一,、定義

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指國家管理機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)的記錄,，并頒發(fā)權(quán)利證書的法律制度。

由于房地產(chǎn)具有不可移動性的特征,，所以房地產(chǎn)的流通僅僅表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和相關(guān)權(quán)利的設(shè)定,、變更。而權(quán)利必須由法律以一定方式進(jìn)行確認(rèn)和公示,，由此各個國家對房地產(chǎn)的有效管理幾乎都通過房地產(chǎn)權(quán)屬登記來進(jìn)行,，以保障交易安全、促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展,。

二,、分類

《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！?從此可以看出,，我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括兩種類型，即土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記,。也就是說,，一宗房地產(chǎn)要辦理兩個產(chǎn)權(quán)證書：一個是國有土地使用權(quán)證書，一個是房屋所有權(quán)證書,。這是與我國現(xiàn)階段土地和房屋分開管理的行政管理體制相適應(yīng)的,。但基于房屋和土的不可分割性,，我國的某些城市已開始試行兩證合一的制度，以簡化手續(xù),，節(jié)約交易和公示成本,。

三、法律效力

房地產(chǎn)登記具有權(quán)利確認(rèn),、權(quán)利公示和管理職能,。在我國，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一項行政法律制度,，具有強(qiáng)行性,。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認(rèn)可和保護(hù),。這在我國的行政規(guī)章中已有明確規(guī)定,。如建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得,、轉(zhuǎn)移,、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效,?！眹彝恋鼐帧锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移屬于非法轉(zhuǎn)讓,，不具有法律效力,。”在《城市房地產(chǎn)管理法》中也規(guī)定未取得合法產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,、出租和設(shè)定抵押,。因此，我國的房地產(chǎn)登記為房地產(chǎn)權(quán)利形成和流轉(zhuǎn)過程中的成立要件之一,，未經(jīng)登記,，不產(chǎn)生法律效力。

四,、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的原則

(一)房屋所有權(quán)與該房屋占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致原則

因為房地產(chǎn)是一個不可分割的統(tǒng)一體,，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,、抵押?！备鶕?jù)這一規(guī)定,，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押的要求是：一是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓，同樣地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,，該土地上的房產(chǎn)應(yīng)同時轉(zhuǎn)讓,。二是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押時，房屋的所有權(quán)與其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓給同一人或單位,。

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行屬地原則

根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定： “國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”,，“申請人應(yīng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屑登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”,?？梢妵乙呀?jīng)明確了房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)它只能是該房地產(chǎn)所在地的縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門，而不能由當(dāng)事人自由選擇,，這主要考慮到房地產(chǎn)是一項特殊的商品,，它是不動產(chǎn)，采用屬地登記原則便于管理,，也是比較科學(xué)的,。