如今的上海不僅房價高,，而且很多上海非戶籍的有錢人想在上海買房,，但是因政策問題，也沒有資格在上海買房,。因此,，沒有在上海購房資格的人主要會選擇以下方式購房。

A方式：投資目的-A先生沒有購房資格,， 他找?guī)讉€人一起合伙購買一套房屋,，但其中至少一個人必須要有購房資格。

B方式：實際居住-B先生想居住在上海,，于是他找了有購房資格的親戚或朋友借名買房,。

C方式：與家人一起購買房屋并居住-C先生沒有購房資格，當時與家里人一起商量購買房屋,，并支付相應(yīng)購房款,。

上述三個方式中A、B,、C先生都沒有購房資格,，房屋都登記在他人名下，意思是說房產(chǎn)證上都沒有A,、B,、C先生的名字。這種情況下,，他們是否實際所有該房屋產(chǎn)權(quán)或房屋部分產(chǎn)權(quán)份額,。上述三個方式中最擔心的就是登記在房產(chǎn)上的人否認沒有簽訂任何協(xié)議或者有協(xié)議也沒有約定清楚、沒有轉(zhuǎn)賬記錄等情況,。

為了回答本章中的核心問題,，下面就以我辦理過的案件來回答（為了方便大家理解我以故事形式介紹案例）。

A先生是澳大利亞籍華裔,，之前一直和他的妻子居住在澳大利亞,，二十幾年前A先生的老丈人和丈母娘（是A先生妻子的父母，以下簡稱“老夫妻”）給A先生和他的妻子（以下簡稱“年輕夫妻”）打電話說,，“我們倆在上?？春昧艘惶追孔樱覀兂鍪赘?0萬，你倆負責還貸（52萬貸款）,，然后你們回國后可以一起住,，并且，你們享有一半的產(chǎn)權(quán)份額,?！蹦贻p夫妻同意了老夫妻的提議，為了還房貸,，每個月都會從澳大利亞寄錢給老夫妻,，過了十年后年輕夫妻回國居住在上海一起購買的房屋內(nèi)，回國后才知道原來該房屋的房產(chǎn)證上除了有老夫妻的名字外,，還有老夫妻的二女兒的名字,。當時老夫妻說因為他們都老了，不好以他們名義辦按揭貸款,，所以拉上小女兒,，以小女兒的名義辦了按揭貸款，回國后年輕夫妻只能拿著小女兒的存折,，往存折上每月打錢還貸,。但是年輕夫妻還是覺得有點慌，畢竟房產(chǎn)證上多了一個人,，這不是小事情呀,。所以年輕夫妻找到老夫妻出個證明，證明這個房屋的貸款是年輕夫妻還的,，房屋一半是歸年輕夫妻所有的,。老夫妻也按照年輕夫妻的要求出了證明。之后,，A先生妻子去世,，A先生想分割屬于自己的房產(chǎn)，但老夫妻和他們小女兒不認賬,，死活不認這個房產(chǎn)一部分歸A先生,，A先生特別委屈，我辛辛苦苦掙錢還了接近二十年的房貸,，回國后還盡心盡力的照顧老夫妻,，如今卻翻臉，無奈之下,，A先生到法院起訴。

故事也講完了,，那么問題來了,。A先生之前和老夫妻商量過一起購買房子的事情，二十年以來都是年輕夫妻在還房貸，老夫妻也出具過證明,，房產(chǎn)的一半是屬于年輕夫妻的,，那A先生能不能分得房產(chǎn)份額？

現(xiàn)在我們就從法官角度來分析這個情況,。

法官看到房產(chǎn)登記信息,，有三個人的名字，并且看到其共有方式是共同共有,，按照公示原則就先認定為這房子是三個人所有,，除非原告有證據(jù)證明能推翻公示的信息。

1. 法官首先看你們五個人有沒有共同購買房屋的意思表示,？（畢竟房產(chǎn)證上有小女兒,，所以還得考慮她）

2. 年輕夫妻是否實際還貸？

3. 老夫妻出具的證明是否有效力,？

本案中,，A先生手頭上的證據(jù)材料確實不太充分。

首先,，本案中沒有共同購買房屋達成合意的證據(jù)（沒有書面達成的協(xié)議,、沒有其他證人認定、沒有錄音或錄像的情況下很難體現(xiàn)出有共同購房的合意）,。

其次,，A先生也找不到在國外寄給老夫妻還貸款的記錄（找不到十年的轉(zhuǎn)賬記錄，但回國后有轉(zhuǎn)賬記錄,，但因為沒有標注錢款用途,，也不排除是給老夫妻的生活費）。

再者,，出具的證明沒有小女兒簽字（房產(chǎn)登記上共有方式顯示共同共有,，因此，按法律規(guī)定共同共有人處分共有物的,，必須所有共有人同意下才可以處分）,，因此，該證明沒有效力,，未征得小女兒的同意之下,，老夫妻不能處分房屋產(chǎn)權(quán)。

綜上,，法院認為A先生不享有房產(chǎn)份額,。看到這里,，是不是很氣人呢,，是不是為A先生打抱不平。其實，現(xiàn)實中這種情況真的太多了,。那A先生之前支付的貸款怎么辦,，就這樣什么都拿不回來了嗎？其實A先生可以以不當?shù)美m紛案由起訴,，要求對方退還所有已支付的錢款,。雖然能彌補一定損失，但是80萬的房屋現(xiàn)在畢竟?jié)q到1000萬呀,，如果當時法律意識強,，證據(jù)充分都可以成為坐擁幾百萬的富人。    

所以我們要注意了,，越是親近的人就越不會簽訂協(xié)議,，所以后面出現(xiàn)很多糾紛，為了避免這樣的事情發(fā)生,，一定寫好協(xié)議哪怕是一句話都可以,，并且，產(chǎn)權(quán)證上的所有人都要在協(xié)議中簽字,，付款要寫好備注,。      

 如果現(xiàn)在還沒有簽協(xié)議，也沒有關(guān)系,，趁著關(guān)系還好的時候,，可以通過微信聊天的方式或通話錄音讓對方承認房產(chǎn)歸誰，請記住,，一定要讓房產(chǎn)證上每一個權(quán)利人都要確認,。即便很難彌補證據(jù)也不要太擔心，向法院起訴后“一切皆有可能”（為什么這樣說我會抽時間來講的,。）

每個人的案情都不同,，所以需要的證據(jù)材料也不同，如果遇到問題,，或者可能會有潛在性風險的事情,，建議咨詢律師，切記要“對癥下藥”（如果在本案中,，房產(chǎn)登記簿上共有方式不是記載共同共有而是記載按份共有,，那A先生很有可能得到支持）。

因此,，證據(jù)材料缺失,，很可能會導致“明明是我花錢買房，結(jié)果成了別人的房產(chǎn)”,，這種情況下,，可能會損失慘重呀,！