一、案情介紹

2009年4月7日,，東升公司作為出租方（甲方）,，與煙臺振華公司作為承租方（乙方），以及煙臺振華公司購物中心有限公司作為乙方擔(dān)保方（丙方）,，簽訂《租賃協(xié)議》一份,，約定：第一章租賃標(biāo)的1.1淄博新天地購物廣場房產(chǎn)。位于中國山東省淄博市美食街東段59號,。房產(chǎn)之詳細(xì)建筑位置,、使用范圍以附件一規(guī)劃紅線圖及附件二房產(chǎn)平面圖紅線圈定部分為準(zhǔn)。1.2淄博新天地廣場現(xiàn)有設(shè)備,、設(shè)施,。詳見附件三。第二章租賃期限本租約期限為20年,，自2009年4月7日至2029年4月7日止（其中2009年7月31日前為裝修免租金期,。）第三章租金及支付方式3.1租金（以人民幣計(jì)算）：1.經(jīng)雙方確認(rèn)后，起始年租金為一千七百零九萬元（見附后的租金計(jì)算方式）,。起租日后租金每五年按5%遞增一次,。即按如下租金標(biāo)準(zhǔn)支付：1）第一年至第五年租金每年為壹仟柒佰零玖萬元整。2）第六年至第十年租金每年為壹仟柒佰玖拾肆萬元整,。3）第十一年至第十五年租金每年為壹仟捌佰捌拾叁萬元整,。4）第十六年至第二十年租金每年為壹仟玖佰柒拾柒萬元整。2.乙方根據(jù)需要回租租賃范圍之外的門面房,，費(fèi)用由乙方另行支付,，甲方予以協(xié)助。3.2支付時(shí)間1.本著先支付租金后經(jīng)營的原則,乙方每年分兩次向甲方支付租金，每次支付半年租金,，時(shí)間為每年6月1日后五日內(nèi)支付當(dāng)年7月1日至當(dāng)年年底的租金,；12月1日后五日內(nèi)支付第二年1月1日至6月底的租金。其中：2009年8月1日后5日內(nèi)乙方向甲方第一次支付租金,，支付2009年8月1日至12月底的租金,，租金額柒佰壹拾陸萬元整；2009年12月1日后五日內(nèi)支付2010年1月1日至6月底的租金,。第一次支付租金時(shí)已扣除裝修免租金期租金,。2.乙方應(yīng)在簽約后三日內(nèi)支付給甲方定金伍佰萬元整。如果甲方不履行本協(xié)議的,，應(yīng)雙倍返還定金,，如果乙方不履行本合同的，無權(quán)請求返還定金,。租期滿三年后該定金抵頂租金。3.3起租日甲乙雙方同意,，甲方給與乙方的裝修免租金期為截止到2009年7月31日,，房產(chǎn)正式交付之日，作為計(jì)算租期的起租日,。3.4租金收取甲方應(yīng)于收取租金時(shí)向乙方開具發(fā)票,。甲方所有權(quán)部分由甲方直接開具正式發(fā)票收取，返租客戶部分由稅務(wù)局代開一張總（或分開的）發(fā)票收取,，具體手續(xù)由甲方代為辦理,。第四章租賃標(biāo)的交付和使用……4.2交付時(shí)，雙方應(yīng)派代表到場進(jìn)行房產(chǎn)及設(shè)備,、設(shè)施移交,，并予以確認(rèn)。甲方交付的設(shè)備,、設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合下列條件：消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合商業(yè)經(jīng)營要求并具有相應(yīng)的驗(yàn)收合格證明,；合同有效期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)辦理消防部門年檢,，費(fèi)用由乙方承擔(dān),，甲方協(xié)助。配,、供電,、供水、空調(diào),、監(jiān)控等設(shè)備,、設(shè)施按現(xiàn)有狀態(tài)租賃給乙方，在租賃期內(nèi)由乙方管理并維護(hù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān),?！?.4裝修改造使用1)在租賃期內(nèi)，乙方可根據(jù)商業(yè)形象和經(jīng)營需要,，對該租賃房產(chǎn)進(jìn)行必要的裝修和改造,，或增添附屬設(shè)備、設(shè)施,，費(fèi)用由乙方承擔(dān),。2）若乙方的裝修、改造影響或改變房屋部分主體結(jié)構(gòu),，乙方應(yīng)首先征得甲方同意,，并經(jīng)過具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。3）需要政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的,，須相關(guān)部門批準(zhǔn)后再施工,，否則造成的后果乙方承擔(dān)，甲方應(yīng)協(xié)助由乙方及時(shí)申報(bào),、審批,，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。4）租賃期內(nèi)乙方負(fù)責(zé)租賃房產(chǎn),、設(shè)備,、設(shè)施的管理、維護(hù)和保養(yǎng),，費(fèi)用由乙方承擔(dān),。5）租賃期內(nèi)乙方負(fù)責(zé)雙回路供電線路的維護(hù)并承擔(dān)費(fèi)用。6）租賃期內(nèi)乙方因裝修改造而增加的房產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有,，租賃期內(nèi)乙方可無條件使用。7）……乙方增添的附屬設(shè)施,、設(shè)備,，其所有權(quán)歸乙方?！?.6租賃期內(nèi),，租賃房產(chǎn)地下停車場及室外停車場歸乙方免費(fèi)使用。乙方根據(jù)實(shí)際需要對地下停車場進(jìn)行裝修改造,，決定其用途,。……第六章甲方權(quán)利和義務(wù)6.1甲方有按約定向乙方收取租金的權(quán)力,。6.2甲方有權(quán)監(jiān)督乙方按約定依法使用租賃標(biāo)的物,。6.3甲方應(yīng)保證租賃標(biāo)的在交付乙方使用時(shí)完好并能夠正常使用,。