一,、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)

1、建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的概念專有權(quán)的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學(xué)說,。多數(shù)學(xué)者持前一觀點，認(rèn)為專有權(quán)是指區(qū)分所有人對專屬自己的,，由建筑材料組成的,，在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的封閉建筑空間所享有的所有權(quán)。如德國法學(xué)家貝爾曼認(rèn)為,，專有權(quán)是在“供居住或供其他用途（尤其供營業(yè)或辦公）之建筑空間上所設(shè)立的專有所有權(quán)”

2,、專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的客體，是指專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)指向的對象—區(qū)分所有建筑物的專有部分,。如何劃分專有部分之間,、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。

二,、建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)

1、概念

建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)的概念共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定,，對建筑物的共有部分所享有的占有,、使用和收益的權(quán)利,。

2,、屬性

（1）不可分割性根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性,。否則,，不成其為共有,。因此，各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明確規(guī)定，禁止分割區(qū)分所有建筑物的共有部分,，但區(qū)分所有建筑物已完成區(qū)分所有人的使用目的的,，不在此限。

（2）從屬性鑒于區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系,，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán),，必須附帶取得共有部分所有權(quán)，以獲得使用上的方便,。因此各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法大都明定,，共有部分具有從屬性，任何移轉(zhuǎn)區(qū)分所有專有部分的行為,，均推定移轉(zhuǎn)了整個區(qū)分所有權(quán),。

3、范圍

共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題,。根據(jù)各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法,，共有部分范圍包括：

（1）專有部分以外的其他部分，如門廳,、電梯,、走廊、屋頂,、地下室,。

（2）不屬于專有部分的附屬建筑物：①建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備,、供電設(shè)備,、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等,；②建筑物的附屬設(shè)備,，如天井、水塔,、游泳池,、停車場、建筑物外的照明設(shè)備等,。中國建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳,、陽臺、屋面,、樓道,、廚房、院落,、上下水設(shè)施,、基礎(chǔ),、柱、梁,、墻,、可上人層蓋、樓梯,、電梯,、水泵、暖氣,、電照、溝管,、垃圾道,、化糞池等。

4,、共有所有權(quán)包括三項權(quán)能：使用權(quán),、收益權(quán)、和處分權(quán),。所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利,，包括共同使用與輪流使用。如庭院,、電梯,、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。而電話,、洗衣機(jī),、球類、會客室等僅可供輪流使用,。所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利,。對于共有部分所產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外,，應(yīng)當(dāng)由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取,。所謂處分權(quán)，包括事實上的處分和法律上的處分,。對于事實上的處分,，如對共有部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人全體會議決定,。對于法律上的處分,，如區(qū)分所有權(quán)人處分共有部分時，應(yīng)隨同專有部分同時進(jìn)行,。