一,、概念

成員權(quán)的性質(zhì)成員權(quán),，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關(guān)系，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),。成員權(quán)存在的基礎(chǔ)是全體區(qū)分所有權(quán)人因在一棟建筑物內(nèi)共同居住或工作而形成的共同關(guān)系,。成員權(quán)有很強(qiáng)的“人法性”因素，其中很大一部分是管理關(guān)系,，而不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系,。成員權(quán)是通過區(qū)分所有權(quán)人組成區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)、制定管理規(guī)約,、選舉管理委員會(huì),、委托物業(yè)管理企業(yè)對建筑物進(jìn)行管理等形式予以行使的。

二,、義務(wù)

1,、區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)（又稱業(yè)主大會(huì)）區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)由全體區(qū)分所有權(quán)人組成，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高權(quán)力機(jī)關(guān),。每一區(qū)分所有權(quán)人都當(dāng)然地成為大會(huì)的成員,，通過區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)行使其成員權(quán)是成員權(quán)最基本的行使方式。凡涉及區(qū)分所有建筑物和區(qū)分所有權(quán)人利益的重大事項(xiàng)都應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定,。如：制定管理規(guī)約,、選舉管理委員會(huì)、建筑物的重大修繕或改良,、共同費(fèi)用的分擔(dān)比例,、區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓等。成員權(quán)人通過區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)享有表決權(quán),、參與制定規(guī)約的權(quán)利,、選舉及解任管理者的權(quán)利、請求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利,、請求收取共有部分應(yīng)得利益的權(quán)利等廣泛的權(quán)利,。

2、管理委員會(huì)（又稱業(yè)主委員會(huì)）由于區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多,，而且很多人并不關(guān)心建筑物的管理,，如果每件事情都需要區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定，很不現(xiàn)實(shí),。在這種情況下,，成立管理委員會(huì)是必要的。管理委員會(huì)應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生,，是區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu),，對外代表全體區(qū)分所有權(quán)人,。管理委員會(huì)的職權(quán)非常廣泛，但是涉及到區(qū)分所有權(quán)人重大利益的事項(xiàng),，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決定,。建議稿第112條規(guī)定了管理委員會(huì)的職責(zé)：“管理委員會(huì)和管理人的職責(zé)如下：（一）共用部分的清潔、維護(hù),、修繕及一般改良,；（二）區(qū)分所有權(quán)人共同事務(wù)的建議；（三）區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止,；（四）區(qū)分所有建筑物及其周圍環(huán)境的維護(hù),；（五）收益及其他經(jīng)費(fèi)的收支、保管及使用,；（六）區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議的執(zhí)行,；（七）管理規(guī)約、會(huì)議記錄等文件的保管,；（八）管理服務(wù)人的委任,、雇傭及其監(jiān)督；（九）會(huì)計(jì)報(bào)告,、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)的提出及公告,；（十）管理規(guī)約規(guī)定的其他事項(xiàng)?！?/p>

3,、管理規(guī)約（又稱住戶規(guī)約）管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人，在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下,，基于意思自治原則制定的有關(guān)區(qū)分所有建筑物的管理及使用等的自治規(guī)范,。管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則，區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)和管理委員會(huì)的一切決議和行為都不得與之相抵觸,。另外,，規(guī)約的效力還及于區(qū)分所有權(quán)人的繼受人，包括繼承人,、買受人,、受贈(zèng)人、及專有部分的承租人,、借用人等,。

4、物業(yè)管理企業(yè)（又稱物業(yè)公司）現(xiàn)代建筑物無論從規(guī)模,，還是從設(shè)施的復(fù)雜性都大大超出了以往的建筑物，這就要求管理者應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和技能,。區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)直接行使管理權(quán)或由它的執(zhí)行機(jī)構(gòu)———管理委員會(huì)進(jìn)行管理已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化高層建筑物的需要,，因此,，物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)公司對區(qū)分所有建筑物實(shí)施管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)管理合同,。物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人是物業(yè)公司和代表全體區(qū)分所有權(quán)人的管理委員會(huì),，該合同的性質(zhì)應(yīng)屬委任合同。由于物業(yè)管理合同包含交納物業(yè)管理費(fèi),、共有部分的使用方式及收益分配等關(guān)系到所有區(qū)分所有權(quán)人利益的內(nèi)容,，所以，為了保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的利益,，物業(yè)管理合同應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)討論通過后方可生效,。