一、須是為了公共利益需要進行房屋征收活動——公共利益的界定問題

屬于公共利益的六項情形的具體內(nèi)容如下：

1,、因國防,、外交的需要；具體來說國防需要指的是國防設(shè)施建設(shè)的需要,，外交的需要主要是指使領(lǐng)館建設(shè)的需要,。

2、因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要,；基礎(chǔ)設(shè)施是指為社會生產(chǎn)和居民生活提供公共服務(wù)的工程設(shè)施,，是用于保證國家或地區(qū)社會經(jīng)濟活動正常進行的公共服務(wù)系統(tǒng)。根據(jù)《劃撥用地目錄》的規(guī)定,，能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施包括石油天然氣設(shè)施,、煤炭設(shè)施,、電力設(shè)施、水利設(shè)施,、鐵路交通設(shè)施,、公路交通設(shè)施、水路交通設(shè)施,、民用機場設(shè)施等,。

3、因建設(shè)公共事業(yè)的需要,；公共事業(yè)是指面向社會,，以滿足社會公共需要為基本目標、直接或者間接提供公共服務(wù)的社會活動,。包括由政府組織實施的科技,、教育,、文化,、衛(wèi)生,、體育、環(huán)境和資源保護,、防災(zāi)減災(zāi),、文物保護、社會福利,、市政公用等公共事業(yè)屬于公共利益,。

4、由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè),。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的規(guī)定,，保障性安居工程大致包括三類：第一類是城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，以及林區(qū),、墾區(qū)棚戶區(qū)改造;第二類是廉租住房,、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房,、公共租賃住房等;第三類是農(nóng)村危房改造,。國有土地上房屋征收一般只涉及前兩類。

5,、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中,、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第31條規(guī)定：“舊城區(qū)的改建,，應(yīng)當保護歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風貌，合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模,，有計劃地對危房集中,、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行改建?！?/p>

6,、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益,。

二,、須取得有關(guān)項目的預(yù)審批

《征收條例》第九條在第八條的基礎(chǔ)上，從另一個角度進一步明確征收房屋的前提和要求,。前提是確實需要征收房屋的各項建設(shè)活動應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃,。要求是保障性安居工程建設(shè),、舊城區(qū)改建,，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度規(guī)劃,，制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見,，經(jīng)過科學論證,。

三、制定征收補償方案并經(jīng)過充分論證和征求公眾意見

《征收條例》規(guī)定了市,、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作,，由房屋征收部門擬定征收補償方案，旨在規(guī)范征收補償程序,，減少征收補償中的矛盾糾紛,。收到房屋征收部門上報的征收補償方案后，市,、縣級人民政府應(yīng)當組織發(fā)展改革,、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源,、環(huán)境資源保護,、文物保護、財政,、建設(shè)等有關(guān)部門對征收補償方案是否符合本條例及其他有關(guān),、法律法規(guī)的規(guī)定進行論證。對征收補償方案進行論證,、修改后,，市、縣級人民政府應(yīng)當予以公布,，征求公眾意見,，明確征求意見的期限不得少于30日。其主要目的是為了規(guī)范政府的征收活動,，切實保證在征收,、補償活動過程中統(tǒng)籌兼顧公共利益和被征收入利益，進一步擴大公眾參與,，保障公眾的知情權(quán),、參與權(quán)、建議權(quán),。

在擬定征收補償方案之前,，房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位,、用途,、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況組織調(diào)查,，依據(jù)調(diào)查結(jié)果，擬定征收補償方案,。在擬定征收補償方案過程中應(yīng)當遵循合法合理的原則,。合法，即征收補償方案的內(nèi)容應(yīng)當符合本條例規(guī)定,，比如,，補償方式,、征收評估,、保障被征收入居住條件等。合理,，即征收補償方案的內(nèi)容應(yīng)該是大多數(shù)人都能夠接受的,，征收范圍大小合適，補償標準公正公平,，設(shè)定的獎勵應(yīng)當科學可行,，征收補償方案的內(nèi)容，除符合法律法規(guī)規(guī)定外,，還應(yīng)當因地制宜,，符合當?shù)氐膶嶋H情況，比如考慮當?shù)氐臍夂驐l件,、風俗習慣,、宗教信仰等因素。

征收補償方案,，是政府開展房屋征收與補償工作的指南,，是征求民意的載體，同時也是政府作出補償決定的依據(jù),?！墩魇諚l例》對征收補償方案的內(nèi)容未作具體規(guī)定。一般來講,，征收補償方案的內(nèi)容應(yīng)當包括：房屋征收范圍,、實施時間、補償依據(jù),、補償方式,、貨幣補償金額的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點等情況以及選房原則,、回遷政策,、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準,、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準和確定辦法,、簽約期限等,。征收補償方案在內(nèi)容上更側(cè)重于公平補償，征收補償方案不包括房屋征收目的和搬遷期限,。對房屋征收目的的判定,，實行法定主義的原則，一般是通過合法性和合理性審查的方式進行,，如是否屬于條例規(guī)定的情形之一,、是否符合有關(guān)規(guī)劃、是否納入年度計劃并經(jīng)人大審議等,。搬遷期限一般通過補償協(xié)議約定或者補償決定確定,。

