一、定義

安置房,，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí),，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋，即因城市規(guī)劃,、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋,。

二、安置房是否可以買賣

因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,，該類房屋的買賣除受法律,、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束,，所以和一般的商品房交易有很大的不同,。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒(méi)有規(guī)定限制對(duì)外出售,，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿,，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒(méi)什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣,。

尚未取得產(chǎn)證的拆遷安置房,，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn),，沒(méi)有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外,，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力,。也就是說(shuō)此類安置房還沒(méi)有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的,。即使簽訂附生效的買賣合同,，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。

三,、購(gòu)買安置房的潛在風(fēng)險(xiǎn)

1,、安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)

（1）政策因素

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房,。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有,，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房 (與市場(chǎng)價(jià)比較而言),。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制,，可以自由上市交易。

（2）價(jià)格因素

拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的,。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲,，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元,，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房,，要求漲價(jià),，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟,。

（3）人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者,。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙,。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效,。對(duì)此筆者認(rèn)為,，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問(wèn)題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),，其行為應(yīng)該視為無(wú)效,，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn),，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失,，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償,。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn),，其立法目的就是為制止來(lái)源不明,、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確,、權(quán)屬清楚,，拆遷戶主張合同無(wú)效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),。

2,、拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)

（1）房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶給買房者,。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里,，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí),，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方,。在某些極端的情況下,，一套拆遷安置房在最終過(guò)戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次,。拆遷安置房的買方是無(wú)法從買賣合同中獲得充足的保障的,。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人,，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問(wèn),。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了,、房款已經(jīng)付了,、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣方違約,，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上,，完成過(guò)戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋,。

（2）買方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益

在城市擴(kuò)展的過(guò)程中,，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí),，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格,，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶,，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為,，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住,，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方,。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面,，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物,，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失,，相反,，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則,。另一方面,，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒(méi)有合法的依據(jù),，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款,。

（3）易受不確定因素影響

交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng),，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。