案情

2011年9月,，某大樓業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）通過《關(guān)于某大樓續(xù)交維修資金方案》,，主要內(nèi)容為：因大樓設(shè)備設(shè)施已使用16年，故障頻發(fā),，而大樓可用維修資金為零,，故作出維修資金續(xù)交、征集等相關(guān)事項的方案,。業(yè)委會委員九人在方案末頁簽名確認,，并加蓋了該業(yè)委會的印章。上述方案通過后,，業(yè)委會向大樓業(yè)主籌集維修資金,，截至2023年8月，該大樓已有81戶業(yè)主按照上述方案續(xù)交了維修資金,。業(yè)委會將籌集到的維修資金投入該大樓及其附屬設(shè)施的修繕事宜,，并為未及時繳納維修資金的業(yè)主墊付維修費用。

因部分業(yè)主始終拒絕續(xù)交維修資金,，業(yè)委會起訴至法院,，要求未交費業(yè)主立即支付拖欠的維修資金。未交費業(yè)主應(yīng)訴后,，主張籌集維修資金屬于業(yè)主共同決定的重大事項,，應(yīng)遵循合法程序，現(xiàn)業(yè)委會作出的《關(guān)于某大樓續(xù)交維修資金方案》未經(jīng)合法程序,，系非法決議,，不具有法律效力。

評析

本案所涉維修資金系住宅專項維修資金,，是指專項用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,。通常情況下,，首期住宅專項維修資金在房屋建成首次出售時，由相應(yīng)購房人根據(jù)房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定,，在辦理房屋過戶手續(xù)時繳納,，存放于住宅專項維修資金專戶中。

近年來,，隨著房齡的增長,，很多住宅小區(qū)的物業(yè)進入維修需求的增長期，住宅專項維修資金使用的需求增大,。當(dāng)住宅專項維修資金分戶賬面余額不足首期交存額30%時,，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交，具體續(xù)交方案由業(yè)主大會決定,。

本案的爭議焦點在于,，業(yè)委會討論通過的續(xù)交維修基金方案，是否經(jīng)過法定程序,，對全體業(yè)主具有約束力,？

籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于需業(yè)主共同決定的重大事項，根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

本案中,，業(yè)委會討論通過續(xù)交維修資金方案時,，僅由九名業(yè)委會委員簽名確認，并未組織其他業(yè)主參與表決,，從方案作出時的情況看,，不符合法律規(guī)定的程序條件。但是,，自2011年續(xù)交維修資金方案作出以來,，該大樓的多數(shù)業(yè)主陸續(xù)已按照方案內(nèi)容實際續(xù)交了維修資金，達到法律規(guī)定的專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的要求,，應(yīng)當(dāng)認為該部分業(yè)主以實際行為對業(yè)委會通過的續(xù)交維修資金方案予以追認,。同時，大樓業(yè)委會已將籌集到的維修資金實際投入修繕建筑物及其附屬設(shè)施,，全體業(yè)主已實際享受到建筑物及其附屬設(shè)施修繕所帶來的便利,，從公平原則和有利于多數(shù)業(yè)主公共利益的角度，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付對應(yīng)房屋建筑面積份額的維修資金,。故結(jié)合本案實際情況，雖然業(yè)委會在討論通過續(xù)交維修資金方案時程序存在瑕疵,，但應(yīng)當(dāng)認定該大樓業(yè)委會籌集維修資金的行為合法有效,。

住宅專項維修資金作為房屋的“養(yǎng)老金”，關(guān)系到建筑物及其附屬設(shè)施能否正常使用及業(yè)主的安全,，關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益,，關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定。每一位業(yè)主均有權(quán)監(jiān)督其使用情況,，同時也應(yīng)在住宅專項維修資金分戶賬面余額不足時,，積極履行續(xù)交的義務(wù)。本案法院經(jīng)審理后,，認定業(yè)委會有權(quán)依據(jù)續(xù)交維修基金方案向欠費業(yè)主進行催繳,，支持了業(yè)委會的訴訟請求。