現(xiàn)實生活中開發(fā)商或者是房主為了高額的利潤，往往在有人交付定金或首付后又會以高價再次出售該房屋,，等到購房者要收房時才會發(fā)現(xiàn)這其中的貓膩兒,。在遇到這樣的問題后購房者還能否真正的買到該房屋呢，他們又該如何爭取到這房屋呢,？

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣,。

遭遇一房二賣應(yīng)如何處理

現(xiàn)實生活中,，有的不良商家或者賣房者在利益的驅(qū)使下將自己的房子進(jìn)行多次買賣，以騙取金錢,，購房者在買房時遇到一房多賣的情況時不要慌亂,，可以參照以下幾種不同的一房多賣情況來處理。

（一）部分合同已經(jīng)登記,，部分合同未登記,，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段,，審判部門采納登記對抗原則,，即預(yù)售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對抗已登記合同的權(quán)利,。

1,、各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記,，有的合同未登記,，購房消費者都起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理,，根據(jù)合同登記的對抗效力,，優(yōu)先保護(hù)已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費者的義務(wù),。未經(jīng)登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人,，但登記購房消費者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費者優(yōu)先受償,。

2,、如果購房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售,，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實信用和公序良俗的原理,，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護(hù),，其登記合同的權(quán)利不能得到保護(hù)。未登記的購房消費者可以行使撤銷權(quán),，請求撤銷登記合同,，保護(hù)自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。

（二）合同均已登記,，但房屋均未入住的，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

根據(jù)相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標(biāo)的房屋的處分權(quán)進(jìn)行限制,，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人,。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時,，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標(biāo)志,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相對于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護(hù),。如果各購房消費者均起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費者的義務(wù),。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責(zé)任,，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣,，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況,，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的誠實信用原則，維護(hù)交易的安全,。

（三）房屋已經(jīng)入住,，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

不動產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同,。購房消費者入住房屋的行為,，表明出賣人已為交付（部分履行），消費者已為占有使用,。不同的立法對占有賦予了不同的效力,，但占有具有準(zhǔn)物權(quán)的效力是各國立法共通的屬性。在購房消費者占有使用該房屋與其他購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時,，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無權(quán)占有,，無權(quán)占有不受法律保護(hù),。

1、至發(fā)生糾紛或起訴時,，各購房消費者均未進(jìn)行預(yù)售合同登記,，如已有購房消費者入住，各購房消費者均起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，由于出賣人對房屋已為交付,，入住購房消費者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的購房消費者,，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購房人的義務(wù),。對其他未入住的購房消費者，可判令因合同不能履行而解除合同,，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任,，并可就已入住購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。

2,、合同未登記的購房消費者已入住,，而與已登記的購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時，盡管未登記合同的購房消費者已占有使用該房屋,，但由于不動產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付,，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購房消費者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費者受到保護(hù),。由于房屋入住的情況較為復(fù)雜,，人民法院不如政府相關(guān)職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會矛盾,，增加社會不穩(wěn)定因素,，因此，在已有購房消費者實際入住的情況下,，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案,，即使已登記的購房消費者起訴請求保護(hù)其對爭議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立,，也宜中止訴訟，建議政府有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù),。經(jīng)政府部門努力協(xié)調(diào)仍不能解決的,，由法院依照上述原則裁判。

（四）合同均未登記,、房屋均未入住的,，購房消費者間權(quán)利沖突的處理

債權(quán)具有相對性和平等的順序性，基于債權(quán)平等的原則,，債權(quán)之間本無所謂優(yōu)先的問題,，人民法院可判決出賣人向任何先起訴的買受人履行合同,。但由于同一標(biāo)的房屋上只能存在一個所有權(quán)，不能由多個購房消費者對同一房屋分別享有所有權(quán),。在各購房消費者均已交付全部或者大部分房款,，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時,，購房消費者起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的,，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時間先后順序為判斷標(biāo)準(zhǔn),，就同一財產(chǎn)對已經(jīng)起訴的當(dāng)事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬,。為避免同一法院或不同法院就同一標(biāo)的房屋分別判歸不同購房消費者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一,，對于各購房消費者分別起訴的案件在同一法院的,，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實,，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購房消費者的義務(wù),；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理,。

如何防范一房二賣

與其等到發(fā)生一房二賣情形后費心處理,，不如在購房之初做好防范措施。在商品房預(yù)售合同簽訂后,，由于預(yù)售房尚未建好,，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房人不可能在不動產(chǎn)登記簿中登記為該房屋的所有權(quán)人,。此時,，雖然開發(fā)商承擔(dān)了依照合同約定轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的義務(wù)，但購房人所享有的只是合同上的請求權(quán),，不具有排他的效力,，購房人無法阻止開發(fā)商將房屋另售給他人。有些無良開發(fā)商與買房人簽了購房合同,，發(fā)現(xiàn)房價上漲,，寧愿賠付違約金也要撕毀合同將房子另賣，這種情況不時出現(xiàn),。

那么如何防止開發(fā)商一房二賣呢,？為了保護(hù)購房人的權(quán)利，我國《物權(quán)法》第二十條第一款明確規(guī)定可以對預(yù)售的房屋進(jìn)行預(yù)告登記,。在預(yù)告登記后,，預(yù)售房屋發(fā)生抵押、另行出售給第三人,、強制執(zhí)行等情況時,，這些行為都不能生效,。

需要注意的是，預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅（比如解除買賣合同）或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請不動產(chǎn)登記的,，預(yù)告登記失效。這意味著,，如果購房人沒有及時進(jìn)行不動產(chǎn)登記,，取得正式的房屋產(chǎn)權(quán)證，那么三個月后預(yù)告登記就會失去效力,。一旦預(yù)告登記失效,，賣房人進(jìn)行“一房二賣”，購房人的利益必將受損,。

一房二賣普遍存在于房地產(chǎn)買賣中,，畢竟“人為財死鳥為食亡”，在利益的誘惑下有人高價愿意買,，開發(fā)商自然愿意高價賣,，可是這樣有違誠實信用。所以購房者在購房之初要了解開發(fā)商的資質(zhì)以及平時在消費者中的聲譽如何,，如果有足夠的資金的話最好選擇一次性支付,，盡量避免遇到一房二賣。