……第七章乙方權(quán)利和義務(wù)7.1協(xié)議有效期內(nèi),，乙方對所租賃的房產(chǎn)及設(shè)備,、設(shè)施擁有合法使用權(quán)?！?.6乙方在租賃期內(nèi),，必須以合理防范措施，保護(hù)租賃房產(chǎn)及設(shè)備,、設(shè)施的完好無損（自然折舊除外）,，乙方不得擅自改變租賃房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要,，需經(jīng)甲方同意后方可進(jìn)行,，否則，造成的損失由乙方承擔(dān),。如因乙方使用不當(dāng)或人為造成租賃房產(chǎn)及設(shè)備,、設(shè)施損毀的，乙方負(fù)責(zé)賠償甲方相關(guān)損失,。7.7乙方在對租賃標(biāo)的物進(jìn)行裝修改造時(shí),，乙方拆除的設(shè)備、設(shè)施歸甲方所有,，如乙方不予使用，由甲方負(fù)責(zé)處理,。7.8因乙方責(zé)任,，租賃期未滿而提前解除協(xié)議時(shí)，乙方除承擔(dān)違約責(zé)任外,，必須將所用人員妥善安置完畢后,，移交所租賃房產(chǎn)及設(shè)施、設(shè)備,，租金計(jì)算到房產(chǎn)交接之日,。7.9租賃期滿或者解除協(xié)議時(shí)，由甲乙雙方共同檢查租賃房產(chǎn)和設(shè)備,、設(shè)施,，檢查無異議后，房產(chǎn)交還甲方,。如發(fā)現(xiàn)有損壞的（自然損耗者除外）,，由乙方負(fù)責(zé)賠償?！谑鲁鲎夥胶统凶夥降淖兏?0.2租賃期內(nèi),，乙方如欲將租賃標(biāo)的整體轉(zhuǎn)租給第三方時(shí),，必須事先征得甲方同意，并由三方書面確認(rèn),，取得使用權(quán)的第三方成為本協(xié)議的當(dāng)然乙方,，繼續(xù)履行本協(xié)議。乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要對場地進(jìn)行部分轉(zhuǎn)租,。第十一章合同提前終止11.1在本協(xié)議有效期內(nèi),若甲乙雙方協(xié)商一致,可提前終止本協(xié)議,。11.2有下列情形之一,甲方有權(quán)提前終止本協(xié)議，要求乙方賠償其遭受的一切實(shí)際損失,，并要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任：1）甲方無違約,，乙方逾期支付租金達(dá)30天以上。2）未經(jīng)甲方同意,，乙方擅自改變房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)及用途的,。3）未經(jīng)甲方同意，乙方將承租房產(chǎn)整體轉(zhuǎn)租他人,。4）乙方利用承租房產(chǎn)進(jìn)行非法活動的,。5）其他約定的違約行為?！?1.3有下列情形之一,，乙方有權(quán)提前終止本協(xié)議，要求甲方賠償其遭受的一切實(shí)際損失,，并要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任：甲方違反其保證或責(zé)任,，在乙方通知的補(bǔ)救期內(nèi)又未及時(shí)補(bǔ)救，致使乙方不能正常對外營業(yè)或使乙方的協(xié)議權(quán)益受到實(shí)質(zhì)性的傷害,?！谑逻`約責(zé)任12.1任何一方單方面終止協(xié)議或不履行本協(xié)議義務(wù)導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行的，皆視為違約,，違約方除按剩余租期內(nèi)租金總額的30%向守約方支付違約金（但不得低于六千萬元）外,，還應(yīng)向守約方賠償因協(xié)議提前解除而遭受的一切直接損失。12.2甲方未能按時(shí)向乙方交付房產(chǎn)時(shí),，每逾期一日,，乙方有權(quán)向甲方收到當(dāng)年租金額之每日萬分之五的賠償金，逾期三十日仍未交付的,，乙方有權(quán)解除協(xié)議,。12.3因甲方違約造成協(xié)議解除的，甲方剩余租期內(nèi)租金總額的30%向乙方支付違約金外（但不得低于六千萬元）,，還應(yīng)向乙方賠償因協(xié)議提前終止而遭受的一切直接引致的損失,。12.4乙方拖欠租金，每逾期一日,，按當(dāng)年租金額每日萬分之五向甲方支付違約金,，乙方逾期支付租金超過三十日的,，甲方有權(quán)解除協(xié)議。12.5因乙方違約造成合同解除的,，乙方除按剩余租期內(nèi)租金總額的30%向甲方支付違約金外（但不得低于六千萬元）,，還應(yīng)向甲方賠償因協(xié)議提前終止而遭受的一切直接引致的損失。12.6因不可抗拒的因素引起本協(xié)議不能正常履行時(shí),，不視為違約,，雙方互免承擔(dān)違約責(zé)任?！谑吕m(xù)租及期滿財(cái)產(chǎn)處置……13.2租賃期滿或者解除協(xié)議時(shí),，一切嵌裝在房屋結(jié)構(gòu)或者墻體內(nèi)的設(shè)備和裝修，乙方一律不得拆走,，甲方不予補(bǔ)償（本協(xié)議另有約定者除外）,。乙方在協(xié)議終止日前未取回屬于乙方的物品，視為乙方放棄遺留物之所有權(quán),，悉歸甲方所有任其處理,。……上述協(xié)議簽訂后,，2009年4月9日,，煙臺振華公司向東升公司支付定金500萬元。從2009年4月12日至2009年8月1日,，東升公司將房屋及附屬設(shè)備,、設(shè)施等交付給煙臺振華公司，煙臺振華公司予以接收,。交接時(shí),，雙方當(dāng)事人都派代表到場，并逐一在《房產(chǎn),、設(shè)施及設(shè)備移交清單》上簽字確認(rèn)，煙臺振華公司未對標(biāo)的物提出異議,。淄博振華公司于2009年6月17日成立后,，實(shí)際由其使用涉案房屋并交納租金。煙臺振華公司在接收房屋后,，對涉案房屋進(jìn)行了多處裝修,、改造。

