一,、定義

土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范,。我國現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范是1993年12月13日頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。同年,，財政部發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,，自1995年1月27日起施行。

二,、基本內(nèi)容

(一)納稅人

土地增值稅的納稅人,，為在中華人民共和國境內(nèi)以出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人,。

(二)計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額之后的余額,。納稅人取得的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的貨幣形態(tài),、實(shí)物形態(tài)及其他形態(tài)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。按規(guī)定可以扣除的項目包括：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)的成本,、費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本,，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等,。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用,。

(3)經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價格,。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。它包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅和印花稅,。轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目,。

(三)稅率

土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

(1)增值額未超過扣除項目金額50％的部分,，稅率為30％,。

(2)增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分,，稅率為40％,。

(3)增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分,，稅率為50％,。

(4)增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％,。

(四)計稅原理

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算,，可以采用下列兩種方法：

（1）先計算出增值額所屬規(guī)定級別稅率的不同部分，對不同部分適用相應(yīng)稅率,，依次計算各部分增值額的應(yīng)納稅額,，各部分應(yīng)納稅額之和為納稅人的全部應(yīng)納稅額。公式如下：

應(yīng)納稅額=∑(增值額x稅率)

（2）先計算出增值額與扣除項目金額之間的比率,，以確定適用的稅率,；然后用增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)。公式如下：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率一扣除項目×速算扣除率

速算扣除率分別為：0％,、5％,、15％和35％。

(五)免稅

土地增值稅的免稅范圍包括：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20％的部分,；由于城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn),；由于城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)等,。

(六)納稅申報期限和納稅地點(diǎn)

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書,，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同,，房產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料,。之后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。

土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收,。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅,。

如果納稅人沒有按照規(guī)定繳納土地增值稅,，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更登記手續(xù)。