一、案情介紹

紅楓公司與東方廣場(chǎng)公司之間系關(guān)聯(lián)公司,。紅楓公司于2003年經(jīng)江蘇省昆山市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)同意,，在江蘇省昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路1098號(hào)建造東方云頂廣場(chǎng)項(xiàng)目，包括云頂酒店1－4號(hào)樓,，其中1至3層為商業(yè)裙房,，4－10層為小戶型酒店公寓。

2011年6月6日,，出賣人紅楓公司與買受人繆永紅簽訂?wèn)|方云頂廣場(chǎng)公寓樓4號(hào)樓812室商品房購(gòu)銷合同,。合同中約定，所售房屋為預(yù)售商品房,，房屋建筑面積共52.48平方米,，其中套內(nèi)面積37.679平方米，房屋總價(jià)367360元,，買受人一次性付款,，出賣人應(yīng)于2011年12月31日前將符合約定的商品房交付繆永紅使用。第十一條關(guān)于房屋交接約定,，商品房達(dá)到交付使用條件后,，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí),，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,，并簽署房屋交接單,。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接,，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān),。由于買受人原因，未能按期交付的,，雙方同意視為已交付,。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任約定,，出賣人交付使用的商品房的裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,，買受人有權(quán)要求出賣人在合理期限內(nèi)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn),。附件三裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定,，“1,、外墻：高檔環(huán)保涂料、玻璃幕墻,；2,、內(nèi)墻：高檔環(huán)保涂料，高檔壁紙,，實(shí)木飾面（三者中之一）,；3,、頂棚：輕鋼龍骨,，石灰板，高檔環(huán)保涂料,；4,、地面：仿古地磚，高檔拋光磚,，實(shí)木地板（三者中之一）,；5、門窗：外：鋁合金門窗,；內(nèi)：實(shí)木門窗,；6、衛(wèi)生間：高檔品牌淋浴設(shè)備及潔具設(shè)備,；7,、陽(yáng)臺(tái)：不銹鋼鋼化玻璃欄桿或藝術(shù)欄桿；8,、電梯：選用國(guó)際八大名牌之一（日立,、三菱,、東芝、富士達(dá),、迅達(dá),、奧迪斯、通力,、蒂森）,；9、電梯：（空白）,；10,、其他：（空白）”。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定,，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi),，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任,，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：即，買受人不退房,，出賣人按己付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金,。”第二十四條約定,，商品房預(yù)售的,，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向昆山建設(shè)局申請(qǐng)登記備案,。合同還約定了其他權(quán)利義務(wù)條款,。涉案商品房購(gòu)銷合同未在昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)簽備案。

簽訂合同的同時(shí),，繆永紅還與東方廣場(chǎng)公司,、擔(dān)保方紅楓公司簽訂一份《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》。合同約定繆永紅將上述所購(gòu)房產(chǎn)委托東方廣場(chǎng)公司經(jīng)營(yíng)管理,，裝潢工程按3000元／㎡包干價(jià)全權(quán)委托東方廣場(chǎng)公司進(jìn)行,，租賃期從該物業(yè)購(gòu)房款匯入開發(fā)商指定賬戶后第二天開始，為期10年,。租賃期內(nèi)繆永紅將該物業(yè)租賃給東方廣場(chǎng)公司,。繆永紅授權(quán)東方廣場(chǎng)公司與紅楓公司辦理該物業(yè)的交接手續(xù),，該交接手續(xù)亦視為繆永紅與開發(fā)商,、繆永紅與東方廣場(chǎng)公司的交驗(yàn)手續(xù)。東方廣場(chǎng)公司每年分12次以現(xiàn)金形式向繆永紅支付租金,。支付時(shí)間：每月底支付租金,。支付標(biāo)準(zhǔn)：每年?yáng)|方廣場(chǎng)公司應(yīng)按該物業(yè)購(gòu)房?jī)r(jià)格＋裝潢費(fèi)用總價(jià)的8％向繆永紅支付,。東方廣場(chǎng)公司承諾委托經(jīng)營(yíng)管理期開始后的前十年內(nèi)，每年廣場(chǎng)的公寓樓地上建筑及內(nèi)湖水上項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)如低于或等于按2003年12月的銀行按揭利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的按揭面積為74000平方米,、按揭期限為20年的年還款額,，則該凈利潤(rùn)按比例分配給繆永紅，東方廣場(chǎng)公司不參與分配,；如凈利潤(rùn)高于前述還款額,，則超出部分按繆永紅30％、東方廣場(chǎng)公司70％的比例進(jìn)行分配,。委托經(jīng)營(yíng)管理期第10年后,，按繆永紅30％、東方廣場(chǎng)公司70％的比例進(jìn)行分配,?；刭?gòu)約定：廣場(chǎng)正式營(yíng)業(yè)后第六年起至第二十年內(nèi)，如繆永紅欲將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓給東方廣場(chǎng)公司,，東方廣場(chǎng)公司必須回購(gòu),。第二十一年至土地使用年限截止之日，繆永紅若轉(zhuǎn)讓該物業(yè)所有權(quán),，同等條件下東方廣場(chǎng)公司有權(quán)優(yōu)先回購(gòu),。在合同有效期內(nèi)，東方廣場(chǎng)公司享有對(duì)該房屋的使用權(quán),、經(jīng)營(yíng)權(quán),，繆永紅不應(yīng)干預(yù)東方廣場(chǎng)公司與經(jīng)營(yíng)人所簽的《酒店管理合同》、《裝潢合同》中的權(quán)利義務(wù),。合同還約定了各方其他權(quán)利義務(wù),。

