拆遷應(yīng)該履行哪些手續(xù)?
房屋拆遷根據(jù)房屋的土地性質(zhì),,大體上分為兩類:集體土地上房屋拆遷和國有土地上房屋拆遷,。
(一)集體土地上房屋拆遷應(yīng)履行的手續(xù)
集體土地上房屋拆遷,首先,,要依據(jù)我國
土地管理法履行集體土地征收程序,,而土地征收的批準(zhǔn)機關(guān)必須是國務(wù)院或者省級人民政府,也就是說,
農(nóng)村房屋拆遷,,必須要有國務(wù)院或者省政府作出的征地批文,,沒有這個文件,就是違法征地,!有了征地批文還不行,,還要有征地公告、征地補償安置方案公告,,這兩個公告一般由當(dāng)?shù)厥?、縣級人民政府或者國土資源局作出,所以,,沒有公告也是不行的,。其次,開始入戶丈量登記,,如果丈量結(jié)果與實際情況不服,,要及時提出異議,不要在丈量確認(rèn)單上簽字,。再次,,針對拆遷補償進行協(xié)商,此為關(guān)鍵的一步,,如果對補償價格有疑問,,不要簽字!強調(diào)一遍,,有疑問就不要簽任何字,!最后,如果補償沒有疑問,,簽署拆遷補償協(xié)議,,交出房屋由政府拆除。
(二)國有土地上房屋拆遷應(yīng)履行的手續(xù)
國有土地上房屋拆遷,,主要依據(jù)的是《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進行,,該條例規(guī)定程序較為詳細(xì)。而對被拆遷人有影響的是兩個文件,。一是房屋征收決定,,它是對拆遷范圍內(nèi)所有被拆遷人發(fā)布的文件,要在拆遷范圍內(nèi)廣泛張貼,,告知大家為什么拆遷,,由誰拆遷,怎么拆遷,,補償標(biāo)準(zhǔn)是多少,。大家注意,,如果此時認(rèn)為補償不合理,要在房屋征收決定公告之日起60天內(nèi)申請
行政復(fù)議或者6個月內(nèi)提起行政訴訟,,這是維權(quán)的關(guān)鍵一步。二是房屋征收補償決定,,它是對具體的某一個被拆遷人發(fā)布的文件,,它要送達(dá)到具體的某一被拆遷人,,告知其補償方式,,補償金額或者
安置房的有關(guān)信息。大家注意,,如果此時仍認(rèn)為補償不合理,,要在房屋征收補償決定送達(dá)之日起60天內(nèi)申請行政復(fù)議或者6個月內(nèi)提起行政訴訟,這是維權(quán)的最后機會,。否則,,過了最后的起訴期限,政府則會申請法院強制執(zhí)行,,陷入極為被動的局面,。
二、拆遷應(yīng)該如何補償,?
全國各地的沒有統(tǒng)一的補償標(biāo)準(zhǔn),,都要按照當(dāng)?shù)氐那闆r制定補償標(biāo)準(zhǔn)。但有兩個原則性的規(guī)定可供大家參考,。一是1:1房屋產(chǎn)權(quán)置換,,這是獲取安置房最低的置換比例,一般而言,,置換比例在1:1.2至1:1.5之間,,因為若要置換到樓房高層,則要減去公攤面積,,也就是所謂容積率問題,。有的地方可能達(dá)到1:2甚至1:3的比例,這都要看當(dāng)?shù)氐木唧w情況,。二是貨幣補償,,國有土地上房屋拆遷的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)比較好確定,參照周邊同類房地產(chǎn)市場的平均價格進行補償即可,。而集體土地上房屋拆遷的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)相對復(fù)雜一些,,有的地方按照房地一體補償,有的地方則將房屋和土地分開補償,,將房屋作為地上物只補償重置成本價,,重點對宅基地的地皮按照土地價格進行補償,。
上述補償標(biāo)準(zhǔn)只是原則性的規(guī)定,具體到某一區(qū)域可能不能完全適用,,如有的地方拆遷不管房子多大,,按人口補償,人口多的安置面積就多,,人口少的即使房屋面積大,,但安置面積也不多。因此,,遇到具體問題,,還是要及時咨詢律師,獲得有針對性的解答,。
三,、遇到強拆怎么辦?
首先,,大家要明確一點,,現(xiàn)在法律不允許政府進行強拆,如果符合強拆的條件,,政府也要申請法院強制執(zhí)行,,也就是說,只有法院具有強制執(zhí)行權(quán),。但有的時候,,政府為了自身利益,明知不能強拆,,但還是會違法強拆,。此時,你該做些什么呢,?
如果政府突然實施強拆,,那么你必須第一時間打電話報警,報警的目的在于,,讓警察來固定政府強拆的證據(jù),,因為,一般警察不會管,,但他會有報警的記錄,這是對你有利的證據(jù),。同時,,你需要在保證自身人身安全的前提下,采取拍照錄像等方式取證,。切記不要與強拆人員發(fā)生肢體沖突,,不要做出過激行為,避免出現(xiàn)對自己不利的后果,。房屋被強拆后,,你可以向法院提起訴訟,請求法院確認(rèn)強拆行為違法,,然后申請國家賠償,。
四、信訪有用嗎,?
依法信訪是老百姓的權(quán)利,,你可以通過信訪途徑去主張自己的訴求。但是作為專業(yè)拆遷律師的我們一般不建議你采取信訪的方式去維權(quán),,一方面信訪基本上不會起到真正的作用,;另一方面信訪可能帶來其他風(fēng)險(如打擊報復(fù)等)。即便你堅持要去信訪,,也必須遵守
法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,逐級信訪,,千萬不能越級信訪,,盡量寫信郵寄到信訪部門反映問題,不要聚集很對人去政府部門走訪,。一旦被政府抓住違法信訪的把柄,,不但人會受苦(如行政拘留),而且還會對你所提起的法律程序造成不利影響,。
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