一,、定義

房地產開發(fā),，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為,。其主要包括以下兩點：

1.取得國有土地使用權是房地產開發(fā)的前提

我國現時的土地所有權分為兩種,，一是國家所有權，一是集體所有權,。城市房地產開發(fā)用地必須是國有土地,，取得國有土地使用權是城市房地產開發(fā)的前提：農村集體土地不能直接用于房地產開發(fā)，只有在內國家通過征用轉為國有土地后,，才能成為房地產開發(fā)用地,。

2.房地產開發(fā)既可以是進行基礎設施建設，也可以是繼之進行房屋建設。

房地產是房產和地產的總稱.房地產開發(fā)是以土地利用和房屋建設為投資對象而進行的生產活動,。前者通常稱為土地開發(fā)或再開發(fā),，后者則稱為房屋開發(fā)。土地開發(fā),，也稱“三通一平”或“七通一平”,。所謂“三通一平”，就是將開發(fā)區(qū)域以外的道路,、給水排水管,、供電線路等引入施工現場，對施工現場的土地進行平移,。所謂“七通一平”,，包括道路通、上下水通,、雨污排水通,、通電力、通訊通,、煤氣通,、熱力返和平整場地。

綜上所述,，可以看出,，房地產開發(fā)并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內的升發(fā)經營活動,。

二,、開發(fā)分類

房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

1,、土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作,，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè),、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地,；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā),，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變,、城市規(guī)劃的改變以及其他原因,，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造,，投入新的勞動,。

2、就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā),；第二層次為生產與經營性建筑物開發(fā),；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發(fā),；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā),。

三、房地產開發(fā)的基本原則

房地產開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)并實施房地產開發(fā)管理中應依法遵守的基本原則,。依據我國法律的規(guī)定,，我國房地產開發(fā)的基本原則主要有：

1、開發(fā)原則

依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)的原則,。

在我國,，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發(fā)的前提條件，房地產開發(fā)必須是國有土地,。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地產開發(fā),，集體土地必須經依法征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發(fā)用地,。

2,、城市規(guī)劃的原則

城市規(guī)劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領,，也是對城市房地產開發(fā)進行合理控制,，實現土地資源合理配置的有效手段?？茖W制定和執(zhí)行城市規(guī)劃,，是合理利用城市土地，合理安排各項建設,，指導城市有序,、協調發(fā)展的保證。

3,、堅持經濟效益,、社會效益和環(huán)境效益相統一的原則。

經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小,，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件,。社會效益指房地產開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產生的積極影響,。以上三方面是矛盾統一的辯證關系,，既有聯系，又有區(qū)別,，還會產生沖突,。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。

4,、綜合開發(fā)原則

應當堅持全面規(guī)劃,、合理布局、綜合開發(fā),、配套建設的原則,。

即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設,，具有不可比擬的優(yōu)越性,。綜合開發(fā)有利于實現城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌,；有利于城市各項建設的協調發(fā)展,，促進生產，方便生活,，有利于縮短建設周期,，提高經濟效益和社會效益。

5,、符合國家產業(yè)政策,、國民經濟與社會發(fā)展計劃的原則。

國家產業(yè)政策,、國民經濟與社會發(fā)展計劃是指導國民經濟相關產業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針,，房地產業(yè)作為第三產業(yè)應受國家產業(yè)政策、國民經濟與社會發(fā)展計劃的制約,。