上述合同簽訂后，繆永紅于2011年6月10日全額支付了房款以及裝修費(fèi),。紅楓公司已將施工完畢的房屋交由東方廣場(chǎng)公司裝修,。裝修過(guò)程中,，該房屋被一審法院查封?，F(xiàn)東方廣場(chǎng)公司承攬的裝修工作已停止。紅楓公司與東方廣場(chǎng)公司之間房屋交接手續(xù)至今未辦理,，但紅楓公司,、東方廣場(chǎng)公司與繆永紅確認(rèn)，繆永紅已從東方廣場(chǎng)公司獲得該房屋的租金,。

2012年10月22日,，紅楓公司向昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提交《關(guān)于請(qǐng)求房屋銷售網(wǎng)上備案的承諾書》。該承諾書載明：”我公司開發(fā)建設(shè)的‘東方云頂廣場(chǎng)1#-4#（4-10層）高檔公寓’位于巴城鎮(zhèn)湖濱南路1098號(hào),，該項(xiàng)目于2004年3月12日取得《昆山市商品房預(yù)售證書》,，預(yù)售證號(hào)為（2004）預(yù)售準(zhǔn)字第081號(hào),，預(yù)售面積為70353.27平方米。地方政府為確保酒店正常經(jīng)營(yíng),，對(duì)原有196套剩余未銷售房源要求暫緩對(duì)外銷售,。但公司由于資金特別緊張，只能依靠銷售上述房源來(lái)解決支付工程款,、酒店維持正常經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用及民工工資等,，以確保社會(huì)和諧穩(wěn)定，就于2011年1月至2012年5月共銷售了49套酒店式公寓樓來(lái)支付上述資金缺口,，當(dāng)時(shí)沒有及時(shí)辦理網(wǎng)上備案手續(xù),，后又由于當(dāng)時(shí)公司負(fù)責(zé)網(wǎng)簽備案人員的離職，又未將交易軟件轉(zhuǎn)交于公司等多方面原因?qū)е挛茨芗皶r(shí)辦理網(wǎng)上備案事宜,，現(xiàn)業(yè)主要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,，需辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。上述所預(yù)售房屋不存在一房多賣,，我公司鄭重承諾,，今后若出現(xiàn)對(duì)上述所預(yù)售房屋產(chǎn)生糾紛，一切后果及責(zé)任由我公司承擔(dān)與貴局無(wú)關(guān),?！崩ド绞邪统擎?zhèn)人民政府、昆山旅游度假區(qū)陽(yáng)澄湖旅游度假中心管理委員會(huì)在該函上蓋章確認(rèn),。涉案房屋包含在上述承諾書中49套酒店式公寓樓內(nèi),。