2009年8月,，東升公司（甲方）與淄博振華公司（乙方）簽訂三份《租賃合同》,，將淄博市美食街東段59號門面房（美33、35,、37,、39號,；美29、31,、55,、57號；美51號）租賃給淄博振華公司,。由淄博振華公司將上述門面房與59號房產(chǎn)一起共同作商業(yè)使用,。

2010年5月6日，山東張店農(nóng)村合作銀行（甲方）與淄博智美裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司（乙方）,、東升公司（丙方）,、煙臺振華公司（丁方）簽訂協(xié)議書，煙臺振華公司同意用涉案房產(chǎn)為乙方貸款提供抵押擔(dān)保,，并同意將應(yīng)支付東升公司的租金,，直接支付甲方，以償還乙方貸款本息,，視同丁方已向乙方支付上述租金（丙方應(yīng)按合同約定向丁方提供相應(yīng)的發(fā)票）,。

2010年7月30日，煙臺振華公司,、淄博振華公司與東升公司共同給興業(yè)銀行股份有限公司淄博支行出具《關(guān)于淄博新天地購物廣場有關(guān)事項(xiàng)的說明》,，載明，”淄博振華公司租金支付原因：煙臺振華公司于2009年4月7日與東升公司簽訂淄博新天地購物廣場租賃合同,，后煙臺振華公司于2009年6月17日注冊成立淄博振華公司,，為其控股股東、實(shí)際控制人,，并將淄博新天地購物廣場交由其使用,，故租金由煙臺振華公司通過淄博振華公司支付?！?/p>

