一,、定義

房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施,、房屋建設(shè)的行為,。其主要包括以下兩點(diǎn)：

1.取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提

我國(guó)現(xiàn)時(shí)的土地所有權(quán)分為兩種，一是國(guó)家所有權(quán),，一是集體所有權(quán),。城市房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是國(guó)有土地,，取得國(guó)有土地使用權(quán)是城市房地產(chǎn)開發(fā)的前提：農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，只有在內(nèi)國(guó)家通過征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)既可以是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以是繼之進(jìn)行房屋建設(shè),。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱.房地產(chǎn)開發(fā)是以土地利用和房屋建設(shè)為投資對(duì)象而進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng),。前者通常稱為土地開發(fā)或再開發(fā)，后者則稱為房屋開發(fā),。土地開發(fā),，也稱“三通一平”或“七通一平”。所謂“三通一平”,，就是將開發(fā)區(qū)域以外的道路,、給水排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場(chǎng),，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平移,。所謂“七通一平”，包括道路通,、上下水通,、雨污排水通、通電力,、通訊通,、煤氣通、熱力返和平整場(chǎng)地,。

綜上所述,，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā),，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的升發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。

二、開發(fā)分類

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā),。

1,、土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā),，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅,、商品房以及其他城市用途的城市用地,；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地,，但因土地用途的改變,、城市規(guī)劃的改變以及其他原因,，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造,，投入新的勞動(dòng),。

2、就房屋開發(fā)而言,，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā),；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn),、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā),；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。

三,、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則

房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則,。依據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有：

1,、開發(fā)原則

依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則,。

在我國(guó)，通過出讓或劃撥方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件,，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國(guó)有土地,。我國(guó)另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地,。

2、城市規(guī)劃的原則

城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施,，是城市發(fā)展的綱領(lǐng),，也是對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段,?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地,，合理安排各項(xiàng)建設(shè),，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證,。

3,、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,。

經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小,，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會(huì)帶來的效果和利益,。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響,。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系,，既有聯(lián)系，又有區(qū)別,，還會(huì)產(chǎn)生沖突,。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理,。

4,、綜合開發(fā)原則

應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局,、綜合開發(fā),、配套建設(shè)的原則。

即綜合開發(fā)原則,。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè),，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃,，加快改變城市的面貌,；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn),，方便生活,，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,。

5,、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則,。

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約,。