中信信托公司與紅楓公司于2010年3月18日簽訂《人民幣資金貸款合同》（以下簡(jiǎn)稱《貸款合同》），約定由中信信托公司向紅楓公司貸款（大寫）陸億伍仟萬(wàn)元整,，（小寫）650000000元,。中信信托公司于2010年3月29日至2010年10月12日陸續(xù)向紅楓公司累計(jì)發(fā)放了（大寫）伍億伍仟貳佰壹拾玖萬(wàn)肆仟貳佰元整，（小寫）552194200元,，貸款期限為十二個(gè)月,，即從2010年3月29日至2011年3月29日。后經(jīng)紅楓公司申請(qǐng),，中信信托公司同意將貸款期限展期至2012年9月29日,，雙方就此于2011年3月29日簽訂《人民幣資金貸款合同之補(bǔ)充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向紅楓公司發(fā)放貸款（大寫）肆仟貳佰玖拾壹萬(wàn)元,，（小寫）42910000元,。中信信托公司累計(jì)向紅楓公司發(fā)放貸款（大寫）伍億玖仟伍佰壹拾萬(wàn)肆仟貳佰元，（小寫）595104200元,。根據(jù)合同約定,，截止2012年6月20日，紅楓公司應(yīng)向中信信托公司支付貸款利息306294579.72元，但紅楓公司只向中信信托公司支付貸款利息168936933.06元,，尚欠貸款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付,。中信信托公司發(fā)函要求紅楓公司、東方廣場(chǎng)公司立即償還所有本息,，紅楓公司,、東方廣場(chǎng)公司未按照要求履行還款義務(wù)。中信信托公司遂向北京市方圓公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書,，北京市方圓公證處于2012年7月3日作出（2012）京方圓內(nèi)經(jīng)證字第19748號(hào)執(zhí)行證書,。中信信托公司于2012年7月20日向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行，法院于2012年7月23日立案執(zhí)行,。2012年8月15日,，根據(jù)中信信托公司的申請(qǐng)，一審法院通過(guò)昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局查封了登記在紅楓公司名下的涉案房屋,。涉案房屋不在《貸款合同》抵押物范圍之內(nèi),。

2012年12月21日繆永紅對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議，一審法院受理后于2013年4月18日作出（2013）蘇執(zhí)異字第8號(hào)執(zhí)行裁定書,，認(rèn)為：1,、繆永紅非消費(fèi)者，在一審法院針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行程序開始前,，已全部支付房款并已實(shí)際占用房產(chǎn),。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定，消費(fèi)者系為生活消費(fèi)需要而購(gòu)買,、使用商品或者接受服務(wù)的人,。繆永紅購(gòu)買商品房并不是為生活消費(fèi)需要用于其實(shí)際居住,，而是將購(gòu)買房屋用于出租進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng),，故其非《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所規(guī)定的消費(fèi)者?？娪兰t雖非消費(fèi)者,，但不影響其依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定行使權(quán)利,。繆永紅提供了其于2011年6月10日支付全款的銀行付款憑證原件,，中信信托公司無(wú)理由,、無(wú)證據(jù)加以推翻,，故繆永紅已全部支付房款,。根據(jù)繆永紅與東方廣場(chǎng)公司、擔(dān)保方紅楓公司簽訂的《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定,，繆永紅支付房款后,，已將其房產(chǎn)全權(quán)委托東方廣場(chǎng)公司裝潢并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,，租賃期從交付房款后次日起算10年。東方廣場(chǎng)公司雖未與紅楓公司辦理該物業(yè)的交接手續(xù),，但東方廣場(chǎng)公司在紅楓公司將房屋施工完畢后已經(jīng)接受繆永紅的委托承接裝潢業(yè)務(wù),，應(yīng)視為繆永紅已實(shí)際占用涉案房產(chǎn)。在繆永紅支付了全部房款和裝修款,，已將施工完畢的房屋交東方廣場(chǎng)公司進(jìn)行裝潢,，且實(shí)際已收取了租金的情況下，東方廣場(chǎng)公司與紅楓公司之間現(xiàn)雖未辦理房屋交接手續(xù)或遲延辦理交接手續(xù),，不影響涉案房屋已實(shí)際交付繆永紅占用的認(rèn)定,。2、繆永紅對(duì)于房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò),。紅楓公司向昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提交的《關(guān)于請(qǐng)求房屋銷售網(wǎng)上備案的承諾書》能夠證明,，對(duì)于商品房的銷售沒有及時(shí)辦理網(wǎng)上備案手續(xù)、房屋未能過(guò)戶并非繆永紅的過(guò)錯(cuò)造成,。故繆永紅認(rèn)為涉案房產(chǎn)不應(yīng)查封的理由成立,，遂裁定中止對(duì)昆山東方云頂廣場(chǎng)公寓樓4號(hào)樓812室房屋的執(zhí)行。中信信托公司不服該裁定,，遂向江蘇高院起訴,。

