一、二手房的使用年限

一般住宅的適用年限是70年,，住宅用二手房的使用年限是70年減去已使用年數(shù),。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年,；

（二）工業(yè)用地五十年,；

（三）教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地五十年；

（四）商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年,。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第二十二條規(guī)定,，土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,。

二,、二手房房產(chǎn)證辦理流程及房產(chǎn)證過(guò)戶注意事項(xiàng)

買(mǎi)房最重要的就是拿到房產(chǎn)證，特別是在二手房的買(mǎi)賣(mài)上,，更要注意“過(guò)戶”的問(wèn)題,。　　

（一）二手房房產(chǎn)證的辦理流程

1,、買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記,。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本,、《商品房銷(xiāo)售合同》等證件和資料,。

2、買(mǎi)賣(mài)雙方接到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)的通知后,，應(yīng)攜帶身份證,、戶口本、圖章等,，在交納了手續(xù)費(fèi),、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶手續(xù),。交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契,，原則上房產(chǎn)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的,，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理,。

3、辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)后,，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng),。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣(mài)方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證,、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、商品房銷(xiāo)售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件,、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》,、《墻界表》、《面積計(jì)算表》,。

4,、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查驗(yàn)證后，買(mǎi)方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證,。 一,、委托開(kāi)發(fā)商或代理公司辦理 適用條件為了節(jié)省自己的時(shí)間和精力，您可以選擇委托開(kāi)發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證,。在使用銀行按揭貸款的情況下,，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強(qiáng)制加人“要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助將房產(chǎn)證收押”的約定，這種情況下只能委托開(kāi)發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證,。即使委托開(kāi)發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證,，您仍然可以選擇，是由開(kāi)發(fā)商或代理公司代收代交契稅,、公共維修基金,、印花稅等稅費(fèi)，還是開(kāi)發(fā)商或代理公司僅辦理房產(chǎn)證申請(qǐng)手續(xù),，契稅和公共維修基金等稅費(fèi)由您自己來(lái)繳納,。

（二）二手房房產(chǎn)證的辦理周期

一般來(lái)講從申請(qǐng)二手房產(chǎn)權(quán)更名日起到拿到房產(chǎn)證大約要20-25個(gè)工作日（雙休、法定假日除外）,。

（三）二手房房產(chǎn)證辦理時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

1,、買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶相關(guān)手續(xù)到該房屋所在地的房管所遞交申請(qǐng)，三天左右受理后,，會(huì)有房管員打電話來(lái)核實(shí)情況,，約買(mǎi)賣(mài)雙方到該房屋進(jìn)行測(cè)評(píng)（測(cè)：測(cè)量產(chǎn)權(quán)證與實(shí)際房屋面積是否相符；評(píng)：評(píng)估房屋價(jià)值）,，確認(rèn)房屋所屬產(chǎn)權(quán)狀況（產(chǎn)權(quán)如有爭(zhēng)議的,，要在提出申請(qǐng)前解決，已解決的也可以再次向房管員提出疑問(wèn)得到解決）,，確認(rèn)交易,。

2、根據(jù)房管員給的房屋評(píng)估價(jià)格來(lái)定相關(guān)費(fèi)用的收取金額,。（例如：契稅,，也就是更名費(fèi)，是房管員按評(píng)估額的1-1.5%收?。?/p>

3,、在買(mǎi)房跟隨房管員到該房屋測(cè)評(píng)時(shí)候,，可以要求賣(mài)方出具該房屋的各種繳費(fèi)單據(jù)進(jìn)行核對(duì)（例如：戶籍問(wèn)題、取暖費(fèi),、物業(yè)費(fèi)等等）清費(fèi),。

4、房管員就會(huì)告訴你哪天到房管所辦理后續(xù)的手續(xù),，包括哪天需要買(mǎi)方（或買(mǎi)賣(mài)雙方）到房管所辦理手續(xù)交費(fèi),，哪天拿證等。此過(guò)程允許辦理人請(qǐng)專(zhuān)業(yè)辦件人員或單位出面代為辦理,。   

5,、如果要貸款買(mǎi)房則需要至少跑三次銀行辦理相關(guān)手續(xù)。