2013年3月25日,，煙臺振華公司給東升公司發(fā)《回復(fù)函》，內(nèi)容載明,，”我方委托律師出具律師意見以及向貴司發(fā)函,，均向貴司表明了我司淄博店目前經(jīng)營遭到嚴(yán)重困難，希望得到貴司的理解和支持,。從相互尊重的角度,，我司也表達(dá)了希望終止雙方合同的意愿?！宜久鞔_：我司經(jīng)過慎重研究,，決定停止淄博店的經(jīng)營，并退回所租賃貴司的房屋,，終止雙方的租賃合同,，并愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。”2013年3月30日,，東升公司給煙臺振華公司回函表示不同意終止履行合同,。

2013年6月27日，淄博振華公司給東升公司發(fā)函稱,，”本公司根據(jù)煙臺振華公司的委托,，就貴司與煙臺振華公司簽訂的《租賃協(xié)議》的轉(zhuǎn)讓事宜致函貴司?！?/p>

2013年9月5日,，淄博振華公司向東升公司發(fā)出《解除合同通知書》，并于2013年9月10日由淄博市魯中公證處進(jìn)行了公證,。通知其自2013年9月25日起解除原協(xié)議,，做好交接準(zhǔn)備工作，并于2013年9月25日辦理租賃房產(chǎn)交接手續(xù),。如果逾期未辦理,，該將自行撤離租賃房產(chǎn)。并不再承擔(dān)租賃房產(chǎn)的租金及其他費(fèi)用,，也不承擔(dān)租賃房產(chǎn)的損失風(fēng)險(xiǎn),。

淄博振華公司在《解除合同通知書》中稱東升公司”未履行法定的維修義務(wù)”，東升公司提交以下證據(jù)證明其已履行了維護(hù),、維修義務(wù)：1,、東升公司和淄博學(xué)貴鋼構(gòu)制品有限公司分別于2012年11月6日簽訂《新天地屋面維修協(xié)議》、2012年11月26日簽訂《新天地屋面玻璃維修協(xié)議》,，維修了振華商廈天溝鋼柱刷漆,、拉繩更換、自粘防水鋪貼等項(xiàng)目,，為振華商廈拆除已壞玻璃,，更換新玻璃?？傆?jì)費(fèi)用105701.36元,，附發(fā)票。2,、2013年5月16日東升公司和蘇東立簽訂《冷卻塔維修合同》，為振華商廈維修冷卻塔布水空板及防水面板拆除,、更換,、安裝。沖洗冷卻塔填料,，清洗冷卻塔塔內(nèi),、外面污垢,。支付費(fèi)用18000.00元，附發(fā)票,。3,、2013年6月4日東升公司和山東三闔空調(diào)工程有限公司簽訂《制冷設(shè)備維修合同》，維修振華商廈冷水機(jī)組三臺,，更換冷凍油,、更換干燥過濾器、期限油過濾器,。支付費(fèi)用34710元,，附發(fā)票。4,、2013年7月8日東升公司和濟(jì)南富田空調(diào)設(shè)備有限公司簽訂《機(jī)組維保協(xié)議》,，維護(hù)并調(diào)試振華商廈冷凝器。費(fèi)用：清洗劑60套*150.00元/套=9000.00元,；人工費(fèi)3臺*1000.00元=3000.00元,；調(diào)試費(fèi)（3臺）5000.00元，共計(jì)17000.00元,，附發(fā)票,。5、2013年7月26日東升公司和淄博凡順商貿(mào)有限公司簽訂《工礦產(chǎn)品購銷合同》,，為振華商廈購買并安裝配電室EPS電源,，支付貨款92800元，附發(fā)票,。6,、2013年7月29日東升公司和淄博翰天瑤清洗工程有限公司簽訂《中央空調(diào)機(jī)組物理清洗工程合同》，為振華商場維護(hù),、清洗中央空調(diào)機(jī)組,，支付費(fèi)用：3臺*3000元/臺=9000.00元，附發(fā)票,。7,、2013年8月16日東升公司和郭德彬簽訂《冷卻塔維修改造合同》，為振華商場頂層冷卻塔風(fēng)機(jī)改造維修,。支付費(fèi)用11000元,，附發(fā)票。8,、2013年8月5日東升公司出具的《證明》,，由振華郭總（郭建軍）簽字，證實(shí)對振華商場地下配電室更換電池，并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)試,。9,、2013年8月9日東升公司出具的確認(rèn)函，證實(shí)東升公司派人維修了西南角貨梯基坑,，由振華郭總簽字,。淄博振華公司對上述證據(jù)質(zhì)證稱，我方未參與協(xié)議的簽訂及付款,，無法確認(rèn)其真實(shí)性,。對證明對象有異議。1,、該組證據(jù)證明東升公司對租賃標(biāo)的存在缺陷予以認(rèn)可,，否則東升公司也無需維修。2,、對于制冷設(shè)施缺陷問題,，淄博振華公司自2010年8月起十余次以書面形式要求東升公司維修，但東升公司均予以拒絕,，直到2013年5月以后才進(jìn)行很小的維修,，且未根本解決問題（其中冷卻塔因?yàn)槠婆f原因，淄博振華公司及翰天瑤工程公司,、三闔空調(diào)工程公司等維保部門均提出需要更換,，但東升公司置之不理）。3,、對于租賃標(biāo)的漏水問題,，淄博振華公司從2010年8月起先后十九次書面通知東升公司予以維修，東升公司僅在2012年11月對屋面玻璃進(jìn)行了維修,，而對屋面防水,、玻璃幕墻漏雨等多處漏水點(diǎn)至今沒有任何維修。4,、對于配電室存在的安全隱患沒有進(jìn)行排除,。5、對于東升公司房屋供暖設(shè)施,、保暖措施,，雖經(jīng)淄博振華公司多次通知整改，但東升公司至今未采取任何措施,。6,、東升公司采取的這一部分維修措施，均是在2013年5月以后,，也就是合同履行近4年才進(jìn)行,，這時(shí)候淄博振華公司的顧客已經(jīng)流失嚴(yán)重,，損失已經(jīng)無法避免。

