中國法律禁止土地買賣,，國家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)

因而國家對國有土地的處分權(quán)主要是對土地使用權(quán)而言,，劃撥、出讓或者確認,、收回土地使用權(quán)的權(quán)利,，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權(quán),，可以依法轉(zhuǎn)讓,，因此,，國家土地所有權(quán)中的處分權(quán)有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農(nóng)村,，農(nóng)民使用國有土地和使用本集體所有的土地,，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質(zhì)的區(qū)別,。國家在收回農(nóng)民長期使用的國有土地時也要給以適當補償,。依法有償受讓取得的國有土地使用權(quán)，成為一種完整意義上的財產(chǎn)權(quán),，可以依法轉(zhuǎn)讓,、出租、贈與,、繼承,、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)不同的是“有償”,、“有期”,，這是國家憑借土地所有權(quán)對使用權(quán)進行的一種限制，是實現(xiàn)土地所有權(quán)的一種措施,。

《土地法》關(guān)于國有土地使用權(quán)收回的規(guī)定：

第五十八條有下列情形之一的,，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的,；

（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建,，需要調(diào)整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的,；

（四）因單位撤銷、遷移等原因,，停止使用原劃撥的國有土地的,；

（五）公路、鐵路,、機場,、礦場等經(jīng)核準報廢的。

依照前款第（一）項,、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的,，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。

特征

1,、國有土地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的一項民事權(quán)利

2,、國有土地使用權(quán)是相對獨立的物權(quán)，屬于用益物權(quán)

3,、國有土地使用權(quán)受法律保護使用年限按照土地用途不同使用期限也不相同,。

最高年限按下列用途確定：居住用地七十年,；工業(yè)用地五十年；教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地五十年,；商業(yè)、旅游,、娛樂用地四十年,；綜合或者其他用地五十年。

土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限,，剩下的年限就是可以使用的年限,，到期后可以申請續(xù)期。

取得土地使用權(quán)的土地使用者,，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動,，合法權(quán)益受國家法律保護,。

補償綜述

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條后段的規(guī)定，國家提前收回土地使用權(quán)的,，應(yīng)“根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”,。由于國家提前終止土地使用權(quán)出讓合同,，收回土地使用權(quán),，必然會給土地使用者造成損失，國家給予相應(yīng)的補償,，符合合同法理,。

付給余期土地使用權(quán)補償費

提前收回使用權(quán)時，出讓方應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的余期,、土地的用途,、土地使用者對土地進行投資開發(fā)的情況，出讓時的地價和收回時的地價等因素,，與土地使用者協(xié)商確定補償費,。補償費的標準依土地使用者的損失情況而定。一般來說,，要補償?shù)馁M用應(yīng)包括土地使用者的直接損失和間接損失,。

其他土地

即出讓方與使用方協(xié)商，將另一快地的使用權(quán)與被收回的土地使用權(quán)進行交換,。交換時,，雙方商定收回的土地使用權(quán)的補償費和換得的土地使用權(quán)的出讓金進行結(jié)算,。土地使用者通過交換得到土地使用權(quán)，應(yīng)與出讓方重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并辦理登記手續(xù),。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓區(qū)別

(一)主體不同。

出讓主體：國有土地所有者,，即國家,，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施；

轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者,。

(二)行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權(quán)理論,，出讓，他物權(quán)設(shè)定,；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移,。

(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同,，繳出讓金,，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制,，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請,、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費,，方可登記過戶,。

(四)交易市場不同

出讓，一級市場,，即國家作為國有土地所有者壟斷,；轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓,。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項

一,、國有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

(一)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。

除一般的民事行為生效要件外,，尚須如下特別要件：

1,、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán),；

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書,。

2,、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)土地使用者為公司、企業(yè),、其他經(jīng)濟組織和個人,；

(2)領(lǐng)有國有土地使用證；

(3)具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明,；

(4)經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。

3,、法律依據(jù)：

《房地產(chǎn)管理法》第38條,、第39條

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條

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