生活中有很多人會選擇借名買房,，可能他們不清楚我國實行的是不動產(chǎn)登記制度,，他們不知道借名買房的風險要遠遠大于實名制購房,。也正是因為購房者不知道借名買房的風險才會鋌而走險，殊不知這樣的借名很有可能落得“人財兩空”的境地,。 

一,、借名買房的風險有哪些 

在很多人看來，借名買房似乎是一種規(guī)避政策,、“曲線購房”的有效方法,，且這些購房者中也不乏節(jié)省了很多購房成本的人，但是通過一個個鮮活的案例,，投資者廣為效仿的借名買房也存在極大的法律風險,。

（一）在房價大幅上漲的誘惑下，有登記購房人反悔的風險

實際出資人與登記購房人往往是親戚朋友關(guān)系,，基于信任關(guān)系,，雙方有的不簽訂協(xié)議，僅僅是口頭約定,。如果實際出資人不能證明雙方之間借名買房的關(guān)系和支付購房款的事實,，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款將十分困難。即使實際出資人能夠證明雙方之間存在借名買房的關(guān)系和支付購房款的事實,，在借名買房合同無效的情況下,，實際出資人也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

（二）物權(quán)登記具有公信公示效力,，有被法院執(zhí)行的風險

房屋產(chǎn)權(quán)證作為證明房屋歸屬的有利證明,，記載了名義產(chǎn)權(quán)人的姓名，對外具有公信公示效力,。如果登記購房人對外負有債務不能清償,，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房屋，這將直接導致實際出資人卷入訴訟或執(zhí)行案件中,，使得利益受損,。 

（三）登記購房人有惡意處置房屋的風險

根據(jù)我國房地產(chǎn)的登記制度，登記購房人可以不經(jīng)實際出資人同意而將房屋賣給他人,，并辦理過戶手續(xù),。即使借名合同有效，但因為對外登記的物權(quán)是屬于登記購房人的,，第三人出于善意購買房屋,，支付了合理對價，并已辦理過戶手續(xù),，也不能對抗善意第三人,，善意的受讓人將取得房屋的所有權(quán)。

（四）被借名人同樣也需要承擔風險

允許他人以自己的名義購買房屋，就會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下記錄,，在銀行也會有征信記錄,，即使以后房屋過戶出去，這些記錄也不會消除,，勢必影響到將來自己買房時的一些優(yōu)惠政策,。 

（五）房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，以物權(quán)登記為準,。在借名買房的情況下,，房地產(chǎn)交易中心登記的對外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實際出資人的父母或子女，即“名義產(chǎn)權(quán)人”,，而實際出資人則是“實際產(chǎn)權(quán)人”,。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過實際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房地產(chǎn)擅自出售，且買家是以正常價格購買的,，則實際產(chǎn)權(quán)人則無法要求取消交易,。 

在這些情況下，出資人很難得到房屋,，而可能只有要求返還房價款,、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同,、取得房產(chǎn),。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為,，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負擔相應的稅費,。 

二、如何防范借名買房的風險

如果確實需要借名購買住房的話,，購房者只能采取相應的措施來防范風險的發(fā)生了,，具體為： 

（一）實際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實際出資人和權(quán)利人,。同時實際產(chǎn)權(quán)人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款,，并保留好付款單據(jù)。日后如發(fā)生糾紛,，實際購房者可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護自己的權(quán)利,。

（二）實際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至房地產(chǎn)交易中心就該房地產(chǎn)做一個個人抵押，由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實際產(chǎn)權(quán)人,。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無法跳過實際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實際產(chǎn)權(quán)人的利益,。 

（三）需要正確認識借名買房合同的效力： 

1、借名購房一般的商品房,，該買賣合同應當認定為有效合同,。 

意思自治是我國合同法的一項基本原則,，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為,，其中當然包括代理買賣房屋,。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為,，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效,，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同,，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下,。

2、借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同一般會認定為無效,。 

在借名購房前,，實際出資人不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理,，尤其是沒有購房資格的人借名購買經(jīng)濟適用房之類的保障性住房,。對于未規(guī)避政策和不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房，建議雙方簽訂書面協(xié)議,，明確約定房屋所有權(quán)實際上屬于實際出資人所有,，登記購房人不過戶房屋、遲延過戶,、將房屋賣與他人等違約情形及相應的違約責任,。作為實際出資人，應保管好出資的各項憑證,，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄,、收據(jù)收條等，在出現(xiàn)或者可能出現(xiàn)糾紛時,，出資人好盡快向法院起訴,，避免房產(chǎn)被轉(zhuǎn)移或被他人凍結(jié)拍賣，以維護自己的合法權(quán)益,。 

買房本身就有一定的風險,，要防范開發(fā)商的各種陷阱，若借名買房的話風險將更大,。如果借名買房是不得已而為之的話,，作為購房者只能采取各種預防措施來防范風險的發(fā)生，最主要的是謹慎的選擇被借名之人,。