土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓,、抵押或置換土地,，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓,、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù),，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利,，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓,、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅,、土地增值稅和契稅等。除以下情況不征,、免征土地增值稅,，其他都應(yīng)當(dāng)依法繳納：

一、不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)

1,、房地產(chǎn)繼承(無收入),；

2、房地產(chǎn)贈與(對象有限定,，無收入),；

3、房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變),；

4,、房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)；

5,、房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變),；

6、房地產(chǎn)評估增值,。

二,、免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)

1,、房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,，因此屬于土地增值稅的征稅范圍,。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核,，可以免征土地增值稅,。

2、合作建房,，對于一方出地,，另一方出資金，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅,。

3、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營：以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件,，免征收土地增值稅,。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅,。

4,、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中,，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,，免征收土地增值稅。

5,、因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn),。

6、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額20%的,。

7、企事業(yè)單位,、社會團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,，增值額未超過扣除項目金額20%的。

8,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,。