《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實(shí)施以來,，對房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)作用。在辦理房地產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中產(chǎn)生了許多新問題,。

一,、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記

抵押作為擔(dān)保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點(diǎn)而被廣泛采用,，成為目前我國最普遍,、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分,？我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分,。

抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為,。

抵押權(quán)的變更登記,，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體（抵押人、抵押權(quán)人,、抵押物）不發(fā)生改變,，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化（例如抵押權(quán)人的名稱、地址,，抵押物的地址,、面積發(fā)生改變等），將抵押權(quán)變更登記事項(xiàng)記載于抵押登記簿的行為,。

在登記實(shí)踐中,，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更,，例如抵押權(quán)人公司改制,、更名等情形,；抵押物的地址、面積發(fā)生改變,；抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變,，包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化,、抵押范圍變化等,。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán),、用益物權(quán),、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)移,、注銷（撤銷）情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件,，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力,。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡單地理解,，兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記,，是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系,，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記,，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。

二,、對于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個(gè)抵押權(quán),，在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時(shí)間晚于在后的抵押權(quán),，是否意味著其為后順位

優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一,。在同一房屋上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價(jià)款,，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償,，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價(jià)款全部受償完畢后,，后一順位抵押權(quán)人將無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),，遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵,。

《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,，在拍賣,、變賣抵押財(cái)產(chǎn)后所得的價(jià)款清償?shù)捻樞颍?.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償,；順序相同的,，按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償,。3.抵押權(quán)未登記的,，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定,，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償,，而在同樣已登記的抵押權(quán)中，決定受償順序的是登記時(shí)間,。登記時(shí)間則是登記機(jī)構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時(shí)間,。

要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時(shí)間晚于在后的抵押權(quán),，受償順序是否因此改變的問題,，首先我們要確定的是，辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位,，登記時(shí)間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時(shí)間還是抵押權(quán)變更的登記時(shí)間,。

債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對抵押權(quán)變更登記的理解,，它并不對抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變,，只是抵押的客體和內(nèi)容的變化，并不影響到抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系,。同時(shí),，抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的、從屬的關(guān)系,。筆者認(rèn)為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開始時(shí)便產(chǎn)生的,，而抵押權(quán)變更登記并沒有改變抵押權(quán)的效力。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響,，抵押權(quán)順位的登記時(shí)間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時(shí)間為準(zhǔn),。

但需注意的是，《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位,。所以,，因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當(dāng)然對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變。