被征收房屋進(jìn)行價值評估的注意事項有哪些？
對被征收房屋進(jìn)行價值評估,，是房屋征收中的重要環(huán)節(jié)之一,。這一環(huán)節(jié)也是被廣大被征收人所熟知并密切關(guān)注的,，因為它會直接決定被征收房屋的補償結(jié)果,。關(guān)于評估，有很多方面值得我們仔細(xì)探究,。評估機構(gòu)的選定,、評估方法的選擇、評估時點的確定等諸多細(xì)節(jié)問題,，都關(guān)系著房屋價值評估結(jié)果,、關(guān)系到被征收人能否獲得合理合法的征收補償。有不少被征收人在看到評估報告后,，都感覺報告存在不合理之處,，房屋的價值明顯給評低了。

直接針對評估事項的規(guī)定,，在《國有土地上房屋征收與補償條例》中所占篇幅并不多,?！稐l例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,?！稐l例》第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定方式和評估應(yīng)當(dāng)遵循的原則,。被征收人若是翻看條例內(nèi)容，會感覺找不到特別詳細(xì)的依據(jù)，去評判自己手中的報告是否合理。其實,，評估報告中的每一個關(guān)鍵細(xì)節(jié),，都是有據(jù)可依的,。

評估被征收房屋,，一般選擇市場比較法

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定,，對被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。這條表達(dá)的主要信息有兩點，第一,，房屋征收決定公告之日就是評估被征收房屋價格的時點,，這是法規(guī)明確規(guī)定的；第二,，對房屋價值的補償至少不能低于類似房地產(chǎn)的市場價格,。類似房地產(chǎn)就是與被征收房屋的區(qū)位、面積,、結(jié)構(gòu),、用途、新舊程度等類似的房屋。所以,，對一般住宅房屋的評估應(yīng)選擇市場比較法,，要按標(biāo)準(zhǔn)比照實際交易案例，剔除偶然及非正常因素,，確定類似房地產(chǎn)的市場價格,。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)有交易的,，應(yīng)選用市場法評估,。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.1.2規(guī)定,，估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的,，應(yīng)選擇比較法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》4.2部分中詳細(xì)規(guī)定了市場比較法的估價步驟,、交易情況修正規(guī)則、市場狀況調(diào)整方法,。例如,，用于評估的可比實例應(yīng)從交易實例中選取位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的,，成交日期與價值評估時點相差不得超過兩年,。再比如，應(yīng)當(dāng)對可比實例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘,，并在估價報告中說明可比實例的名稱,、位置及附位置圖和外觀照片。這些都是相較于《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規(guī)定更為詳細(xì)的要求,，當(dāng)你拿到一份評估報告時,，就可以對這些內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的審查。

當(dāng)然,，在此還要提醒您一點,，不同的房屋有不同的評估方法，如果被征收房屋是用于經(jīng)營的,，則應(yīng)配合使用收益法進(jìn)行評估,。但無論如何，成本逼近法和基準(zhǔn)地價修正法不可接受,，它們都會直接導(dǎo)致被征收房屋的估值明顯偏低,，損害被征收人的合法權(quán)益。

實地查勘到底落實了沒有很關(guān)鍵

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定,，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄并妥善保管,。房屋征收部門,、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》中第3部分關(guān)于估價程序同樣規(guī)定，估價程序中應(yīng)有實地查勘估價對象環(huán)節(jié),。應(yīng)當(dāng)觀察,、詢問、檢查,、核對估價對象的區(qū)位狀況,、實物狀況和權(quán)益狀況；應(yīng)當(dāng)拍攝影像資料,；應(yīng)當(dāng)制作真實,、客觀、準(zhǔn)確,、完整清晰的實地查勘記錄,。

評估機構(gòu)是否對房屋進(jìn)行了實地查勘非常重要，沒有實地查勘,，就無法得知房屋的各方面真實情況,，沒有數(shù)據(jù)就沒有評估的依據(jù)。以往有案件中就出現(xiàn)過這樣的情況,，被征收人從未見過評估機構(gòu)的工作人員,，也未簽署過任何確認(rèn)材料，日后維權(quán)訴訟中卻冒出一份評估報告來,。且不看其內(nèi)容,，這種未經(jīng)必要的調(diào)查程序，被征收人毫不知情的報告,，其是否符合客觀,、公正原則就可想而知了。這一點也值得廣大被征收人留意,，一份評估報告應(yīng)當(dāng)有估價師的實地查勘程序,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過您、估價師,、征收部門工作人員的共同參與確認(rèn),。

評估報告應(yīng)符合格式要求、內(nèi)容詳實完備

對于被征收人來說,，要審查一份房地產(chǎn)價格評估報告,，最直觀的就是報告的格式與內(nèi)容安排。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的第7部分詳細(xì)規(guī)定了一份估價報告應(yīng)包括的各部分內(nèi)容,。例如,，7.0.17中規(guī)定，估價結(jié)果報告應(yīng)包括估價委托人,、房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱,、估價目的、估價對象,、價值時點,、價值類型、估價原則,、估價依據(jù),、估價方法、估價結(jié)果,、注冊房地產(chǎn)估價師,、實地查勘期、估價作業(yè)期的具體內(nèi)容,，而決不能只是簡單的兩頁紙甚至一份表格,。

每一項應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容在《規(guī)范》中也有詳細(xì)規(guī)定，被征收人在審查時可以核對報告是否具備主要內(nèi)容,，是否反映了被征收房屋的真實情況,。另外，《規(guī)范》3.0.12規(guī)定,，估價報告經(jīng)審核合格后,，應(yīng)由不少于兩名參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。這一點也是對評估報告形式上的要求,，如果沒有估價師的簽名和評估機構(gòu)的蓋章,，這份報告的真實性就有待考證了。而實踐中虛假簽名,、偽造簽名的現(xiàn)象也是時有發(fā)生,，值得被征收人嚴(yán)格審查。

回到《國有土地上房屋征收與補償條例》中,?！稐l例》第十九條中規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的,，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估,。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定,?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》中還規(guī)定了申請復(fù)核,、申請專家委員會鑒定的期限。這些是法律賦予我們的救濟(jì)權(quán)利,。被征收人一定要積極行使這些權(quán)利,，切勿待“過期作廢”后再想起來，這會給接下來的維權(quán)制造不利因素,。

只是一部分法律規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,。要想完全弄清房地產(chǎn)估價報告，除了仔細(xì)查閱法律法規(guī),，還需要多咨詢專業(yè)人士的意見,，畢竟申請專家委員會鑒定的費用需要被征收人自行承擔(dān)。最后,，在明律師提醒您，如果您要針對評估報告行使救濟(jì)權(quán)利,，一定要注意有針對性,、有依據(jù)地提出報告中疑似存在的問題，自己要有一定的專業(yè)知識儲備,。即使最終到了訴征收補償決定的庭審中,，被征收人仍可以在與律師商量后提出針對評估報告的意見和疑問，為提升補償數(shù)額奮力一搏,。
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