在當(dāng)前的社會里，有一套房產(chǎn)是非常重要的,，我們要是沒有，在很多地方都會吃大虧,。然而現(xiàn)在的高房價(jià)，讓很多人都買不起房子,，在這種情況下租房住就可以暫時(shí)解決住房問題,。2021年1月1日,，現(xiàn)行《合同法》將被廢除，《民法典》將取代其地位,。其中關(guān)于房屋出租的法律規(guī)定做了重大的修改?？傮w來看,，更加有利于保障租房人的居住權(quán)益,，同時(shí)也兼顧了出租人的權(quán)益。

一,、2021民法典房屋出租新規(guī)有哪些,？

1,、設(shè)立居住權(quán)的房屋不能出租;

《民法典》第三百六十九條:居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承,。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

2,、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)及時(shí)提異議，提異議時(shí)間為6個(gè)月;

《民法典》第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八條：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租,。

3、房屋權(quán)屬有爭議或被查封,，可以退租;

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的,，承租人可以解除合同:

(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封扣押;

(二)租賃物權(quán)屬有爭議;

(三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形,。

4、房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán);

《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

5、近親屬的購買權(quán)優(yōu)先于租房人,，租房人的優(yōu)先購買權(quán)受到限制。

《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外,。

二,、房屋租賃和房屋抵押是什么關(guān)系呢？

我國《民法典》第405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前,，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”,。根據(jù)該條規(guī)定，如果房屋已經(jīng)出租且房屋承租人已經(jīng)實(shí)際占有房屋的前提下,，房屋所有權(quán)人再對房屋設(shè)定抵押,，那么房屋的租賃關(guān)系不會受到影響,。在這種情況下，將來抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)就可能存在一定困難,。反過來講,，如果你租賃房屋之前,，該房屋已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)，那么房屋的租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán),，如果將來抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，你的租賃關(guān)系就不能維持了,。

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