東升公司接到上述解除合同通知后于2013年9月22日回函,，載明：”煙臺振華公司并淄博振華公司：我公司于2013年9月6日收到淄博振華公司2013年9月2日書寫的解除合同通知書，對此我公司提出如下異議：一,、我公司自2009年4月7日與煙臺振華公司簽訂《租賃協(xié)議》后,，煙臺振華公司未提出過轉(zhuǎn)租給淄博振華公司，我公司也未同意轉(zhuǎn)租給他人,。近段時(shí)間以來,，也是煙臺振華公司給我公司多次來函，商議租賃協(xié)議的履行,、變更事宜,。淄博振華公司認(rèn)為依據(jù)《租賃協(xié)議》第10.2條之約定，成為《租賃協(xié)議》的乙方,，是不符合客觀事實(shí)的,。淄博振華公司無權(quán)對《租賃協(xié)議》向我公司提出解除。二,、解除通知提出我公司沒有履行《租賃協(xié)議》約定的義務(wù),，不符合客觀實(shí)際。按《租賃協(xié)議》約定：供水,、供環(huán)保,、空調(diào)、監(jiān)控等設(shè)施,、設(shè)備按現(xiàn)有狀態(tài)租賃給承租方,。還約定，租賃期內(nèi),，由承租方負(fù)責(zé)房產(chǎn),、設(shè)備、設(shè)施的管理,、維護(hù)和保養(yǎng),，且費(fèi)用由承租方承擔(dān)。交付時(shí)我方及煙臺振華公司都派代表到現(xiàn)場,，進(jìn)行了房產(chǎn),、設(shè)備及設(shè)施的登記移交。承租方已使用四年,，現(xiàn)提出房產(chǎn),、設(shè)備及設(shè)施存在問題，無法滿足商場經(jīng)營的需要,，有違事實(shí)……”因雙方未達(dá)成一致意見,，東升公司拒絕接收涉案房產(chǎn)。

