在房屋征收過程中，如何對被征收房屋進行評估,？

對被征收房屋價值進行評估時,，房屋征收部門與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)雖簽訂有評估委托合同。但因該委托事項為專業(yè)性房屋價值評定,，而并非委托實施行政職權(quán)或行政管理行為,，故該評估委托實質(zhì)上不屬于行政委托行為，不屬于行政訴訟受案范圍,。

權(quán)利人如對評估報告有異議,，可向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核；對復核仍有異議,，可向評估專家委員會申請鑒定,。

房屋在征收范圍內(nèi)，某房地產(chǎn)評估公司對其房屋作出《城市房屋征收補償價格評估報告》,。楊某對該報告有異議，遂向該公司提出復核申請,，該公司又作出另一份評估報告,。區(qū)政府作為房屋征收實施單位委托某房地產(chǎn)評估公司對其房屋價值進行評估的行為違法，遂向某市政府提出行政復議申請,。某市政府認為該事項不屬于行政復議受案范圍,，決定不予受理。楊某不服,，提起行政訴訟,。請求撤銷某市政府不予受理決定書，并判令其依法履行行政復議職責,。

裁判結(jié)果

一審法院判決撤銷某市政府不予受理決定書,；并責令某市政府在法定期限內(nèi)對楊某行政復議申請重新審查，并作出相應處理,。二審法院審理后判決：撤銷原判,，駁回一審原告楊某的訴訟請求。

案例評析

本案涉及的主要法律問題是：在房屋征收補償中,，房屋征收部門委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋進行價值評估的行為是否可訴,？

當前，因城市化進程的加快,，房屋征收補償類行政案件在行政案件中占比最高,。征收補償?shù)那疤崾且_定房屋價值，所以,，房屋價格評估問題幾乎在每個房屋征收類行政案件中都會有所涉及,。那么,，當事人對房屋征收部門委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行的房屋價格評估行為能否提起行政復議或行政訴訟，對評估報告不服應如何行使救濟權(quán)利呢,？這是當前司法實踐中較為普遍和突出的問題,，而且對此問題認識分歧較大。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后,，一般由房屋征收部門作為委托人,，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同,?！睋?jù)此，因房屋征收部門是行政機關(guān),，其與房地產(chǎn)評估機構(gòu)簽訂有評估委托合同,，屬于行政委托行為，系行政機關(guān)委托其他單位承擔房屋征收與補償具體工作的行政行為,，該行政委托行為對被征收人產(chǎn)生直接法律后果,，屬于行政復議、行政訴訟受案范圍,。另一種觀點認為,，房屋征收部門與房地產(chǎn)評估機構(gòu)雖然簽訂有評估委托合同，但該合同中體現(xiàn)的委托事項是進行專業(yè)性的房地產(chǎn)價格評估,，并非房屋征收部門在其行政職權(quán)范圍內(nèi)將某項行政職權(quán)或行政事項進行的委托,，委托方雖為行政機關(guān)，但委托事項不屬于行政職權(quán)轉(zhuǎn)移,，受托方實施的不是行政行為,，其實質(zhì)不是行政委托。該評估報告只是進行補償?shù)囊豁椧罁?jù)和參考,，最終影響當事人權(quán)利義務(wù)的是達成的行政補償協(xié)議,。且如當事人對該評估報告不服，依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定有其體系內(nèi)相應的申請復核,、鑒定的救濟程序,，故該委托評估行為不屬于行政復議、行政訴訟受案范圍,，不可訴,。我們認為后一種觀點是正確的，前一種觀點系對行政委托的內(nèi)涵理解有誤,，理由如下：

一,、行政委托的實質(zhì)是行政職權(quán)的轉(zhuǎn)移

當前，行政委托在法律層面沒有明確的界定,，既沒有統(tǒng)一,、系統(tǒng)的規(guī)范體系,，其所涉的條文也沒有明確它的具體內(nèi)涵。主要涉及討論的條文有《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第五款,，《中華人民共和國行政處罰法》第十八條,、第十九條，《中華人民共和國行政許可法》第二十四條,。我國行政法學者對行政委托的內(nèi)涵理解大多從相關(guān)的零散條文中推導出來,。

行政委托是指行政機關(guān)委托行政機關(guān)系統(tǒng)以外的社會公權(quán)力組織或私權(quán)利組織，以該行政機關(guān)的名義行使某項行政職能,、辦理某種行政事務(wù),，并由該行政機關(guān)承擔相應法律責任的制度。從上述表述看,，其具有如下特點：1.委托主體是行政主體,，包括行政機關(guān)，以及法律法規(guī)授權(quán)的組織,。2.受委托主體不限于行政機關(guān),，包括國家行政機關(guān)以外的組織和個人。3.委托事項為國家公權(quán)力,，即委托行使的是某項行政職能,、辦理某種行政事務(wù)。行政委托的核心是轉(zhuǎn)移部分原來屬于國家本身的行政法上的權(quán)限或權(quán)能,。這是行政委托的實質(zhì)要件,。4.委托責任,。受委托組織以委托行政機關(guān)的名義實施行政管理行為,，并由該委托行政機關(guān)承擔相應的法律后果和責任。即委托他人行使公權(quán)力,，但行為責任仍歸屬于委托方,。

可見，行政委托是一種行政體制內(nèi)的權(quán)力組織方式,，其實質(zhì)要件在于委托的內(nèi)容為國家公權(quán)力,，該制度的核心是行政權(quán)力轉(zhuǎn)移而責任歸屬不變。行政委托的事務(wù)從性質(zhì)上看是行政行為,，即由委托人行使的行政委托行為必然與特定行政相對人發(fā)生行政法律關(guān)系,，并對特定行政相對人的權(quán)益產(chǎn)生直接影響。行政委托的特點,，在于受委托者依據(jù)委托,，代替委托方行政機關(guān)實施了行政職權(quán)和行政管理行為。