2013年5月21日，中信信托公司向江蘇高院起訴,。

中信信托公司訴稱,，江蘇高院在執(zhí)行中信信托公司與紅楓公司、東方廣場(chǎng)公司等借款合同具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書一案中,，于2012年8月15日查封了登記在紅楓公司名下的東方云頂廣場(chǎng)公寓樓4號(hào)樓的涉案房屋,。繆永紅對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議,。江蘇高院于2013年4月18日作出（2013）蘇執(zhí)異字第8號(hào)執(zhí)行裁定書,，認(rèn)為繆永紅異議理由成立，裁定中止對(duì)昆山東方云頂廣場(chǎng)公寓樓4號(hào)樓812室房屋的執(zhí)行,。中信信托公司認(rèn)為,，繆永紅與紅楓公司簽訂的合同系名為房屋買賣合同，實(shí)為借款融資,，且房屋買賣合同的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn),。紅楓公司提交的《關(guān)于請(qǐng)求房屋銷售網(wǎng)上備案的承諾書》表明，地方政府“要求暫緩對(duì)外銷售”東方云頂廣場(chǎng)公寓4號(hào)樓房屋,，繆永紅在明知政府上述要求的情況下,，仍與紅楓公司簽訂所謂房屋買賣合同，導(dǎo)致政府拒絕為其辦理房屋銷售網(wǎng)上備案和產(chǎn)權(quán)登記，過(guò)錯(cuò)明顯,。東方云頂廣場(chǎng)公寓4號(hào)樓至今未能建設(shè)完工,，更沒有驗(yàn)收，還不能使用,。涉案房屋一直由紅楓公司,、東方廣場(chǎng)公司實(shí)際占有和實(shí)際控制，紅楓公司沒有將其名下的房屋交付繆永紅,，繆永紅從來(lái)沒有占有和使用過(guò)該房屋,。江蘇高院（2013）蘇執(zhí)異字第8號(hào)執(zhí)行裁定書認(rèn)定的“實(shí)際占用”與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的“實(shí)際占有”,，無(wú)論從文字還是內(nèi)涵上都顯然不同，不能認(rèn)定繆永紅已經(jīng)實(shí)際占有了涉案房屋,。因此,，繆永紅的異議理由不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定,，應(yīng)予駁回。綜上,，中信信托公司認(rèn)為繆永紅的異議理由不能成立,，遂請(qǐng)求：1、撤銷江蘇高院（2013）蘇執(zhí)異字第8號(hào)執(zhí)行裁定書,；2,、駁回繆永紅的執(zhí)行異議，繼續(xù)執(zhí)行紅楓公司名下價(jià)值36.736萬(wàn)元的房產(chǎn),；3,、訴訟費(fèi)用由紅楓公司、東方廣場(chǎng)公司,、繆永紅承擔(dān),。中信信托公司在2013年7月16日一審?fù)徶袑⒌诙?xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為請(qǐng)求許可對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的執(zhí)行。

二,、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1,、中信信托公司起訴是否超過(guò)法定期限？

2,、紅楓公司與購(gòu)房人之間是否存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系,？

3、購(gòu)房人有無(wú)排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利,？

三,、法律分析

1,、關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，中信信托公司起訴是否超過(guò)法定期限的問(wèn)題,。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)裁定不服,，與原判決,、裁定無(wú)關(guān)的,，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定,，申請(qǐng)執(zhí)行人自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)未提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定解除已經(jīng)采取的執(zhí)行措施,。因此,，十五日系對(duì)執(zhí)行異議之訴規(guī)定的法定的起訴時(shí)限，逾期起訴的,，人民法院不予受理,，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)駁回起訴,。中信信托公司在執(zhí)行裁定送達(dá)回證上簽收的日期為2013年4月22日,，其主張于2013年5月3日至一審法院立案部門立案，一審法院立案部門告知其因?yàn)樵V訟費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題需要研究,，故暫緩立案,。經(jīng)核實(shí)，中信信托公司確于2013年5月3日至一審法院申請(qǐng)立案,，因現(xiàn)行規(guī)定對(duì)執(zhí)行異議之訴案件按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)還是按件收費(fèi)不明確,，需研究后再?zèng)Q定如何立案，故一審法院立案部門告知中信信托公司暫緩立案,。一審法院經(jīng)研究后按照財(cái)產(chǎn)標(biāo)的收取訴訟費(fèi),，中信信托公司根據(jù)一審法院通知及時(shí)申請(qǐng)立案，故中信信托公司的起訴并未超過(guò)法定期限,。