2013年9月22日，東升公司致函煙臺振華公司《關(guān)于糾正商場違規(guī)改造的通知》,，通知煙臺振華公司對其所做的多處違規(guī)改造進(jìn)行處理,。主要內(nèi)容為：”……我公司接受（政府相關(guān)部門）約談后，組織了相關(guān)專家進(jìn)行了初步調(diào)查,，基本情況如下：1,、未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自變更房屋用途,。五層屋頂花園部分,，地下停車場，原建筑兩個(gè)室外兩庭院,，被違規(guī)改造為商場,。2、原有物業(yè)多處疏散樓梯被打掉,。3,、原防火分區(qū)的防火卷簾被大量拆除。4,、室內(nèi)進(jìn)行了大量的涉及主體結(jié)構(gòu)的改造,。5、一層部分商業(yè)面積變更為停車場,?；窘Y(jié)論：我方物業(yè)被違規(guī)改造，且完全不尊重相關(guān)的建設(shè)規(guī)范,、防火規(guī)范……建議：……根據(jù)雙方合同的約定,，上述所有改造應(yīng)首先通知我方同意，并由政府相關(guān)部門辦理相關(guān)的開工建設(shè),、質(zhì)監(jiān),、驗(yàn)收等手續(xù)。我方希望貴方接函后盡快正確處理此事,，以避免不必要的法律糾紛,，或盡快恢復(fù)原狀?！弊筒┱袢A公司對該通知函質(zhì)證稱,，對其真實(shí)性無異議，認(rèn)為該通知是通知煙臺振華公司的,，與本案沒有關(guān)聯(lián)性,。通知內(nèi)容當(dāng)中稱”煙臺振華公司違規(guī)改造”與事實(shí)不符。對租賃標(biāo)的的裝修改造,，均是淄博振華公司而不是煙臺振華公司,，經(jīng)過東升公司同意后進(jìn)行的,，而且取得了相關(guān)的和必須的行政許可手續(xù)。

2013年9月22日,，東升公司向煙臺振華公司發(fā)出《催收租金函》,，函中載明：”（按合同約定）貴公司已拖欠我公司租金1900多萬元，違約金400多萬元……請貴公司立即支付……”淄博振華公司質(zhì)證稱該函與本案無關(guān),，但對該《催收租金函》的真實(shí)性未提出異議,。

2013年9月10日，淄博振華公司委托淄博市魯中公證處對租賃房產(chǎn)及設(shè)施的現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)時(shí)錄像公證,。

東升公司提交2010年9月28日淄博熱力有限公司與淄博振華公司簽訂的《高溫水供用協(xié)議》及暖氣費(fèi)發(fā)票，協(xié)議載明最高開戶開口量為6GJ/h,價(jià)格為公用78元/吉焦繳納熱費(fèi),。據(jù)此計(jì)算,，用足后全年按120天供暖期計(jì)算應(yīng)繳納熱費(fèi)為：6GJ/h×24小時(shí)×78元×120天＝1347840元，實(shí)際上2011-2012年淄博振華公司繳費(fèi)發(fā)票共計(jì)579384元,，2012-2013年淄博振華公司繳費(fèi)發(fā)票共計(jì)538296元,。淄博振華公司對《高溫水供用協(xié)議》及暖氣費(fèi)發(fā)票皆予以認(rèn)可，但認(rèn)為不能證明東升公司主張,。淄博振華公司稱其在營業(yè)時(shí)間,，用熱開口量達(dá)100%，但房屋內(nèi)溫度仍不達(dá)標(biāo),，主要原因是房產(chǎn)供暖及保暖設(shè)施存在缺陷,。

東升公司提交2013年11月25日淄博市城市管理行政執(zhí)法局向其發(fā)出的淄執(zhí)字（2013）第10139號《城市管理行政執(zhí)法責(zé)令整改通知書》，證明承租方在租賃期間違規(guī)擴(kuò)建,。通知書要求東升公司在兩個(gè)月之內(nèi)整改,，恢復(fù)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。在整改明細(xì)中載明,，”在張店區(qū)美食街南側(cè),、開元文化市場以東改擴(kuò)建新天地休閑購物廣場，負(fù)一層由地下停車場改為地下超市（面積約4000平方米）,；一樓東側(cè)中廳由原來一至五層挑空改為每層獨(dú)立封閉,，加建立柱以增加營業(yè)面積（每層面積約300平方米），每層南北兩側(cè)樓梯拆除,；一樓西側(cè)中廳由原來一至五層挑空改為每層獨(dú)立封閉,，加建立柱以增加營業(yè)面積（每層面積約260平方米）,每層南北兩側(cè)樓梯拆除；五樓頂層由規(guī)劃審批的屋頂花園改建為商場,，并加建影城（兩項(xiàng)面積為7000平方米）,；一層南側(cè)圍墻、西側(cè)圍墻拆除,，將原商鋪改為地上停車位,?！?/p>

2013年10月8日，東升公司向淄博市中級人民法院提起訴訟,，以煙臺振華公司單方面終止協(xié)議履行,，以及未取得政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)，對房產(chǎn)進(jìn)行了多處改造,，使房產(chǎn)處于不合法,、不合格狀態(tài)，致使房產(chǎn)無法完成交接為由,，請求判令煙臺振華公司支付違約金8737萬元,，煙臺振華公司購物中心有限公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。淄博市中級人民法院于2013年10月14日發(fā)出（2013）淄民一初字第106號《受理案件通知書》和開庭傳票,，開庭日期為2013年11月26日,。該案于2014年8月1日中止訴訟。淄博振華公司于2013年10月11日提起本案訴訟,，一審法院于2013年11月6日立案受理,。

