對被征收房屋進行價值評估,，是房屋征收中的重要環(huán)節(jié)之一

這一環(huán)節(jié)也是被廣大被征收人所熟知并密切關(guān)注的,，因為它會直接決定被征收房屋的補償結(jié)果。關(guān)于評估,，有很多方面值得我們仔細探究,。評估機構(gòu)的選定、評估方法的選擇,、評估時點的確定等諸多細節(jié)問題,，都關(guān)系著房屋價值評估結(jié)果、關(guān)系到被征收人能否獲得合理合法的征收補償,。有不少被征收人在看到評估報告后,，都感覺報告存在不合理之處，房屋的價值明顯給評低了,。

直接針對評估事項的規(guī)定,，在《國有土地上房屋征收與補償條例》中所占篇幅并不多?！稐l例》第十九條規(guī)定,，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,?！稐l例》第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定方式和評估應(yīng)當(dāng)遵循的原則。被征收人若是翻看條例內(nèi)容,，會感覺找不到特別詳細的依據(jù),，去評判自己手中的報告是否合理。其實,，評估報告中的每一個關(guān)鍵細節(jié),，都是有據(jù)可依的。

評估被征收房屋，一般選擇市場比較法

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定,，對被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這條表達的主要信息有兩點,，第一,，房屋征收決定公告之日就是評估被征收房屋價格的時點，這是法規(guī)明確規(guī)定的,；第二,，對房屋價值的補償至少不能低于類似房地產(chǎn)的市場價格。類似房地產(chǎn)就是與被征收房屋的區(qū)位,、面積,、結(jié)構(gòu)、用途,、新舊程度等類似的房屋,。所以，對一般住宅房屋的評估應(yīng)選擇市場比較法,，要按標準比照實際交易案例,，剔除偶然及非正常因素，確定類似房地產(chǎn)的市場價格,。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定,，被征收房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)選用市場法評估,?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》4.1.2規(guī)定，估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的,，應(yīng)選擇比較法,。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.2部分中詳細規(guī)定了市場比較法的估價步驟,、交易情況修正規(guī)則,、市場狀況調(diào)整方法。例如,，用于評估的可比實例應(yīng)從交易實例中選取位置與估價對象較近,、成交日期與價值時點較近的，成交日期與價值評估時點相差不得超過兩年,。再比如,，應(yīng)當(dāng)對可比實例的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并在估價報告中說明可比實例的名稱,、位置及附位置圖和外觀照片。這些都是相較于《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定更為詳細的要求,，當(dāng)你拿到一份評估報告時,，就可以對這些內(nèi)容進行相應(yīng)的審查,。

當(dāng)然，在此還要提醒您一點,，不同的房屋有不同的評估方法,，如果被征收房屋是用于經(jīng)營的，則應(yīng)配合使用收益法進行評估,。但無論如何,，成本逼近法和基準地價修正法不可接受，它們都會直接導(dǎo)致被征收房屋的估值明顯偏低,，損害被征收人的合法權(quán)益,。

實地查勘到底落實了沒有很關(guān)鍵

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況,，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄并妥善保管,。房屋征收部門,、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》中第3部分關(guān)于估價程序同樣規(guī)定,，估價程序中應(yīng)有實地查勘估價對象環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)觀察,、詢問,、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況,、實物狀況和權(quán)益狀況,；應(yīng)當(dāng)拍攝影像資料；應(yīng)當(dāng)制作真實,、客觀,、準確、完整清晰的實地查勘記錄,。

評估機構(gòu)是否對房屋進行了實地查勘非常重要,，沒有實地查勘，就無法得知房屋的各方面真實情況,，沒有數(shù)據(jù)就沒有評估的依據(jù),。以往有案件中就出現(xiàn)過這樣的情況，被征收人從未見過評估機構(gòu)的工作人員,，也未簽署過任何確認材料,，日后維權(quán)訴訟中卻冒出一份評估報告來。且不看其內(nèi)容，這種未經(jīng)必要的調(diào)查程序,，被征收人毫不知情的報告,，其是否符合客觀、公正原則就可想而知了,。這一點也值得廣大被征收人留意,，一份評估報告應(yīng)當(dāng)有估價師的實地查勘程序，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過您,、估價師,、征收部門工作人員的共同參與確認。

評估報告應(yīng)符合格式要求,、內(nèi)容詳實完備

對于被征收人來說,，要審查一份房地產(chǎn)價格評估報告，最直觀的就是報告的格式與內(nèi)容安排,?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》的第7部分詳細規(guī)定了一份估價報告應(yīng)包括的各部分內(nèi)容。例如,，7.0.17中規(guī)定,，估價結(jié)果報告應(yīng)包括估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱,、估價目的,、估價對象、價值時點,、價值類型,、估價原則、估價依據(jù),、估價方法,、估價結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價師,、實地查勘期,、估價作業(yè)期的具體內(nèi)容，而決不能只是簡單的兩頁紙甚至一份表格,。

每一項應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容在《規(guī)范》中也有詳細規(guī)定,，被征收人在審查時可以核對報告是否具備主要內(nèi)容，是否反映了被征收房屋的真實情況,。另外,，《規(guī)范》3.0.12規(guī)定，估價報告經(jīng)審核合格后,，應(yīng)由不少于兩名參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章,。這一點也是對評估報告形式上的要求,，如果沒有估價師的簽名和評估機構(gòu)的蓋章，這份報告的真實性就有待考證了,。而實踐中虛假簽名,、偽造簽名的現(xiàn)象也是時有發(fā)生，值得被征收人嚴格審查,。

回到《國有土地上房屋征收與補償條例》中?！稐l例》第十九條中規(guī)定,，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估,。對復(fù)核結(jié)果有異議的,，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》中還規(guī)定了申請復(fù)核,、申請專家委員會鑒定的期限。這些是法律賦予我們的救濟權(quán)利,。被征收人一定要積極行使這些權(quán)利,，切勿待“過期作廢”后再想起來，這會給接下來的維權(quán)制造不利因素,。

只是一部分法律規(guī)定和標準規(guī)范,。要想完全弄清房地產(chǎn)估價報告，除了仔細查閱法律法規(guī),，還需要多咨詢專業(yè)人士的意見,，畢竟申請專家委員會鑒定的費用需要被征收人自行承擔(dān)。最后,，在明律師提醒您,，如果您要針對評估報告行使救濟權(quán)利，一定要注意有針對性,、有依據(jù)地提出報告中疑似存在的問題,，自己要有一定的專業(yè)知識儲備。即使最終到了訴征收補償決定的庭審中,，被征收人仍可以在與律師商量后提出針對評估報告的意見和疑問,，為提升補償數(shù)額奮力一搏。

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