房子可以用哪些方法進行評估？

拆遷戶們一直擔(dān)心拆遷方給的補償不合理,，就是因為不了解自身的房屋價值,，所以律師也經(jīng)常建議拆遷戶們?nèi)I(yè)的權(quán)威機構(gòu)評估要拆遷的房子,，這里我就跟大家講講房產(chǎn)評估的幾種方法吧！

成本法：(1)成本積算法,，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,，得出土地使用權(quán)價值的方法,。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法,，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法,。

市場比較法：挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的,、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整,，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法,。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟,、成交透明,、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確,。

剩余法：房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值,。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

收益法：不同的地區(qū),、不同用途,、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法,。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率,。

假設(shè)開發(fā)法：對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

基準地價法：針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估,，可以參照已有的同級別,、同用途的基準地價,，進行一般因素、區(qū)域因素,、個別因素的調(diào)整,，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性,。

路線價法：土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系,，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,，如果知道該街區(qū)土地的平均價格,，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法,。

房產(chǎn)評估的方法不同,，評估出來的價格也是天差地別，所以楊勇律師建議您,，在簽拆遷協(xié)議以前找評估機構(gòu)和權(quán)威專家選擇一個利益最大化的評估方法,，之后如果補償價格不合理，或者有強拆的現(xiàn)象,，可以保存這份評估資料找律師上訴,。
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