法律禁止土地買賣,，國家土地所有權一般不能流轉

因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥,、出讓或者確認,、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分,。

有償取得的國有土地使用權，可以依法轉讓,，因此,，國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。

依法有償受讓取得的國有土地使用權,，成為一種完整意義上的財產(chǎn)權,，可以依法轉讓、出租,、贈與,、繼承、抵押,，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權不同的是“有償”,、“有期”，這是國家憑借土地所有權對使用權進行的一種限制,，是實現(xiàn)土地所有權的一種措施,。

《土地法》關于國有土地使用權收回的規(guī)定：

第五十八條有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的,；

（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建,，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的,；

（四）因單位撤銷、遷移等原因,，停止使用原劃撥的國有土地的,；

（五）公路、鐵路,、機場,、礦場等經(jīng)核準報廢的。

依照前款第（一）項,、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權的,，對土地使用權人應當給予適當補償。

特征

1,、國有土地使用權是從國家土地所有權中分離出來的一項民事權利

2,、國有土地使用權是相對獨立的物權，屬于用益物權

3,、國有土地使用權受法律保護使用年限按照土地用途不同使用期限也不相同,。

最高年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年,；教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地五十年；商業(yè),、旅游,、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年,。

土地使用期限為土地使用權證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限,，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申請續(xù)期,。

取得土地使用權的土地使用者,，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租,、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動,，合法權益受國家法律保護。

補償綜述

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條后段的規(guī)定,，國家提前收回土地使用權的,，應“根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償”,。由于國家提前終止土地使用權出讓合同，收回土地使用權,，必然會給土地使用者造成損失,，國家給予相應的補償，符合合同法理,。

付給余期土地使用權補償費

提前收回使用權時,，出讓方應根據(jù)土地使用權的余期、土地的用途,、土地使用者對土地進行投資開發(fā)的情況,，出讓時的地價和收回時的地價等因素，與土地使用者協(xié)商確定補償費,。補償費的標準依土地使用者的損失情況而定,。一般來說，要補償?shù)馁M用應包括土地使用者的直接損失和間接損失,。

其他土地

即出讓方與使用方協(xié)商,，將另一快地的使用權與被收回的土地使用權進行交換。交換時,，雙方商定收回的土地使用權的補償費和換得的土地使用權的出讓金進行結算,。土地使用者通過交換得到土地使用權，應與出讓方重新簽訂土地使用權出讓合同,，并辦理登記手續(xù),。

土地使用權轉讓與出讓區(qū)別

(一)主體不同。

出讓主體：國有土地所有者,，即國家,，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施；

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者,。

(二)行為性質不同

根據(jù)物權理論，出讓,，他物權設定,；轉讓：他物權轉移。

(三)轉移條件與程序不同

出讓條件無限制,，簽訂出讓合同,，繳出讓金，即可辦證,；轉讓條件有限制,，轉讓須經(jīng)申請、審批或補辦出讓手續(xù),，繳納稅費,，方可登記過戶,。

(四)交易市場不同

出讓，一級市場,，即國家作為國有土地所有者壟斷,；轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓,。

國有土地使用權轉讓模式及操作事項

一,、國有土地使用權直接轉讓

(一)國有土地使用權轉讓條件。

除一般的民事行為生效要件外,，尚須如下特別要件：

1,、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權,；

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；

(3)轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,，還應當持有房屋所有權證書,。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)土地使用者為公司,、企業(yè),、其他經(jīng)濟組織和個人；

(2)領有國有土地使用證,；

(3)具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；

(4)經(jīng)有批準權的人民政府審批,。

3,、法律依據(jù)：

《房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條

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