隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋產(chǎn)值不斷升溫,。買(mǎi)房難成了當(dāng)今社會(huì)一大特點(diǎn),。同時(shí)，在房地產(chǎn)交易這個(gè)領(lǐng)域也還存在著許多不規(guī)范現(xiàn)象,。比如說(shuō)一房二賣(mài),。一房二賣(mài)不僅破壞了市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)秩序，而且也損害了合同當(dāng)事人的權(quán)利,。

一,、一房二賣(mài)

一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或者同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人,。一房二賣(mài)又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài),。我們知道,，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為原則,。也就是說(shuō),，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記的為準(zhǔn)，而不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移,。

二,、一房二賣(mài)的后果及處理

對(duì)于一房二賣(mài)造成的后果及處理，現(xiàn)實(shí)中根據(jù)不同的情況予以區(qū)別對(duì)待,，主要有以下幾種情況：

（一）出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,，對(duì)后買(mǎi)受人旅行了合同義務(wù)，進(jìn)行了房屋過(guò)戶登記的情形,。

在這種情形下,，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效。但是因?yàn)槌闪⒃诤蟮暮贤男型戤?，房屋已?jīng)進(jìn)行了過(guò)戶登記,，所以房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給后買(mǎi)受人，后買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際取得房屋所有權(quán),。此時(shí),，前買(mǎi)受人對(duì)該房屋不具有所有權(quán)，不具有直接支配及排他的效力,，若此時(shí)對(duì)該房屋占有,，則屬于無(wú)權(quán)占有，負(fù)有返還房屋的義務(wù),。此時(shí),，房屋已歸后買(mǎi)受人享有，實(shí)際履行已不能,，在這種情況下,，沒(méi)有強(qiáng)制履行的問(wèn)題，前買(mǎi)受人只能找房屋出賣(mài)人,，請(qǐng)求損害賠償,。

（二）出賣(mài)人將房屋出售給前買(mǎi)受人并辦理過(guò)戶登記手續(xù)之后又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同的情形

在這種情況下，前買(mǎi)受人因?yàn)橐呀?jīng)辦理過(guò)戶登記手續(xù),，所以其已取得房屋的所有權(quán),。出賣(mài)人與后買(mǎi)受人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出賣(mài)人屬于無(wú)權(quán)處分,。根據(jù)我國(guó)《合同法》對(duì)無(wú)權(quán)處分的規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效,?！?/p>

（三）兩次買(mǎi)賣(mài)均為完成過(guò)戶登記的情形

在兩次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)人為出賣(mài)人享有,，兩次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán),。房屋出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間僅存在債權(quán)關(guān)系。而債權(quán)關(guān)系處于平等地位,，無(wú)次序關(guān)系,，因此買(mǎi)受人均可以隨時(shí)向出賣(mài)人請(qǐng)求履行債務(wù)。那么出賣(mài)人應(yīng)先履行誰(shuí)提出的債務(wù)呢,？實(shí)務(wù)中常以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記的先后,，確認(rèn)先履行誰(shuí)的請(qǐng)求權(quán)。如果兩個(gè)買(mǎi)受人同時(shí)請(qǐng)求的,，應(yīng)以約定的履行期在前的人優(yōu)先辦理登記,；如果一方約定履行期限而另一方未約定，則認(rèn)為未約定履行期限的享有優(yōu)先辦理登記的權(quán)利,；若雙方均未約定履行期限,，原則上以訂立合同的先后決定獲得登記申請(qǐng)權(quán)的先后，即合同訂立在先的買(mǎi)受人有權(quán)先進(jìn)行登記,。

在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中,，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提高警惕，避免出現(xiàn)自己買(mǎi)的房子是已經(jīng)被賣(mài)過(guò)的房子,。如果自己不小心真的遇到了“一房二賣(mài)”的情形,，不要緊張，這時(shí)你可以向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢(xún),，請(qǐng)他們用專(zhuān)業(yè)知識(shí)幫助您解決問(wèn)題,。畢竟買(mǎi)房子不是件小事，專(zhuān)門(mén)的律師幫助,，能夠更好地維護(hù)您的合法權(quán)益,。