一、須是為了公共利益需要進(jìn)行房屋征收活動(dòng)——公共利益的界定問(wèn)題

屬于公共利益的六項(xiàng)情形的具體內(nèi)容如下：

1,、因國(guó)防,、外交的需要；具體來(lái)說(shuō)國(guó)防需要指的是國(guó)防設(shè)施建設(shè)的需要,，外交的需要主要是指使領(lǐng)館建設(shè)的需要,。

2、因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要,；基礎(chǔ)設(shè)施是指為社會(huì)生產(chǎn)和居民生活提供公共服務(wù)的工程設(shè)施,，是用于保證國(guó)家或地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正常進(jìn)行的公共服務(wù)系統(tǒng)。根據(jù)《劃撥用地目錄》的規(guī)定,，能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施包括石油天然氣設(shè)施,、煤炭設(shè)施,、電力設(shè)施、水利設(shè)施,、鐵路交通設(shè)施,、公路交通設(shè)施、水路交通設(shè)施,、民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施等,。

3、因建設(shè)公共事業(yè)的需要,；公共事業(yè)是指面向社會(huì),，以滿(mǎn)足社會(huì)公共需要為基本目標(biāo)、直接或者間接提供公共服務(wù)的社會(huì)活動(dòng),。包括由政府組織實(shí)施的科技,、教育、文化,、衛(wèi)生,、體育,、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi),、文物保護(hù),、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)屬于公共利益,。

4,、由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的規(guī)定,，保障性安居工程大致包括三類(lèi)：第一類(lèi)是城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造,，以及林區(qū)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造;第二類(lèi)是廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)商品住房、公共租賃住房等;第三類(lèi)是農(nóng)村危房改造,。國(guó)有土地上房屋征收一般只涉及前兩類(lèi),。

5、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中,、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要,。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第31條規(guī)定：“舊城區(qū)的改建,，應(yīng)當(dāng)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌,，合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模，有計(jì)劃地對(duì)危房集中,、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行改建,。”

6,、法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益。

二,、須取得有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)審批

《征收條例》第九條在第八條的基礎(chǔ)上,，從另一個(gè)角度進(jìn)一步明確征收房屋的前提和要求。前提是確實(shí)需要征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。要求是保障性安居工程建設(shè),、舊城區(qū)改建,，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度規(guī)劃，制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證,。

三,、制定征收補(bǔ)償方案并經(jīng)過(guò)充分論證和征求公眾意見(jiàn)

《征收條例》規(guī)定了市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作,，由房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案,，旨在規(guī)范征收補(bǔ)償程序，減少征收補(bǔ)償中的矛盾糾紛,。收到房屋征收部門(mén)上報(bào)的征收補(bǔ)償方案后,，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革,、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源,、環(huán)境資源保護(hù),、文物保護(hù)、財(cái)政,、建設(shè)等有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案是否符合本條例及其他有關(guān),、法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行論證。對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證,、修改后,，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)予以公布,，征求公眾意見(jiàn),，明確征求意見(jiàn)的期限不得少于30日。其主要目的是為了規(guī)范政府的征收活動(dòng),，切實(shí)保證在征收,、補(bǔ)償活動(dòng)過(guò)程中統(tǒng)籌兼顧公共利益和被征收入利益，進(jìn)一步擴(kuò)大公眾參與,，保障公眾的知情權(quán),、參與權(quán)、建議權(quán),。

在擬定征收補(bǔ)償方案之前,，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位,、用途,、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況組織調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結(jié)果，擬定征收補(bǔ)償方案,。在擬定征收補(bǔ)償方案過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循合法合理的原則,。合法，即征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定,，比如,，補(bǔ)償方式、征收評(píng)估,、保障被征收入居住條件等,。合理，即征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容應(yīng)該是大多數(shù)人都能夠接受的,，征收范圍大小合適,，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公正公平，設(shè)定的獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)當(dāng)科學(xué)可行,，征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容,，除符合法律法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)因地制宜,，符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,，比如考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件、風(fēng)俗習(xí)慣,、宗教信仰等因素,。

征收補(bǔ)償方案，是政府開(kāi)展房屋征收與補(bǔ)償工作的指南,，是征求民意的載體,，同時(shí)也是政府作出補(bǔ)償決定的依據(jù)?！墩魇諚l例》對(duì)征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容未作具體規(guī)定,。一般來(lái)講，征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋征收范圍,、實(shí)施時(shí)間,、補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償方式,、貨幣補(bǔ)償金額的確定原則和支付方式,、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點(diǎn)等情況以及選房原則、回遷政策,、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限,、搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和確定辦法,、簽約期限等,。征收補(bǔ)償方案在內(nèi)容上更側(cè)重于公平補(bǔ)償，征收補(bǔ)償方案不包括房屋征收目的和搬遷期限。對(duì)房屋征收目的的判定,，實(shí)行法定主義的原則,，一般是通過(guò)合法性和合理性審查的方式進(jìn)行，如是否屬于條例規(guī)定的情形之一,、是否符合有關(guān)規(guī)劃,、是否納入年度計(jì)劃并經(jīng)人大審議等。搬遷期限一般通過(guò)補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定,。

