買房過程很繁雜,，從看房到簽合同再到交房入住,，要簽字的文件沒有幾十也有十幾，如果合同,、文件每一頁都要簽字的話甚至?xí)_(dá)到幾百,，原意打算對合同進(jìn)行梳理，但簽字不謹(jǐn)慎帶來的隱患實在太大,，故而擴(kuò)大至文件,，特作歸納如下： 1.看房確認(rèn)書 二手房交易大多數(shù)是通過中介，中介在看房之后或者之前,，會要求買家在看房確認(rèn)書上簽字,，名義上說是公司要求，但實際上文書上會有限制購房人權(quán)利的內(nèi)容,，比如說你不能通過別的中介交易這套房子，你不能再找其他中介,，如果交了定金定金不退等等條款,，簽署之前要對內(nèi)容進(jìn)行審核，雖然有些條款無效法律上不發(fā)生作用,，但對于購房人來說是莫大的麻煩,，因為真發(fā)生糾紛，人家有法務(wù),，業(yè)主還要花錢找律師,，所以業(yè)主要簽字的時候，先看看內(nèi)容,，如果要證明工作內(nèi)容,，就說你給他們經(jīng)理說就行了。如果當(dāng)天就交了定金,，可能就是一張定金收據(jù)就替代了,。 商品房中不存在這個文書，中介公司即便代理了銷售工作,，也不會簽署這個,，因為是以成交量論英雄的。 2.認(rèn)購書 二手房中沒有認(rèn)購書一說,，經(jīng)常性是交定金簽合同,，給購房人說不買還可以退，但實際合同簽完就已經(jīng)要承擔(dān)責(zé)任了,。 商品房則主要在期房銷售中存在認(rèn)購書,，在根本上屬于預(yù)約合同，意為雙方預(yù)先約定后面做某事，也就是購房人和開發(fā)商約定后面再約定簽訂商品房買賣合同,，這里約定簽署是一個動作,，不是一個結(jié)果，我和你約定簽合同,，那我們就得談合同,，談不攏的話合同沒簽成，也已經(jīng)履行了預(yù)約合同的義務(wù),，預(yù)約合同確定的是雙方促成某事的義務(wù),，我們努力了但沒有成功，那不是某一方的原因,，而是不可歸責(zé)于雙方的原因,，因為都不愿意讓步，所以就沒有結(jié)果,。還要強(qiáng)調(diào)一點是,，如果沒有約定后來再簽正式的買賣合同，后面也沒有簽正式合同,，那認(rèn)購書在符合商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的情況下,，也可以認(rèn)定為購房合同。 3.買賣合同 二手房買賣合同有可能是三方合同,，因為還有中介作為居間方,，也有可能和買賣合同分開有一個單獨的居間服務(wù)合同，二手房合同簽訂要比商品房快,，基本上交定金就簽了,，還是強(qiáng)調(diào)那一點：中介怎么說不重要，合同怎么寫才重要,。說戶口過完戶就遷走,，但寫不到合同上，那就謹(jǐn)慎一點,；還要強(qiáng)調(diào)一點,，二手房不像商品房沒有議價空間，合同條款也是可以協(xié)商的,，有什么該說就說,，中介費也要掏，讓中介幫著協(xié)調(diào)就是了,。 商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房銷售合同,，前者是賣樓花（期房），后者是賣現(xiàn)房,，前者買房許可證是預(yù)售許可證,，后者則是銷售許可證。從業(yè)主角度來看的話，主要區(qū)別在于房屋的現(xiàn)狀以及開發(fā)商履行義務(wù)的期限,，比較而言前者風(fēng)險要比后者大很多,，但當(dāng)前市場生態(tài)下，現(xiàn)房銷售要開發(fā)商自擔(dān)成本,，已經(jīng)沒有開發(fā)商愿意這么干了,，就連售后包租都想著法子預(yù)售（售后包租只有現(xiàn)房在可以操作），更別說正常的住宅了,。 4.備案合同/網(wǎng)簽合同 兩個民事主體簽了合同之后,，怎樣獲得職能部門的認(rèn)可，那就是再在房管局,、住建局的要求下,，按照他們的要求再簽訂一次，所以二手房就會有網(wǎng)簽合同,，商品房就會有備案合同,。 二手房的網(wǎng)簽合同有什么用呢？中介會這個幫業(yè)主討價還價,，業(yè)主覺得貴了不想買,，中介會告訴他可以做低網(wǎng)簽價格，這樣少交些稅錢就省出來了,，以促成交易。 這個網(wǎng)簽價格其實是納稅指導(dǎo)價,，房屋交易是市場定價,，并不是通常說的政府指導(dǎo)價，因為政府指導(dǎo)價一般都是發(fā)改委物價局座的,，而這個價格是稅務(wù)局來確定的,，所以以后買房可以留意一下。 還有網(wǎng)簽合同和二手房買賣合同會有差異,，尤其是價格這一塊,，為了降低稅費，比實際的購房低很多,，多出來的部分都折算成家具家電裝修了,，因為實際沒有家具家電裝修，所以對出賣人而言有些風(fēng)險：人家管你要的話怎么辦呢,？而做低的稅費,，在下一次交易還是要負(fù)擔(dān)的，雖然還在買受人身上,，但該上交國家的,，還是跑不了的。 商品房交易中則稱為備案合同，在房管局,、住建局備案之后,，才獲得官方的認(rèn)可，后面產(chǎn)權(quán)登記,、辦房本才有了依據(jù)和著落,，同樣的，這個合同也比購房合同簡單,，之前文章有專門講過本文不再贅述,。 5.收房確認(rèn)書、物業(yè)合同,、業(yè)主公約 限于篇幅問題,，這些交房收房文件不再過度展開，開發(fā)商交房要兩書一表,，這是法律上規(guī)定的文書,，謹(jǐn)慎的開發(fā)商會讓業(yè)主在復(fù)印件上簽字留存，但實際中即便沒有這個文件,，開發(fā)商還時要到期交房的,，因為不交房要承擔(dān)違約責(zé)任付違約金，而本質(zhì)上交易是民事合同,，所以業(yè)主如果不認(rèn)可房屋狀況,，千萬不要在收房文件上簽字，尤其是收房確認(rèn)書,，簽字就表示了認(rèn)可,，切記切記。 物業(yè)服務(wù)合同,、業(yè)主公約等等都是為了小區(qū)管理準(zhǔn)備的,，雖然這些文件里面會有對全體業(yè)主不利的條款，但簽與不簽作用都差不多,，物業(yè)還是那個物業(yè),，管理還是那個水平，如果業(yè)主團(tuán)結(jié),，簽了什么不利合同,，最終都能通過業(yè)委會爭取回來，如果不團(tuán)結(jié),，簽了再好的合同有可能也浪費了,，所以，這個合同看看就行了,，個人掙扎意義不大,，因為小區(qū)共同的事情一個人是做不了主辦不到的,。 其他文章： 買房須知：快到交房時，要求補(bǔ)差價,？ 買房須知：沒有預(yù)售證,，怎么退房子？ 買房須知：認(rèn)購書 = 購房合同 ,？ 買房須知:交房又要延期了,，業(yè)主只能等下去？