在當前的社會里,，有一套房產(chǎn)是非常重要的,，我們要是沒有，在很多地方都會吃大虧,。然而現(xiàn)在的高房價,，讓很多人都買不起房子，在這種情況下租房住就可以暫時解決住房問題,。2021年1月1日,，現(xiàn)行《合同法》將被廢除，《民法典》將取代其地位,。其中關于房屋出租的法律規(guī)定做了重大的修改,?？傮w來看，更加有利于保障租房人的居住權益,，同時也兼顧了出租人的權益,。

一、2021民法典房屋出租新規(guī)有哪些,？

1,、設立居住權的房屋不能出租;

《民法典》第三百六十九條:居住權不得轉讓、繼承,。設立居住權的住宅不得出租,，但是當事人另有約定的除外。

2,、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉租應及時提異議,，提異議時間為6個月;

《民法典》第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人,。承租人轉租的承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,，出租人可以解除合同,。

《民法典》第七百一十八條：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的,，視為出租人同意轉租,。

3、房屋權屬有爭議或被查封,，可以退租;

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一,，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同:

(一)租賃物被司法機關或者行政機關依法查封扣押;

(二)租賃物權屬有爭議;

(三)租賃物具有違反法律,、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形,。

4、房屋承租人享有優(yōu)先承租權;

《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期,。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利,。

5,、近親屬的購買權優(yōu)先于租房人，租房人的優(yōu)先購買權受到限制,。

《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的,，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利;但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

二,、房屋租賃和房屋抵押是什么關系呢,？

我國《民法典》第405條規(guī)定：“抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的,，原租賃關系不受該抵押權的影響”,。根據(jù)該條規(guī)定，如果房屋已經(jīng)出租且房屋承租人已經(jīng)實際占有房屋的前提下,，房屋所有權人再對房屋設定抵押,，那么房屋的租賃關系不會受到影響。在這種情況下,，將來抵押權人在實現(xiàn)抵押權時就可能存在一定困難,。反過來講，如果你租賃房屋之前,，該房屋已經(jīng)設定了抵押權,，那么房屋的租賃權不能對抗抵押權，如果將來抵押權人行使抵押權,，你的租賃關系就不能維持了,。

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