對征收補償方案進行論證的內(nèi)容主要包括需用地的建設(shè)項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃,，房屋征收范圍是否科學合理，征收補償方案是否公平等,。

四,、按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估

為了應(yīng)對房屋征收過程中的社會風險，條例在征收決定作出前設(shè)置了社會穩(wěn)定風險評估程序,，規(guī)定市,、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估,。開展重大決策的社會穩(wěn)定風險評估,，是民主決策、科學決策,、審慎決策的基本要求,。作出房屋征收決定，涉及被征收入的切身利益,，對于市,、縣級人民政府來說，屬于重大決策的范疇,。在作出房屋征收決定前,，進行社會穩(wěn)定風險評估，有利于及早發(fā)現(xiàn),、預(yù)防和化解社會矛盾,，有利于防范決策風險，促進依法科學民主決策,，有利于促進社會的和諧穩(wěn)定,。

根據(jù)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，是作出房屋征收決定的必經(jīng)程序。未進行社會穩(wěn)定風險評估,，不得作出房屋征收決定,。在對房屋征收進行社會穩(wěn)定風險評估中，市,、縣級人民政府是評估的責任主體,，具體評估工作可以由房屋征收部門組織實施;評估的對象主要是針對房屋征收的主體、前提要件,、程序,、方案等的合法性、合理性和可行性進行評估,，對其可能產(chǎn)生的風險作出分析,，得出風險評價的結(jié)論。具體來講,，房屋征收部門首先要擬訂社會穩(wěn)定風險評估方案,，并就房屋征收有關(guān)事項征求被征收人等利益相關(guān)方的意見，根據(jù)反饋意見,，擬訂評估報告草案，經(jīng)擬作出房屋征收決定的市,、縣級人民政府審核,，形成正式的評估報告和評估結(jié)果，根據(jù)評估結(jié)果,，作出房屋征收決定,，或者形成預(yù)案后作征收決定或者暫緩作出房屋征收決定，或者不作定,。

把社會穩(wěn)定風險評估作為作出房屋征收決定的必經(jīng)程序,，通過風險評估及早發(fā)現(xiàn)征收項目中存在影響社會穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解,，是從源頭上預(yù)防和減少征收矛盾糾紛,，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態(tài)的重要舉措,。社會穩(wěn)定風險評估應(yīng)該建立一個有針對性的評價體系,，盡可能多地將各種相關(guān)影響因素納入其中，在征收項目實施前全面客觀地對未來風險發(fā)生的可能性進行預(yù)測,。

從目前實際情況來看,，風險評估應(yīng)該包含以下內(nèi)容：(1)征收政策的基本情況及征收的必要性、合法性,、合理性;(2)征收政策是否符合法律法規(guī)的規(guī)定;(3)征收政策是否符合當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展的總體水平;(4)征收政策能否為絕大多數(shù)群眾所接受,，是否兼顧了被征收群眾的現(xiàn)實利益和長遠利益是否體現(xiàn)了公平、公正、公開原則;(5)征收項目實施的各項準備工作是否充分,，如征收補償方案是否制定,，征收補償標準是否符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情。補償資金,、安置房源是否落實,，對困難家庭的綜合保障條件是否具備征收法律政策的宣傳公示是否到位，拆除房屋的安全防護措施是否完備等;(6)征收項目的實施是否會引起征收片區(qū)范圍內(nèi)或周邊居民的不滿,，是否對政策出臺前的征收項目產(chǎn)生重大影響,，征收補償是否與區(qū)域內(nèi)同類的項目間存在明顯不公平，是否會激化社會矛盾等;(7)征收項目的拆除施工是否有障礙或安全風險隱患,，是否會對周邊環(huán)境產(chǎn)生較大影響,，是否會造成周邊群眾生產(chǎn)、生活較大不方便,，拆除工地管理能否符合規(guī)定要求;(8)征收項目的社會穩(wěn)定風險防范對策和預(yù)案措施是否齊備;(9)征收的相關(guān)配套制度是否齊全,，如公示制度、信訪接待制度,、責任承諾制度,、舉報制度、監(jiān)管制度,、責任追究制度等,。(10)是否存在可能引發(fā)社會穩(wěn)定風險的其他因素。

五,、征收補償費用足額到位,、專戶儲存、?？顚Ｓ?/p>

根據(jù)《征收條例》12條例的規(guī)定,，征收補償費用應(yīng)足額撥付到位，在指定的金融機構(gòu)專戶儲存,，專項用于房屋征收與補償,，不得挪作他用。對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查,、認定和處理,。根據(jù)《征收條例》第24條規(guī)定，市,、縣級人民政府作出房屋征收決定前,，組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理,。