一,、租賃合同期限

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定,，租賃期限不得超過一十年。超過二十年的,，超過部分無效,。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年,。

租賃是轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經(jīng)營(yíng)的需要的。承租人并不想長(zhǎng)期占用租賃物,，因?yàn)檫@種使用權(quán)是以支付租金為代價(jià)的,，當(dāng)承租人達(dá)到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人,。這里就有個(gè)租賃期限的問題,。租賃期限的長(zhǎng)短由當(dāng)事人根據(jù)其使用租賃物的目的和租賃物的性質(zhì)自主決定。應(yīng)當(dāng)說租賃期太長(zhǎng)并不利于當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn),。因?yàn)榭陀^情況總是在不斷變化的,，特別是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格可能會(huì)因一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而大起大落,。

二,、租賃合同期限的最高限制

很多國(guó)家的法律都對(duì)租賃合同的最長(zhǎng)期限作出限制。例如,，日本民法規(guī)定,，租賃契約的存續(xù)期間不得超過20年，如果所訂租賃契約比這個(gè)期間長(zhǎng)的,，要縮短為20年,。意大利民法典規(guī)定，租賃不得超過30年,，如果約定期間超過30年或者永久的,，則將被減至30年。德國(guó)也規(guī)定30年,。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定,，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者,，縮短為20年,。我國(guó)合同法借鑒了這些規(guī)定，考慮到我國(guó)正處在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立過程中,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快,，變化也很快，為了更有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益,，對(duì)租賃期限的最高期限有所限制是有必要的,。因此，本法作出了租賃合同的期限最長(zhǎng)不得超過20年的規(guī)定,。

通常情況下,，當(dāng)事人在確定租賃期限長(zhǎng)短時(shí)，總是要根據(jù)租賃物的性質(zhì)和承租人的使用目的來確定的,。在動(dòng)產(chǎn)租賃中,，租賃期限是比較短的，一般都是臨時(shí)使用。例如,，租賃汽車,，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，汽車的使用壽命是10年,，雙方當(dāng)事人不可能約定一個(gè)租賃期為20年的租賃合同,。租賃期限較長(zhǎng)的是不動(dòng)產(chǎn)租賃即房屋租賃。在房屋租賃中,，用于承租人居住需要和用于商業(yè)性租賃是不一樣的。一般講用于居住租賃的承租人希望租期長(zhǎng)一些,，使這種租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定一些,。商業(yè)租賃中、在訂立合同時(shí)房屋的租價(jià)比較低的情況下,，承租人就希望將租賃期限訂的長(zhǎng)一些,，租金固定下來;在房屋的租價(jià)偏高的時(shí)候，出租人就希望租期訂得長(zhǎng)一些,，這樣就能保證其得到更多的租金,。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能自己尋找一個(gè)公平的交叉點(diǎn)時(shí)，法律總是要在利益雙方中找出平衡點(diǎn)的,。這也是規(guī)定最高租賃期限的一個(gè)目的,。

20年實(shí)際上并不是一個(gè)絕對(duì)的最高限，因?yàn)槿绻赓U合同雙方當(dāng)事人在20年期滿時(shí),，仍然希望保持租賃關(guān)系,，可以采取兩個(gè)辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物,，出租人也不提出任何異議,。這時(shí)法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期,，即雙方當(dāng)事人又形成了一個(gè)不定期租賃的關(guān)系,，如果一方當(dāng)事人想解除合同隨時(shí)都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”,。二是雙方當(dāng)事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽,。一個(gè)租賃合同，如果需要較長(zhǎng)的租期,，當(dāng)事人仍然可以再訂一個(gè)租期為20年的合同,，這種情況被稱為“約定更新”。