一,、類型

1、一般評(píng)估：

這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見(jiàn)或有爭(zhēng)議時(shí),，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu),，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段,，一般不具備法律效力,，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域,、某一時(shí)間點(diǎn),、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

2,、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估：

這類評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí),，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,，評(píng)估一經(jīng)確定,，具備法律效力、形成法律文件,、對(duì)雙方有約束力,。這種評(píng)估值一般較低。

3,、“特定評(píng)估”：

這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門,，對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而做的評(píng)估，為了求其公正合理,，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估,，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,，交易雙方須按確定后的評(píng)估值,，計(jì)算繳納稅費(fèi)。

二,、原則

1,、供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來(lái)決定,。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升,，否則下降,。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2,、替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn),，價(jià)格趨于一致。

3,、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格,。

4、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)

5,、合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí),，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ),。

三、程序

1,、明確評(píng)估基本事項(xiàng)

（1）明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上,。

（2）了解評(píng)估對(duì)象

（3）確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年,、月、日表示

（4）簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象,、評(píng)估目的,、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi),、雙方責(zé)任,、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。

2,、制定工作計(jì)劃

3,、實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄,。

4,、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主,，同時(shí)以另一種活幾種評(píng)估方法為輔,，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。

5,、綜合分析確定評(píng)估成果

6,、撰寫評(píng)估報(bào)告

四,、方法

1、成本法

（1）成本積算法,，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn),，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法,。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

（2）重置成本法,，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算,，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法,。

2、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途,、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的,、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整,，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性,，在市場(chǎng)較為成熟,、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用,，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確,。

3、剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí),，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值,，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值,。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià),。

4、收益法

不同的地區(qū),、不同用途,、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法,。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率,。

5、假設(shè)開發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值,，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

6,、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估,，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),，進(jìn)行一般因素,、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法,。這種方法有一定的政策性。

7,、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系,，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性,，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法,。