關(guān)于按揭房屋在離婚中存在的問題，《婚姻法》及相關(guān)司法解釋都沒有明確規(guī)定,，實(shí)務(wù)界認(rèn)識和處理方式也不統(tǒng)一,。在離婚案件中很多人認(rèn)為，夫妻一方出資按揭,，房屋就是個人財產(chǎn),，夫妻雙方出資按揭，房屋就是夫妻共同財產(chǎn),，或房屋產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚前取得是個人財產(chǎn),，在結(jié)婚后取得就是夫妻共同財產(chǎn)。在常人看來有諸多相似的這些按揭房屋糾紛,，由于按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期最長達(dá)三十年,，履行按揭貸款合同的期限較長，辦理按揭手續(xù)開始支付房款的時間有可能在婚前或婚后,；簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時間差,，取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間可能在結(jié)婚前、婚姻關(guān)系存續(xù)期間或離婚后,；支付房款的資金來源不同等因素的影響,，最后的處理結(jié)果可能完全不同，離婚案件中按揭房屋應(yīng)區(qū)別為以下情形：

一,、按揭房屋常涉及房屋出賣人與購房人之間的商品房買賣關(guān)系,；

二、銀行與購房人(貸款人)之間的貸款關(guān)系；

三,、銀行與購房人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系,；

四、銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔(dān)保公司之間的擔(dān)保法律關(guān)系,。

這四個法律關(guān)系即相對獨(dú)立又相互牽連,，離婚時法院依據(jù)《婚姻法》關(guān)于共同財產(chǎn)和債務(wù)分割的規(guī)定，判決變更房屋權(quán)屬人和還貸人,，而根據(jù)《合同法》的規(guī)定,，債務(wù)轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意。法院判決后,，銀行作為貸款合同的一方,，以變更后的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭時，將導(dǎo)致法院的判決不能執(zhí)行,，銀行還將喪失對還貸人資信,、還貸資格的審查權(quán)，不利于對銀行利益的保護(hù),。而有的法院為了避免轉(zhuǎn)按揭問題,，如判決原來由男方償還貸款的債務(wù)由女方承擔(dān)，在不變更貸款人的前提下,，由女方每月將男方應(yīng)償還的房款等額支付給男方,，該判決方式雖避免了執(zhí)行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來抵押權(quán)應(yīng)變更的新問題,，如女方不主動辦理抵押登記手續(xù),，將會導(dǎo)致銀行的貸款處于一種未設(shè)擔(dān)保的狀態(tài)，極大地增加了銀行風(fēng)險,。故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及到的各方的合法權(quán)益,。

約定按揭房屋歸屬的如何處理：夫妻對財產(chǎn)歸屬有約定且約定明確，離婚時即使雙方對按揭房屋的處理有異議,，只要能舉證證明雙方約定財產(chǎn)歸屬,，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產(chǎn)就歸個人所有,，約定房屋是夫妻共同財產(chǎn)就歸夫妻共同所有,。若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財產(chǎn)參與清償貸款,，并不改變房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),，離婚處理財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn),，剩余未還貸款是個人債務(wù)，對已歸還貸款中屬于另一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)予以返還,。約定了歸夫妻共同所有,，即使一方實(shí)際沒有出資或出資很少，也不影響房屋為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì),。

按揭房屋的產(chǎn)權(quán)證書取得時間對認(rèn)定按揭房屋權(quán)屬是否有影響：在房屋買賣交易中,，涉及債權(quán)變動和物權(quán)變動兩個法律事實(shí)，涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利,，當(dāng)事人訂立買賣合同即在當(dāng)事人之間建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)即在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)變動，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因,，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是買賣合同的履行結(jié)果,。

我國實(shí)行的不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)未經(jīng)登記,，不發(fā)生物權(quán)效力,，對于按揭房屋而言，支付首付款,、以銀行貸款支付剩余按揭款的行為都是購房方履行房屋買賣合同的行為,，購房方取得所有權(quán)的時間是房屋登記即房屋產(chǎn)權(quán)證書上的時間。在離婚案件中有幾種情形,，根據(jù)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時間容易認(rèn)定按揭房屋的權(quán)屬：雙方在結(jié)婚前共同出資購買房屋及結(jié)婚后以一方名義或夫妻雙方名義購買房屋,，以按揭方式支付房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán),。結(jié)婚前雙方均認(rèn)可以結(jié)婚為目的,，共同出資購買的房屋，無論在結(jié)婚時房款是否付清,，只要房屋產(chǎn)權(quán)在結(jié)婚后取得,，均為夫妻共同財產(chǎn)。

結(jié)婚后購買房屋,，無論雙方結(jié)婚后實(shí)際為按揭房屋出資多少,，只要沒有約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間及婚前財產(chǎn)歸各自所有，即便是以一方名義簽訂購房合同,，也可視為家事代理,，認(rèn)定為夫妻雙方共同購房，在離婚前取得了房屋產(chǎn)權(quán),，房屋即為夫妻共同財產(chǎn),。結(jié)婚前夫妻一方個人出資按揭支付了全部房款，并在結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán),。根據(jù)《婚姻法》司法解釋(一)第十九條“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。”的明確規(guī)定,，夫妻一方在婚前個人出資按揭,，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以個人名義登記的房屋產(chǎn)權(quán)證,，離婚時該房屋屬一方婚前個人財產(chǎn),，不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。結(jié)婚前夫妻一方個人出資購買房屋,，按揭支付了部分房款,，結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)。因取得產(chǎn)權(quán)證的時間在結(jié)婚前,，房屋也是婚前個人財產(chǎn),。不論結(jié)婚后是以按揭的方式繼續(xù)以個人財產(chǎn)支付貸款，還是以夫妻共同財產(chǎn)支付貸款,，或是部分以個人財產(chǎn)支付,、部分以夫妻共同財產(chǎn)支付貸款，不論在離婚時,，按揭款是否支付完畢,，都不影響房屋權(quán)屬。離婚時房屋的所有權(quán)仍歸原購房方所有,，若夫妻用共同財產(chǎn)還貸,，只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不改變房屋所有權(quán)的歸屬,。

結(jié)婚后夫妻共同支付的貸款總額應(yīng)作為共同財產(chǎn)之一加以分割,，由享有所有權(quán)的一方予以返還；離婚后未償還的貸款仍是個人債務(wù),。房屋產(chǎn)權(quán)證在婚前取得房產(chǎn)歸個人所有,，在婚后取得就是夫妻共同財產(chǎn)，但并不意味著房產(chǎn)證在婚后取得,，該房產(chǎn)絕對屬于婚后財產(chǎn),，在法律規(guī)定條件下，還需要通過具體情況具體分析,。