案情

2011年9月，某大樓業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱“業(yè)委會(huì)”）通過《關(guān)于某大樓續(xù)交維修資金方案》,，主要內(nèi)容為：因大樓設(shè)備設(shè)施已使用16年,，故障頻發(fā)，而大樓可用維修資金為零,，故作出維修資金續(xù)交,、征集等相關(guān)事項(xiàng)的方案。業(yè)委會(huì)委員九人在方案末頁簽名確認(rèn),，并加蓋了該業(yè)委會(huì)的印章,。上述方案通過后，業(yè)委會(huì)向大樓業(yè)主籌集維修資金,，截至2023年8月,，該大樓已有81戶業(yè)主按照上述方案續(xù)交了維修資金。業(yè)委會(huì)將籌集到的維修資金投入該大樓及其附屬設(shè)施的修繕事宜,，并為未及時(shí)繳納維修資金的業(yè)主墊付維修費(fèi)用,。

因部分業(yè)主始終拒絕續(xù)交維修資金，業(yè)委會(huì)起訴至法院,，要求未交費(fèi)業(yè)主立即支付拖欠的維修資金,。未交費(fèi)業(yè)主應(yīng)訴后，主張籌集維修資金屬于業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng),，應(yīng)遵循合法程序,，現(xiàn)業(yè)委會(huì)作出的《關(guān)于某大樓續(xù)交維修資金方案》未經(jīng)合法程序，系非法決議,，不具有法律效力,。

評(píng)析

本案所涉維修資金系住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造的資金。通常情況下,，首期住宅專項(xiàng)維修資金在房屋建成首次出售時(shí),，由相應(yīng)購房人根據(jù)房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定,，在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)繳納，存放于住宅專項(xiàng)維修資金專戶中,。

近年來,，隨著房齡的增長，很多住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)入維修需求的增長期,，住宅專項(xiàng)維修資金使用的需求增大,。當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬面余額不足首期交存額30%時(shí)，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交,，具體續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于,，業(yè)委會(huì)討論通過的續(xù)交維修基金方案,，是否經(jīng)過法定程序，對(duì)全體業(yè)主具有約束力,？

籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于需業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng),，根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

本案中,，業(yè)委會(huì)討論通過續(xù)交維修資金方案時(shí),，僅由九名業(yè)委會(huì)委員簽名確認(rèn)，并未組織其他業(yè)主參與表決,，從方案作出時(shí)的情況看,，不符合法律規(guī)定的程序條件。但是,，自2011年續(xù)交維修資金方案作出以來,，該大樓的多數(shù)業(yè)主陸續(xù)已按照方案內(nèi)容實(shí)際續(xù)交了維修資金，達(dá)到法律規(guī)定的專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的要求,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該部分業(yè)主以實(shí)際行為對(duì)業(yè)委會(huì)通過的續(xù)交維修資金方案予以追認(rèn),。同時(shí)，大樓業(yè)委會(huì)已將籌集到的維修資金實(shí)際投入修繕建筑物及其附屬設(shè)施,，全體業(yè)主已實(shí)際享受到建筑物及其附屬設(shè)施修繕?biāo)鶐淼谋憷?，從公平原則和有利于多數(shù)業(yè)主公共利益的角度，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付對(duì)應(yīng)房屋建筑面積份額的維修資金,。故結(jié)合本案實(shí)際情況,，雖然業(yè)委會(huì)在討論通過續(xù)交維修資金方案時(shí)程序存在瑕疵，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該大樓業(yè)委會(huì)籌集維修資金的行為合法有效,。

住宅專項(xiàng)維修資金作為房屋的“養(yǎng)老金”,，關(guān)系到建筑物及其附屬設(shè)施能否正常使用及業(yè)主的安全,，關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益，關(guān)系到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定,。每一位業(yè)主均有權(quán)監(jiān)督其使用情況,，同時(shí)也應(yīng)在住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬面余額不足時(shí)，積極履行續(xù)交的義務(wù),。本案法院經(jīng)審理后,，認(rèn)定業(yè)委會(huì)有權(quán)依據(jù)續(xù)交維修基金方案向欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳，支持了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求,。