土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉(zhuǎn)讓,、抵押或置換土地,，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓,、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù),，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利,，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓,、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅,、土地增值稅和契稅等,。除以下情況不征,、免征土地增值稅,，其他都應當依法繳納：

一、不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)

1,、房地產(chǎn)繼承(無收入),；

2、房地產(chǎn)贈與(對象有限定，無收入),；

3,、房地產(chǎn)出租(權屬未變)；

4,、房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權屬未變),；

5、房地產(chǎn)的代建房行為(權屬未變),；

6,、房地產(chǎn)評估增值。

二,、免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)

1,、房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,，因此屬于土地增值稅的征稅范圍,。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇諜C關審核,，可以免征土地增值稅,。

2、合作建房,，對于一方出地,，另一方出資金，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的,，應征收土地增值稅,。

3、以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營：以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件,，免征收土地增值稅,。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅,。

4,、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中,，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,，免征收土地增值稅。

5,、因國家建設需要依法征用收回的房地產(chǎn),。

6、建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的,。

7,、企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,，增值額未超過扣除項目金額20%的,。

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,，如果產(chǎn)權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅。