一、定義

土地增值稅是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值額再按比例繳納的稅收,。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅,。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%,；增值額占扣除金額50%至100%,，稅率40%；增值額占比100%至200%,，稅率50%,；增值額占比200%以上，稅率為60%,。也就是說,，轉(zhuǎn)讓增值的部分,，分段按照比例征收土地增值稅,。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額,。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入,、實物收入和其他收入,，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益?？鄢椖堪础稐l例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項：

1,、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金,；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款,。

2,、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費,、前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共設(shè)施配套費,、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除,。

3,、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用,。根據(jù)新會計制度規(guī)定,，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算操作,，《?xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的,，利息不單獨扣除,，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。

4,、舊房及建筑物的評估價格,。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值,，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格,。

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,，也可視同稅金予以扣除。

6,、加計扣除,。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除,。