2013年11月11日，東升公司向淄博市張店區(qū)人民法院提起訴訟,，以淄博振華公司不是租賃協(xié)議的××,，無權(quán)行使解除權(quán)為由，請求確認(rèn)淄博振華公司提出的解除合同無效,。

一審法院另查明,，東升公司提交2009年9月28日其（出租方、甲方）與煙臺振華公司（承租方,、乙方）與煙臺振華公司購物中心（乙方擔(dān)保方,、丙方）簽訂的租賃協(xié)議一份，內(nèi)容為：”鑒于甲,、乙,、丙方于2009年4月7日簽訂了《租賃協(xié)議》（下稱原協(xié)議）。2009年6月8日,，因乙方設(shè)立淄博振華公司（下稱項(xiàng)目公司）需要,，甲方、項(xiàng)目公司及丙方簽訂了以項(xiàng)目公司為承租方的《房屋租賃合同》（下稱工商登記協(xié)議）,，三方經(jīng)協(xié)商一致,，工商登記協(xié)議僅作為工商登記備案材料，對各方無約束力,。甲方,、乙方、丙方仍應(yīng)按原協(xié)議享有權(quán)利,、履行義務(wù)并承擔(dān)責(zé)任,?！弊筒┱袢A公司對該證據(jù)質(zhì)證稱，對其真實(shí)性有異議,，認(rèn)為協(xié)議日期是偽造的,。

關(guān)于已支付租金數(shù)額，淄博振華公司主張其共計(jì)已交納租金63662759元,。東升公司主張商場部分已經(jīng)支付租金55198493元,，門頭房部分已經(jīng)支付租金7964266元，淄博振華公司已經(jīng)開具發(fā)票的金額是66394266元,。截止到2013年9月5日淄博振華公司向東升公司發(fā)出《解除合同通知書》,，淄博振華公司尚欠部分租金未交納。涉案商場現(xiàn)已停止?fàn)I業(yè),。雙方未辦理交接手續(xù),。

又，淄博市規(guī)劃局于2006年1月5日為涉案房產(chǎn)核發(fā)淄規(guī)驗(yàn)字（2006）第2號《山東省建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,，載明：”經(jīng)審查，本建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格,?！弊筒┦泄簿窒婪志钟?006年1月25日為涉案房產(chǎn)出具淄公消驗(yàn)字（2006）第20號《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》，載明：”新天地休閑購物廣場地下一層至地上四層工程消防驗(yàn)收合格”,。

二,、爭議焦點(diǎn)

