一,、定義

有限產(chǎn)權房是指房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標準價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼,，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權,、收益權,。

二、有限產(chǎn)權房的處理

（一）有限產(chǎn)權房屋的幾種形式及其法律特征：有限產(chǎn)權房屋,，又稱部分產(chǎn)權房屋或優(yōu)惠出售公有房屋,。是指國家機關、企,、事業(yè)單位（以下簡稱單位）在新建或購買房屋時由單位和個人各按一定比例投入資金,，或將原出租給本單位職工的舊房，實行一系列優(yōu)惠政策,，以低于房屋實際價值的價格出售給本單位職工,，單位與職工共同享有所有權的房屋。其法律特征是：單位和職工兩個不平等的主體共同成為房屋權利的主體,，在房屋產(chǎn)權形態(tài)上二者是按份共有關系,，各自占有的份額依合同約定。在權利具體分配上,，由單位和個人兩個主體共同行使一個完整的物權,，房屋對外是一個產(chǎn)權，對內由單位掌握房屋產(chǎn)籍的控制權和管理權,。購房職工擁有所購房屋的部分產(chǎn)權,，即占有權和使用權、有限處分權和收益權,。當前,，有限產(chǎn)權房屋主要有以下幾種形式：

1. 單位提供土地，職工提供資金共同建房,，房屋產(chǎn)籍落在單位名下,，即準商品房。職工有占有,、使用權和有限處分權,，占有、使用權可以繼承,，可以對內,、對外出售,，在對外出售時，單位收回與其投入的土地等價的資金,；

2. 單位以大比例,、職工以小比例投入資金建房，即公建民助,。產(chǎn)權執(zhí)照登記在單位名下,，單位通過在本單位內部使用房屋使用證的形式對職工住房進行統(tǒng)一管理，房屋可以在本單位內部職工間進行買賣,、出租,，出賣、出租所得的利益歸職工個人,，單位通過控制產(chǎn)權不外流,，解決本單位職工住房的形式，間接行使其部分所有權,。有的也可以對外出售，在出售時單位收回其照顧的資金,。

3. 單位以小比例,、職工以大比例投資建房，即民建公助,。房屋產(chǎn)籍落在職工名下,，單位統(tǒng)一管理職工的房屋執(zhí)照，并規(guī)定職工在一定年限內不得出售（一般為五年）,，限制期滿后房屋執(zhí)照發(fā)給職工,，職工在出售或出租時，單位享有優(yōu)先購買權和承租權,。以上是當前有限產(chǎn)權房屋的幾種主要形式,，此外，與之相類似的還有有償使用房屋,、全額集資房屋,、聯(lián)建集資房屋等，雖然具有有限產(chǎn)權房屋的某些特征,，但由于所有權的獨占性或不確定性,，不屬于有限產(chǎn)權房屋的范圍，這里不再列舉和討論,。從有限產(chǎn)權房屋的形成過程和管理方式上看,，它具有以下幾個特點：

（1）主體特定性。根據(jù)房改政策規(guī)定,，購買公有房屋部分產(chǎn)權,，并享有價格優(yōu)惠資格的購買人僅限于售房單位的職工,，非本單位職工無權購買。

（2）權利的分散性,。從民法的物權理論來講,，一個完整的物權是占有、使用,、收益,、處分四個權利的統(tǒng)一。但有限產(chǎn)權房屋基于單位與職工對所有權的按份共有關系,，完整物權包含的四個權利出現(xiàn)了分離,，分屬于兩個不同主體享有，或者某一種權利由兩個主體共有,。

（3）福利性,。所有的有限產(chǎn)權房屋，均體現(xiàn)了單位對職工的福利待遇,，就職工或單位一方來說,，義務與權利并不是嚴格對等的，房屋出售的價格并未完全體現(xiàn)房屋本身的商品價值,，尤其經(jīng)濟效益好的單位,，職工僅付較少的價金，即可取得相當大的權利,。

（4）主體的平等性和管理的不平等性,。有限產(chǎn)權房屋是基于單位與職工之間的合同產(chǎn)生的，就單位與職工因有限產(chǎn)權房屋建立的法律關系的性質而言,，單位與個人應當是平等的民事主體,，但事實上，由于單位在行政管理上的主動性和分配住房的福利性,，常常會出現(xiàn)平等的合同關系與不平等的行政管理關系相融合的局面,，職工的權利不能充分得以行使，對自己享有的部分產(chǎn)權的處分受到制約,。