2,、關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，紅楓公司與購(gòu)房人之間是否存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系,。

中信信托公司主張房屋買賣合同上紅楓公司公章的真實(shí)性無(wú)法判斷,，且合同沒有經(jīng)過(guò)備案，因此合同不具有真實(shí)性,。中信信托公司雖對(duì)紅楓公司的公章的真實(shí)性提出異議,，但對(duì)公章沒有申請(qǐng)鑒定，也沒有提供相應(yīng)證據(jù)予以推翻,，故對(duì)其主張不予采納,。關(guān)于合同備案問(wèn)題,，一審法院在審理中到昆山市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)查，該合同確系紅楓公司自行制作的合同,，而非昆山市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的合同文本,，且沒有經(jīng)過(guò)備案。商品房買賣合同的形式并非合同成立的必備要件,，商品房買賣雙方并非必須采用建設(shè)主管部門的格式合同,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人自行訂立的合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為有效,。合同的備案僅是行政機(jī)關(guān)出于行政管理需要而作的要求，未經(jīng)備案不影響合同效力,，故對(duì)中信信托公司的該項(xiàng)主張不予支持,。

借款合同系借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同,。借款合同需具備借款當(dāng)事人,、借款金額、借款期限,、借款利息等約定,。商品房買賣合同系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同,。商品房買賣合同需具備房屋買賣當(dāng)事人,、商品房基本狀況、商品房銷售方式,、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款,、付款方式、付款時(shí)間,、交付使用條件及日期等必備要件,。從紅楓公司與購(gòu)房人簽訂的《昆山市商品房購(gòu)銷合同》，以及東方廣場(chǎng)公司,、紅楓公司與購(gòu)房人簽訂的《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》看,，合同中約定了商品房的基本情況、銷售方式為預(yù)售,、計(jì)價(jià)方式及價(jià)款,、付款方式、交付期限,、違約責(zé)任等,，具備了商品房買賣合同的主要條款。購(gòu)房人支付了全部房款,，即可取得房屋的所有權(quán),，合同的目的指向房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn),，性質(zhì)上屬于房屋買賣合同關(guān)系。至于房屋沒有實(shí)際交接而是由購(gòu)房人收取房租,，系購(gòu)房人與東方廣場(chǎng)公司通過(guò)簽訂《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》變更了合同的履行方式,，屬于購(gòu)房人對(duì)自有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式的支配。雖然購(gòu)房目的具有投資性,，但購(gòu)房的目的并不影響合同的性質(zhì),。關(guān)于回購(gòu)條款的約定，只是對(duì)購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)利的限制和對(duì)承租人權(quán)利的保障,，建立在購(gòu)房人有權(quán)享有房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)之上,。從合同內(nèi)容看,，并無(wú)關(guān)于借款的約定,，不符合借款合同的構(gòu)成要件，因此紅楓公司與購(gòu)房人之間的合同性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣,。本案商品房銷售采取的模式是房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房時(shí)與買受人約定,，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為,，該行為性質(zhì)屬于售后包租,。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條第2款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。一審法院認(rèn)為該規(guī)定性質(zhì)上屬于管理性規(guī)定,，而非法律和行政法規(guī)所規(guī)定的效力性規(guī)范,，違反該規(guī)定不影響合同的效力。因此,，紅楓公司與購(gòu)房人之間存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系,。

3、關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三,，購(gòu)房人有無(wú)排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利問(wèn)題,。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定,，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò),，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。據(jù)此，購(gòu)房人有無(wú)排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利,，主要看其是否滿足該條規(guī)定的三項(xiàng)條件：1,、第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款,；2、第三人實(shí)際占有,；3,、第三人對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)。

