房屋轉(zhuǎn)租合同是房屋租賃合同的一種,，因此其生效首先應(yīng)當(dāng)符合房屋租賃合同的一般生效條件，如當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力,、意思表示真實(shí),、采取法定的形式并經(jīng)過(guò)法定的程序，等等,。除此之外,，根據(jù)合同法及其他有關(guān)房屋租賃法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租合同的生效還必須符合下列條件：

(一)房屋租賃合同有效且尚未終止

首先,，房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ),，只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的，房屋轉(zhuǎn)租合同才可能生效,。其次,，房屋轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人是房屋租賃合同中的承租人，只有承租人享有合法的租賃權(quán),，才有資格將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人,。如果房屋租賃合同無(wú)效，承租人對(duì)房屋就沒(méi)有租賃權(quán),，當(dāng)然無(wú)權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租,；如果房屋租賃合同已經(jīng)終止，承租人的租賃權(quán)已經(jīng)消滅,，也不再具有轉(zhuǎn)租的資格,。轉(zhuǎn)租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租合同也就當(dāng)然無(wú)效,。

(二)經(jīng)出租人同意

盡管轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)是承租人的租賃權(quán),，但轉(zhuǎn)租必然會(huì)影響出租人的利益，同時(shí),，出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時(shí),，除非有特別約定，通常情況下都是認(rèn)可承租人自己使用,、收益租賃房屋,。因此，為了保護(hù)出租人的利益,，也為了堅(jiān)持意思表示真實(shí)的原則,，承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租的，必須經(jīng)出租人同意,。合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第27條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi),，征得出租人同意,，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人?！痹撧k法第28條規(guī)定：“房屋轉(zhuǎn)租,，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意,，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù),。”

所謂經(jīng)出租人同意,，既可以是在簽訂房屋租賃合同時(shí),，出租人表示允許承租人轉(zhuǎn)租，也可以是房屋租賃合同簽訂后,，出租人同意承租人轉(zhuǎn)租,。但是，無(wú)論何時(shí)同意,，均應(yīng)當(dāng)采取明示的方式，不可以默示同意,。同時(shí),，轉(zhuǎn)租房屋的數(shù)量、期限,，用途等均應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意,，不可超出出租人同意的范圍。此外,，城市房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意,，并辦理登記備案手續(xù)。

未經(jīng)出租人同意,，承租人擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租,，或者未辦理轉(zhuǎn)租登記備案的，轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,，出租人有權(quán)解除合同,。出租人解除房屋租賃合同的，房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然也隨之解除,?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第32條規(guī)定：“違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市,、市,、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)責(zé)任者給予行政處罰：…(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租房屋的,，其租賃行為無(wú)效,，沒(méi)收非法所得,，并可處以罰款?！?/p>

(三)次承租人須符合法定的條件

次承租人其實(shí)就是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人,，其法律地位就是承租人，稱(chēng)其為次承租人只是為了使其與房屋租賃合同中的承租人相區(qū)分,，從而明確其與出租人和承租人之間的關(guān)系,。因此，次承租人必須完全符合法律關(guān)于承租人的主體資格要求,，法律,、法規(guī)和規(guī)章對(duì)承租人主體資格有限制的，完全適用于次承租人,。如根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第X條的規(guī)定,，機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、部隊(duì),、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或者變相租用城市私有房屋，因特殊需要必須租用的,，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),。這樣，未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),，機(jī)關(guān),、團(tuán)體、部隊(duì),、企業(yè)事業(yè)單位不得成為城市私有房屋轉(zhuǎn)租合同中的次承租人,。

(四)房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng)

房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的合同，因此,，房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng),，否則無(wú)法生效。例如,，除非出租人與轉(zhuǎn)租合同的雙方另有約定,，轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物只能是房屋租賃合同標(biāo)的物的一部或者全部，不能超出房屋租賃合同的范圍,；轉(zhuǎn)租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿(mǎn)前屆滿(mǎn),，不能超過(guò)房屋租賃合同約定的期限?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第29條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期,，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外?！?/p>

總之,，房屋轉(zhuǎn)租合同只有既符合房屋租賃合同生效的一般要件,，又符合上述特別要件，才能發(fā)生法律效力,。