一,、定義

土地增值稅是指納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值額再按比例繳納的稅收,。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,，土地增值稅的稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的,，稅率為30%,；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%,；增值額占比100%至200%,，稅率50%；增值額占比200%以上,，稅率為60%,。也就是說，轉讓增值的部分,，分段按照比例征收土地增值稅,。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權,、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額,。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

轉讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入,、實物收入和其他收入,，即與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟收益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：

1,、取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用,。具體為：以出讓方式取得土地使用權的,，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的,，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金,；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款,。

2,、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費,、前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎設施費,、公共設施配套費,、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除,。

3,、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用,。根據(jù)新會計制度規(guī)定,，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤,。為了便于計算操作,，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出,，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤,，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構證明的,，利息不單獨扣除,，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除,。

4,、舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值,，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。

5,、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金,。這是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅,、印花稅,。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除,。

6,、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除,。