對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證的內(nèi)容主要包括需用地的建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,，房屋征收范圍是否科學(xué)合理,，征收補(bǔ)償方案是否公平等。

四,、按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

為了應(yīng)對(duì)房屋征收過(guò)程中的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),，條例在征收決定作出前設(shè)置了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，規(guī)定市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。開(kāi)展重大決策的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,，是民主決策、科學(xué)決策,、審慎決策的基本要求,。作出房屋征收決定，涉及被征收入的切身利益,，對(duì)于市,、縣級(jí)人民政府來(lái)說(shuō)，屬于重大決策的范疇,。在作出房屋征收決定前,，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，有利于及早發(fā)現(xiàn),、預(yù)防和化解社會(huì)矛盾,，有利于防范決策風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)依法科學(xué)民主決策,，有利于促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定,。

根據(jù)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是作出房屋征收決定的必經(jīng)程序,。未進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,，不得作出房屋征收決定。在對(duì)房屋征收進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，市,、縣級(jí)人民政府是評(píng)估的責(zé)任主體,，具體評(píng)估工作可以由房屋征收部門(mén)組織實(shí)施;評(píng)估的對(duì)象主要是針對(duì)房屋征收的主體、前提要件,、程序,、方案等的合法性、合理性和可行性進(jìn)行評(píng)估,，對(duì)其可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)作出分析,，得出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)論。具體來(lái)講,，房屋征收部門(mén)首先要擬訂社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方案,，并就房屋征收有關(guān)事項(xiàng)征求被征收人等利益相關(guān)方的意見(jiàn)，根據(jù)反饋意見(jiàn),，擬訂評(píng)估報(bào)告草案,，經(jīng)擬作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府審核,，形成正式的評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)果,，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，作出房屋征收決定,，或者形成預(yù)案后作征收決定或者暫緩作出房屋征收決定,，或者不作定。

把社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作為作出房屋征收決定的必經(jīng)程序,，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及早發(fā)現(xiàn)征收項(xiàng)目中存在影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患,，并采取有效措施予以化解，是從源頭上預(yù)防和減少征收矛盾糾紛,，把問(wèn)題解決在基層,、解決在萌芽狀態(tài)的重要舉措。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)該建立一個(gè)有針對(duì)性的評(píng)價(jià)體系,，盡可能多地將各種相關(guān)影響因素納入其中,，在征收項(xiàng)目實(shí)施前全面客觀地對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行預(yù)測(cè)。

從目前實(shí)際情況來(lái)看,，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)該包含以下內(nèi)容：(1)征收政策的基本情況及征收的必要性,、合法性、合理性;(2)征收政策是否符合法律法規(guī)的規(guī)定;(3)征收政策是否符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體水平;(4)征收政策能否為絕大多數(shù)群眾所接受,，是否兼顧了被征收群眾的現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益是否體現(xiàn)了公平,、公正、公開(kāi)原則;(5)征收項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分,，如征收補(bǔ)償方案是否制定,，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情,。補(bǔ)償資金、安置房源是否落實(shí),，對(duì)困難家庭的綜合保障條件是否具備征收法律政策的宣傳公示是否到位,，拆除房屋的安全防護(hù)措施是否完備等;(6)征收項(xiàng)目的實(shí)施是否會(huì)引起征收片區(qū)范圍內(nèi)或周邊居民的不滿(mǎn)，是否對(duì)政策出臺(tái)前的征收項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響,，征收補(bǔ)償是否與區(qū)域內(nèi)同類(lèi)的項(xiàng)目間存在明顯不公平,，是否會(huì)激化社會(huì)矛盾等;(7)征收項(xiàng)目的拆除施工是否有障礙或安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，是否會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生較大影響,，是否會(huì)造成周邊群眾生產(chǎn),、生活較大不方便，拆除工地管理能否符合規(guī)定要求;(8)征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和預(yù)案措施是否齊備;(9)征收的相關(guān)配套制度是否齊全,，如公示制度,、信訪接待制度、責(zé)任承諾制度,、舉報(bào)制度,、監(jiān)管制度、責(zé)任追究制度等,。(10)是否存在可能引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的其他因素,。

五、征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位,、專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存,、專(zhuān)款專(zhuān)用

根據(jù)《征收條例》12條例的規(guī)定，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)足額撥付到位,，在指定的金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存,，專(zhuān)項(xiàng)用于房屋征收與補(bǔ)償，不得挪作他用,。對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理,。根據(jù)《征收條例》第24條規(guī)定,，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,，組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查,、認(rèn)定和處理。