對于沒有做過或者是不經(jīng)常做的事情，我們一般會覺得比較陌生,，不知道該怎么下手,，就比如在諸多利好政策下大家爭相購買二手房,，可卻并不是所有人都清楚二手房買賣的流程是怎樣的，更不會在買二手房時注意某些事項以免上當受騙,。 

二手房買賣的流程

1,、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,，要求賣方提供合法的證件,，包括房屋所有權(quán)證書,、身份證件及其它證件,。 

2、如賣方提供的房屋合法,，可以上市交易,，買方可以繳納購房定金（繳納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）,。買賣雙方通過協(xié)商,，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格,、房屋交付時間,、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后,，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同,。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,，接受審查,。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件,，審查產(chǎn)權(quán),，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,，禁止上市交易,。 

4、立契,。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,，即大家所俗稱的“白契”。 

5,、繳納稅費,。稅費的構(gòu)成比較復雜,，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房,、危改回遷房,、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 

6,、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù),。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門,，買方憑領取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權(quán)證,。 

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),，銀行審核買方的資信,，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度,，然后批準買方的貸款,，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領取房屋所有權(quán)證后,，銀行將貸款一次性發(fā)放,。

8、買方領取房屋所有權(quán)證,、付清所有房款,，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 

買賣二手房應注意的事項

了解二手房買賣的流程并不能保證自己能順利拿到二手房產(chǎn)權(quán)證,，在買賣過程中還應注意某些事項,，具體為： 

1、注意房屋手續(xù)是否齊全 

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險,。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣,。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

2,、注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 

有些房屋有好多個共有人,，如有繼承人共有的、有家庭共有的,、還有夫妻共有的,，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn),，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的,。 

3,、注意土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓,，劃撥的土地一般是無償使用,，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金,，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利,；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年,，房主已使用十來年,，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權(quán)為70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算,。

4,、注意交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔,，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,，只注重過戶手續(xù),，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn),。因為房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同,。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛,。 

5,、明確成交價格和稅費責任。 

在簽訂合同中一定要注明正式的成交價格,，還有交易的時間,，交易稅費，還有稅費到底由買賣雙方的哪一方負責,。

從現(xiàn)行稅收政策來看,，房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費為：營業(yè)稅，個人所得稅,，印花稅,；歸客戶交納的稅費為：契稅，土地出讓金,，印花稅（與房主各交一半）,。

7、明確買賣雙方的責任,。

簽訂此條款時十分重要,，如果有一方出現(xiàn)違約責任,，應擁有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚,，違約金的數(shù)量以及交付時間應寫得毫無異議,。

8、明確付款方式和時間,。

雙方應該在合同中明確付款方式和時間,。如首付款、尾款的支付比例,、數(shù)量和時間,，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時有據(jù)可依，較好地維護自身權(quán)益,。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮,，因此為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認,。 

9,、過戶時間要明確。

過戶時間要明確,，買房人最在乎的莫過于什么時間房屋最終屬于我,，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準確的時限,。

在二手房的買賣中免不了要簽訂書面的購房合同,，雖然二手房買賣合同不像商品房買賣合同那么全面，但買賣雙方還應約定一些細節(jié)問題,，如：合同主體,、權(quán)利保證、房屋價款,、交易方式,、違約責任、糾紛解決,、簽訂日期等等,，盡量避免發(fā)生糾紛時無據(jù)可查。