一,、定義

涉外房地產(chǎn)市場(chǎng)是指：境外資本參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā),、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押用房屋買賣等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。它主要是隨著我國(guó)對(duì)外開放的深入實(shí)施而產(chǎn)生的。

二,、特點(diǎn)

1、金額多,、范圍大,、程度深

2、利用外資額穩(wěn)步增長(zhǎng)(來(lái)自香港,、美國(guó),、臺(tái)灣的資金最多)

3、投資地域由南向北,，由沿海向內(nèi)地拓展

4,、投資對(duì)象由高檔物業(yè)向普通住宅擴(kuò)展

5、投資取向由新區(qū)開發(fā)向舊城改造擴(kuò)展

6,、政策亂,、優(yōu)惠多、缺協(xié)調(diào)：涉外房地產(chǎn)問(wèn)題多

7,、沒(méi)有統(tǒng)一的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，土地定價(jià)較為混亂

8、涉外房地產(chǎn)缺乏完善的政策法規(guī)

9,、外資入境和土地出讓金的交納方式不規(guī)范

10,、“三資”企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)待遇差別大

三、涉外商品房的預(yù)售

商品房預(yù)售就是對(duì)未竣工的房屋進(jìn)行銷售,，顯然具有一定的風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)此國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房規(guī)定了嚴(yán)格的條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書,；

2,、具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3,、已完成總投資25%以上,；

4、經(jīng)縣以上政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得預(yù)售許可證,。

四,、涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序

涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在境外進(jìn)行的應(yīng)取得所在國(guó)家或地區(qū)的公證,、外交機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館或者有關(guān)商務(wù)代辦處的認(rèn)證,，在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的也應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)的公證。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),，兩者同時(shí)存在的話必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓不能分離,，如果地塊上尚未建設(shè)房屋或其他建筑，其轉(zhuǎn)讓可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓,。