二,、委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的事項僅為專業(yè)性房屋價值評定,，并非委托其實施行政職權(quán)或行政管理行為,，不屬于行政委托行為

《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條中雖然規(guī)定，房屋征收部門作為委托人,，與房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同,。但該委托不符合提起行政訴訟的行政委托的實質(zhì)要件，不屬于行政委托行為,，不可訴,。主要理由如下：

1.房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，不是房屋征收部門依職權(quán)確定的

在房屋征收中,，房屋的評估價值是房屋補償?shù)闹匾罁?jù),，對當事人權(quán)益影響重大，所以,，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定尤為慎重,，法律法規(guī)對其資質(zhì)、選定程序都有專門的規(guī)定,?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十條規(guī)定:“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定,、隨機選定等方式確定，具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立,、客觀,、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位個人不得干預,?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第四條具體解釋了在協(xié)商不成的情形下，房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號,、抽簽等隨機方式確定?？梢?，房地產(chǎn)評估機構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的，不是房屋征收部門依職權(quán)確定的,。在委托評估機構(gòu)過程中,，房屋征收部門和被征收人處于平等主體地位，委托行為不是行政機關(guān)單方依職權(quán)作出的,，不具有行政行為特征,。

2.委托事項為房屋價值評估,，不屬于行使行政職權(quán)或行政管理的行為

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第二條、第三條規(guī)定,，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)接受委托后,，開展房屋征收評估、鑒定工作,，評估被征收房屋價值,，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。據(jù)此規(guī)定,，被委托評估機構(gòu)進行的是評定被征收房屋價值的行為,，形成的評估結(jié)論是征收補償過程中的重要參考數(shù)據(jù)。但該評估機構(gòu)接受委托的事項屬于專業(yè)性房屋價值評定行為,，不是代替房屋征收部門行使行政管理職權(quán)的行為,，其與當事人之間沒有形成行政法律關(guān)系。且該評估結(jié)論只是房屋補償中的一項依據(jù),，并沒有對當事人權(quán)益造成直接的,、最終的影響。該行為系房屋征收過程中的一種程序性行為,，其結(jié)果將被后續(xù)的房屋征收補償行為所吸收,。對當事人權(quán)益造成直接最終影響的是，房屋征收部門與被征收人之間最終達成的征收補償協(xié)議,。故權(quán)利人可通過房屋征收安置補償主張自己的權(quán)利,，委托評估機構(gòu)行為不具有獨立的可訴性。綜上,，委托評估中委托事項不涉及行政職權(quán)的轉(zhuǎn)移,，不符合行政訴訟中行政委托的實質(zhì)要件。

3.評估機構(gòu)以自己名義作出評估報告,，并對該報告負責

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)評估機構(gòu),、房地產(chǎn)估價師,，房地產(chǎn)專家評估委員會應當獨立,、客觀、公正的開展房屋征收評估,、鑒定工作,，并對出具的評估鑒定意見負責?！钡谑邨l規(guī)定：“整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字,，并加蓋房地產(chǎn)評估機構(gòu)公章?！睋?jù)此規(guī)定,，房地產(chǎn)評估機構(gòu)是以自己名義實施房屋評估工作,，并對形成的評估報告負責。但在行政委托制度中,，受委托組織應以委托行政機關(guān)的名義實施行政管理行為,，并由該委托行政機關(guān)承擔相應的法律后果和責任。故房屋征收中的房地產(chǎn)委托評估行為也不符合行政委托制度中的責任承擔要件規(guī)定,。

三,、房屋征收部門委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估行為雖不可訴，但其有自身體系內(nèi)的救濟渠道

根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》,、《中華人民共和國行政復議法》中有關(guān)規(guī)定,，行政復議、行政訴訟針對行政行為合法性進行審查,。行政行為是指行政主體在行使行政職權(quán),，進行行政管理過程中實施的，能夠產(chǎn)生行政法律效果的行為,。這里能夠引起行政復議,、行政訴訟的是對當事人產(chǎn)生影響的行政行為。所以,，即使是因行政委托引起的行政訴訟,，審查的也是受托方代為委托行政機關(guān)實施的行使行政職權(quán)或行政管理行為，而不是行政委托本身,。房屋征收部門雖然與房屋評估機構(gòu)形式上簽訂有委托合同,，但因該委托事項不發(fā)生行政權(quán)力轉(zhuǎn)移，不符合行政委托的實質(zhì)要件,，故不屬于行政委托行為,，不應被納入行政復議、行政訴訟受案范圍,。

雖然委托評估不屬于行政訴訟范圍,，但并不表示當事人如對評估報告有異議而無法救濟，房屋評估體系中規(guī)定有相應救濟渠道,?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條第二款規(guī)定：“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估,。對復核結(jié)果有異議的,，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第十九條：“被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的,，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當向其作出解釋和說明。”第二十條：“被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的,，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi),，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請復核評估的,，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申請,，并指出評估報告存在的問題?！钡诙l：“被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的,，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,?！备鶕?jù)上述規(guī)定，如對評估報告有異議,，當事人可向原房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復核評估,，對復核評估仍有異議的，可向當?shù)卦u估專家委員會申請鑒定,?？梢姡瑢υu估報告有異議的,，法律法規(guī)中規(guī)定有其體系內(nèi)特有的救濟渠道,。當事人應以此方式行使其相應的救濟途徑。

以上是“在房屋征收過程中,，如何對被征收房屋進行評估,？”的相關(guān)信息，想了解更多相關(guān)知識請關(guān)注好律師網(wǎng)土地房產(chǎn)欄目,。