在買賣雙方對(duì)二手房買賣的相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致意見后,，雙方的買賣合同就已經(jīng)成立,。而合同是否具有法律效力，必須從以下方面進(jìn)行審查：

一,、 審查合同是否存在無(wú)效或可撤銷的情形

（一）,、合同無(wú)效的情形

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：1,、一方以欺詐,，脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益,；2,、惡意串通，損害國(guó)家,、集體或者第三人利益,；3、以合法形式掩蓋非法目的；4,、損害社會(huì)公共利益,；5、違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。

（二）、合同可撤銷的情形

《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同,，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：1,、因重大誤解訂立的；2,、在訂立合同時(shí)顯失公平的,；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！?/p>

二,、審查轉(zhuǎn)讓人是否享有出賣房屋的實(shí)體權(quán)利，無(wú)權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同導(dǎo)致合同無(wú)效

1,、 房屋的所有權(quán)人出賣房屋的：應(yīng)注意審查出賣人是否與房屋產(chǎn)權(quán)證或者其他房屋合法來(lái)源證明文件上的名稱一致,，必要時(shí)到房屋管理部門查詢。

2,、委托或代理出賣的：應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致,，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出賣的書面證明材料,。

3,、共有房屋出賣的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出賣的書面證明材料,。

三,、 審查二手房的實(shí)際狀態(tài),，轉(zhuǎn)讓的房屋屬于法律限制轉(zhuǎn)讓的導(dǎo)致合同無(wú)效

1,、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證,、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收,、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋

比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒(méi)有辦理土地征用手續(xù),，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證,，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

2,、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房

如果轉(zhuǎn)讓的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房有可能導(dǎo)致合同無(wú)效,。由于各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定各不相同，因此必須明確該經(jīng)濟(jì)適用房是否屬于可轉(zhuǎn)讓的范圍,。

3,、審查轉(zhuǎn)讓的房屋是否被依法查封

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”,，其中第（二）項(xiàng)規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。因此,，如果轉(zhuǎn)讓的房屋在轉(zhuǎn)讓合同簽訂前依法被查封的,，很可能會(huì)被法院認(rèn)定合同無(wú)效。

4,、城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)民的住宅

雖然我國(guó)現(xiàn)行的法律沒(méi)有明確禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)村居民的房屋,，但是國(guó)務(wù)院出臺(tái)的很多文件卻明確禁止此類交易。

1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2007年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地,、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個(gè)人不得非法租用,、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā),。”2008年《中共中央,、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地,、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’?！笔艿竭@些國(guó)家政策的影響,，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。