（1）關(guān)于第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款,?？娪兰t提供了其于2011年6月10日支付全款的銀行付款憑證原件，紅楓公司在庭審中予以認(rèn)可,，中信信托公司雖對(duì)該銀行付款憑證原件不予認(rèn)可,，但對(duì)此沒有申請(qǐng)鑒定，也沒有證據(jù)和理由加以推翻,，該銀行付款憑證原件應(yīng)予采信,，故一審法院認(rèn)定繆永紅已經(jīng)支付全部房款。

（2）關(guān)于第三人實(shí)際占有,。占有既包括直接占有,，也包括以對(duì)外出租、售后包租等方式的間接占有,。雖然繆永紅與紅楓公司簽訂的商品房購(gòu)銷合同約定,，紅楓公司應(yīng)于2011年12月31日前，將符合約定的商品房交付繆永紅使用,，且約定了裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。但根據(jù)繆永紅與東方廣場(chǎng)公司,、擔(dān)保方紅楓公司簽訂的《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定,，從繆永紅將該物業(yè)購(gòu)房款匯入開發(fā)商指定賬戶后第二天開始，繆永紅即將上述所購(gòu)房產(chǎn)出租給東方廣場(chǎng)公司并委托東方廣場(chǎng)公司經(jīng)營(yíng)管理,，繆永紅還授權(quán)東方廣場(chǎng)公司與紅楓公司辦理該物業(yè)的交接手續(xù),，該交接手續(xù)亦視為繆永紅與開發(fā)商、繆永紅與東方廣場(chǎng)公司的交驗(yàn)手續(xù),。因此,，《租賃及委托經(jīng)營(yíng)管理合同》改變了商品房購(gòu)銷合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)和交接方式?？娪兰t支付房款后,，東方廣場(chǎng)公司在紅楓公司將房屋施工完畢后已經(jīng)接受繆永紅的委托承接裝潢業(yè)務(wù)，繆永紅也已經(jīng)實(shí)際收取了租金,，屬于對(duì)房屋的間接占有,，應(yīng)認(rèn)定繆永紅已實(shí)際占有涉案房屋。

（3）關(guān)于第三人對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò),。,，第三人無(wú)過(guò)錯(cuò)是指未辦理過(guò)戶登記手續(xù)是由于第三人主觀意志以外的原因所造成的,，包括被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙,、登記機(jī)關(guān)不予協(xié)助等原因,。本案紅楓公司與購(gòu)房人簽訂的《昆山市商品房購(gòu)銷合同》第15條約定由出賣人將辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，因此辦理過(guò)戶登記手續(xù)是紅楓公司的義務(wù),。從紅楓公司向昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提交的《關(guān)于請(qǐng)求房屋銷售網(wǎng)上備案的承諾書》看,，是由于紅楓公司的原因未能辦理備案手續(xù)。一審法院在審理過(guò)程中走訪了昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,，了解到昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局當(dāng)時(shí)將網(wǎng)簽端口開放給紅楓公司,，后因系統(tǒng)軟件變更，紅楓公司無(wú)法自行辦理網(wǎng)簽,，由于其提供的合同備案手續(xù)不全以及拖欠債務(wù)的原因,，昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局沒有為系爭(zhēng)房產(chǎn)辦理過(guò)戶，導(dǎo)致未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的原因在于紅楓公司,。因此,，案涉商品房的銷售沒有及時(shí)辦理網(wǎng)上備案手續(xù),、房屋未能過(guò)戶,，并非購(gòu)房人的過(guò)錯(cuò)造成。

鑒于購(gòu)房人已經(jīng)支付了全部房款,，通過(guò)間接占有方式實(shí)際占有了涉案房產(chǎn),，且對(duì)房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)沒有過(guò)錯(cuò)，故符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，對(duì)涉案房產(chǎn)具有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利,。

關(guān)于中信信托公司撤銷執(zhí)行異議裁定的請(qǐng)求,。由于本案系執(zhí)行異議之訴，在本案中審查的是購(gòu)房人是否享有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利,，以及申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求是否能夠得到支持的問(wèn)題,，對(duì)于處理案外人異議的執(zhí)行裁定不予審查，因此對(duì)中信信托公司的該項(xiàng)請(qǐng)求不予處理,。

四,、裁判結(jié)果

駁回了中信信托公司的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)6810元,，由中信信托公司負(fù)擔(dān),。

五、裁判依據(jù)

1,、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條,、第二百二十七條,、

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條；

3,、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第二十四條