案涉《租賃協(xié)議》及《租賃合同》是否有效，《租賃協(xié)議》應(yīng)否解除,，《租賃合同》于何時(shí)解除,。

三、法律分析

本案中,，案涉《租賃協(xié)議》以及三份《租賃合同》,，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示。東升公司建造案涉房屋時(shí),，依法取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。但根據(jù)案涉房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可及竣工驗(yàn)收平面圖，案涉房屋西北側(cè)入口至西側(cè)庭院區(qū)域?yàn)槁短斓娜肟?、連廊及庭院,，而《租賃協(xié)議》附件《去沿街房一層面積平面圖》中顯示西側(cè)庭院則為封閉式室內(nèi)大廳，兩者之間存在明顯差異,。對此,，淄博市城市管理行政執(zhí)法局作出的淄執(zhí)字（2013）第10139號《城市管理行政執(zhí)法責(zé)令整改通知書》認(rèn)定，案涉房屋存在將東,、西側(cè)中廳由挑空改為封閉等處違規(guī)改造,，其中部分違規(guī)改造與《去沿街房一層面積平面圖》所顯示的”西庭院為封閉式室內(nèi)大廳”的狀態(tài)相符,。而從當(dāng)事人租賃房屋的事實(shí)看，當(dāng)事人簽訂《租賃協(xié)議》租賃案涉房屋的目的是開設(shè)商場進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,，為此,，當(dāng)事人在《租賃協(xié)議》中約定應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議所附《去沿街房一層面積平面圖》為準(zhǔn)提供租賃房屋，故當(dāng)事人對于出租方應(yīng)提供的房屋狀態(tài)達(dá)成了合意,，提供與《去沿街房一層面積平面圖》相符的房屋,，是東升公司應(yīng)負(fù)的合同義務(wù)。而根據(jù)上述房屋平面圖以及《城市管理行政執(zhí)法責(zé)令整改通知書》,，結(jié)合上述事實(shí),，可以認(rèn)定東升公司將案涉房屋交付給淄博振華公司時(shí)，已非通過竣工及規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)的狀態(tài),，而是經(jīng)過改建而成《去沿街房一層面積平面圖》所示狀態(tài)的事實(shí),，具有高度可能性。東升公司雖然對其在交付房屋時(shí)進(jìn)行了上述改建不予認(rèn)可,，但其提供的證據(jù)僅能證明煙臺振華公司及淄博振華公司在租賃使用期間也進(jìn)行了多處裝修和改造,，并不能證明前述違規(guī)改建均系后者所為。而且,，既然東升公司負(fù)有提供《去沿街房一層面積平面圖》所示狀態(tài)的房屋的合同義務(wù),，則與該圖所示相符的改建行為的法律后果亦應(yīng)由東升公司承擔(dān)。綜上,，應(yīng)認(rèn)定東升公司在將案涉房屋租賃給煙臺振華公司時(shí),，存在未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定,，案涉《租賃合同》應(yīng)認(rèn)定為無效,。進(jìn)而，淄博振華公司請求解除《租賃協(xié)議》的訴訟請求,，于法無據(jù),，應(yīng)予駁回。

至于東升公司與淄博振華公司簽訂的三份《租賃合同》,，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，從本案查明的事實(shí)看，并未有違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形,，故應(yīng)認(rèn)定為有效。對于《租賃合同》應(yīng)于何時(shí)解除的問題,，二審法院認(rèn)為,，淄博振華公司向東升公司發(fā)出的《解除合同通知書》中提出解除合同的理由均是以《租賃協(xié)議》項(xiàng)下的房屋存在空調(diào)制冷、供暖不足,、天花板漏水等種種問題,，故其主張單方解除合同,，并未涉及《租賃合同》項(xiàng)下的門面房存在何種問題。由于《租賃協(xié)議》無效,，故對于《租賃合同》是否應(yīng)當(dāng)解除以及應(yīng)于何時(shí)解除,，無需考察淄博振華公司《解除合同通知書》載明的理由是否符合單方解除合同的法定情形。雖然《租賃協(xié)議》與《租賃合同》在法律意義上各自獨(dú)立,，但淄博振華公司簽訂《租賃合同》租賃門面房,，事實(shí)上與經(jīng)營《租賃協(xié)議》項(xiàng)下的商場關(guān)系密切，在《租賃協(xié)議》無效的情形下,，繼續(xù)租賃使用《租賃合同》項(xiàng)下的門面房已與合同目的不相符合,，加之東升公司在本案中對于解除《租賃合同》亦不持異議，因此,，一審判決《租賃合同》于淄博振華公司提起本案訴訟時(shí)即2013年10月11日起解除,，符合實(shí)際，可予維持,；淄博振華公司主張《租賃合同》于2013年9月25日解除的上訴請求,，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回,。

四,、裁判結(jié)果

1．一審判決

2009年4月7日東升公司與煙臺振華公司、煙臺振華購物中心有限公司簽訂的《租賃協(xié)議》以及東升公司與淄博振華公司簽訂的三份《租賃合同》于2013年10月11日起解除,。

案件受理費(fèi)552727元，由淄博振華公司負(fù)擔(dān)276363.50元,東升公司負(fù)擔(dān)276363.50元,。

2．二審判決

（1）維持山東省高級人民法院（2013）魯民一初字第25號民事判決中關(guān)于”淄博東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與淄博振華百貨有限公司簽訂的三份《租賃合同》于2013年10月11日起解除”的內(nèi)容,；

（2）撤銷山東省高級人民法院（2013）魯民一初字第25號民事判決中關(guān)于”2009年4月7日淄博東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與煙臺市振華百貨集團(tuán)股份有限公司簽訂的《租賃協(xié)議》于2013年10月11日起解除”的內(nèi)容；

（3）2009年4月7日淄博東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與煙臺市振華百貨集團(tuán)股份有限公司簽訂的《租賃協(xié)議》無效,。

一審案件受理費(fèi)552727元,，按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)27632元,，由淄博東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)13816元,，淄博振華百貨有限公司負(fù)擔(dān)13816元。

五,、裁判依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)