房屋買賣,，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人,，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋,，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù),。

實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生,。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款,、原承租戶的利益等多種問題,，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么,，究竟哪些房屋買賣合同屬于無效合同呢,？歸納起來,，主要有以下七種：

一、房地產(chǎn)分離出賣,，合同無效,。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物,，具有不可分離性,，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時,，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓,。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，買方可以提出這種買賣合同無效,。

二、產(chǎn)權(quán)未登記過戶,，合同無效,。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則,，房屋買賣合同不能生效,，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效,。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù),，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用,，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張,。

三、產(chǎn)權(quán)主體有問題,，合同無效,。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,，其買賣行為無效,。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣,。出賣共有房屋時,，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,，擅自出賣共有房屋的,，其買賣行為也無效。

四,、侵犯優(yōu)先購買權(quán),，合同無效,。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下,，共有人有優(yōu)先購買權(quán),。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人,，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán),。所以同等條件,，主要是指房價同等，還包括房價交付期限,、方式同等等,。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的,，共有人,、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

五,、單位違反規(guī)定購房,，合同無效。

機關(guān),、團體,、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋,。如因特殊需要必須購買,，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定,，購買私房的,，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房,，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下,，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn),、經(jīng)營,、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房,，該買賣關(guān)系無效,。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋,，需要出賣時,，只準(zhǔn)賣給原補貼單位或房管機關(guān),，否則也無效。

六,、價格欺詐,，顯失公平，合同無效,。

買賣城市私有房屋,，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格,，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交,。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔,，應(yīng)按合同議定的價款,、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐,、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的,，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的,，可向法院起訴,。

七、非法轉(zhuǎn)讓,，合同無效,。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

（三）依法收回土地使用權(quán)的;

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

（五）權(quán)屬有爭議的;

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

（七）法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。