被征收房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的注意事項(xiàng)有哪些？
對被征收房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,，是房屋征收中的重要環(huán)節(jié)之一,。這一環(huán)節(jié)也是被廣大被征收人所熟知并密切關(guān)注的，因?yàn)樗鼤?huì)直接決定被征收房屋的補(bǔ)償結(jié)果,。關(guān)于評(píng)估,，有很多方面值得我們仔細(xì)探究。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定,、評(píng)估方法的選擇,、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定等諸多細(xì)節(jié)問題，都關(guān)系著房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果,、關(guān)系到被征收人能否獲得合理合法的征收補(bǔ)償,。有不少被征收人在看到評(píng)估報(bào)告后，都感覺報(bào)告存在不合理之處,，房屋的價(jià)值明顯給評(píng)低了,。

直接針對評(píng)估事項(xiàng)的規(guī)定，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中所占篇幅并不多,?！稐l例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定,。《條例》第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定方式和評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循的原則,。被征收人若是翻看條例內(nèi)容,，會(huì)感覺找不到特別詳細(xì)的依據(jù)，去評(píng)判自己手中的報(bào)告是否合理,。其實(shí),，評(píng)估報(bào)告中的每一個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)，都是有據(jù)可依的,。

評(píng)估被征收房屋,，一般選擇市場比較法

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,。這條表達(dá)的主要信息有兩點(diǎn),，第一，房屋征收決定公告之日就是評(píng)估被征收房屋價(jià)格的時(shí)點(diǎn),，這是法規(guī)明確規(guī)定的；第二,，對房屋價(jià)值的補(bǔ)償至少不能低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,。類似房地產(chǎn)就是與被征收房屋的區(qū)位、面積,、結(jié)構(gòu),、用途、新舊程度等類似的房屋,。所以,，對一般住宅房屋的評(píng)估應(yīng)選擇市場比較法，要按標(biāo)準(zhǔn)比照實(shí)際交易案例,，剔除偶然及非正常因素,，確定類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定,，被征收房屋類似房地產(chǎn)有交易的,，應(yīng)選用市場法評(píng)估?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》4.1.2規(guī)定,，估價(jià)對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選擇比較法,?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》4.2部分中詳細(xì)規(guī)定了市場比較法的估價(jià)步驟、交易情況修正規(guī)則,、市場狀況調(diào)整方法,。例如，用于評(píng)估的可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取位置與估價(jià)對象較近,、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的,，成交日期與價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)相差不得超過兩年。再比如,，應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘,，并在估價(jià)報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片,。這些都是相較于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定更為詳細(xì)的要求,，當(dāng)你拿到一份評(píng)估報(bào)告時(shí)，就可以對這些內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的審查,。

當(dāng)然,，在此還要提醒您一點(diǎn),，不同的房屋有不同的評(píng)估方法，如果被征收房屋是用于經(jīng)營的,，則應(yīng)配合使用收益法進(jìn)行評(píng)估,。但無論如何，成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法不可接受,，它們都會(huì)直接導(dǎo)致被征收房屋的估值明顯偏低,，損害被征收人的合法權(quán)益。

實(shí)地查勘到底落實(shí)了沒有很關(guān)鍵

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的影像資料,，做好實(shí)地查勘記錄并妥善保管,。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn),?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中第3部分關(guān)于估價(jià)程序同樣規(guī)定，估價(jià)程序中應(yīng)有實(shí)地查勘估價(jià)對象環(huán)節(jié),。應(yīng)當(dāng)觀察,、詢問、檢查,、核對估價(jià)對象的區(qū)位狀況,、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；應(yīng)當(dāng)拍攝影像資料,；應(yīng)當(dāng)制作真實(shí),、客觀、準(zhǔn)確,、完整清晰的實(shí)地查勘記錄,。

評(píng)估機(jī)構(gòu)是否對房屋進(jìn)行了實(shí)地查勘非常重要，沒有實(shí)地查勘,，就無法得知房屋的各方面真實(shí)情況,，沒有數(shù)據(jù)就沒有評(píng)估的依據(jù)。以往有案件中就出現(xiàn)過這樣的情況,，被征收人從未見過評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員,，也未簽署過任何確認(rèn)材料，日后維權(quán)訴訟中卻冒出一份評(píng)估報(bào)告來,。且不看其內(nèi)容,，這種未經(jīng)必要的調(diào)查程序，被征收人毫不知情的報(bào)告,，其是否符合客觀,、公正原則就可想而知了,。這一點(diǎn)也值得廣大被征收人留意，一份評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)有估價(jià)師的實(shí)地查勘程序,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過您,、估價(jià)師、征收部門工作人員的共同參與確認(rèn),。

評(píng)估報(bào)告應(yīng)符合格式要求,、內(nèi)容詳實(shí)完備

對于被征收人來說，要審查一份房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告,，最直觀的就是報(bào)告的格式與內(nèi)容安排?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的第7部分詳細(xì)規(guī)定了一份估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括的各部分內(nèi)容,。例如，7.0.17中規(guī)定,，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)委托人,、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)目的,、估價(jià)對象,、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型,、估價(jià)原則,、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法,、估價(jià)結(jié)果,、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地查勘期,、估價(jià)作業(yè)期的具體內(nèi)容,，而決不能只是簡單的兩頁紙甚至一份表格。

每一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容在《規(guī)范》中也有詳細(xì)規(guī)定,，被征收人在審查時(shí)可以核對報(bào)告是否具備主要內(nèi)容,，是否反映了被征收房屋的真實(shí)情況。另外,，《規(guī)范》3.0.12規(guī)定,，估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章,。這一點(diǎn)也是對評(píng)估報(bào)告形式上的要求,，如果沒有估價(jià)師的簽名和評(píng)估機(jī)構(gòu)的蓋章，這份報(bào)告的真實(shí)性就有待考證了,。而實(shí)踐中虛假簽名,、偽造簽名的現(xiàn)象也是時(shí)有發(fā)生,，值得被征收人嚴(yán)格審查。

回到《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中,?！稐l例》第十九條中規(guī)定，對評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評(píng)估,。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請鑒定,?！秶型恋厣戏课菡魇赵u(píng)估辦法》中還規(guī)定了申請復(fù)核、申請專家委員會(huì)鑒定的期限,。這些是法律賦予我們的救濟(jì)權(quán)利,。被征收人一定要積極行使這些權(quán)利，切勿待“過期作廢”后再想起來,，這會(huì)給接下來的維權(quán)制造不利因素,。

只是一部分法律規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。要想完全弄清房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,，除了仔細(xì)查閱法律法規(guī),，還需要多咨詢專業(yè)人士的意見，畢竟申請專家委員會(huì)鑒定的費(fèi)用需要被征收人自行承擔(dān),。最后,，在明律師提醒您，如果您要針對評(píng)估報(bào)告行使救濟(jì)權(quán)利,，一定要注意有針對性,、有依據(jù)地提出報(bào)告中疑似存在的問題，自己要有一定的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備,。即使最終到了訴征收補(bǔ)償決定的庭審中,，被征收人仍可以在與律師商量后提出針對評(píng)估報(bào)告的意見和疑問，為提升補(bǔ)償數(shù)額奮力一搏,。
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