“一房二賣”,已辦理登記的優(yōu)于未辦理登記;均未辦理登記,先占有優(yōu)于后占有;均未占有的,先交付全部價款的優(yōu)于未交付全部價款。

法律規(guī)定

最高人民法院關于印發(fā)《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》的通知（2016年11月21日法[2016]399號）

關于一房數(shù)賣的合同履行問題

審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的,，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記,、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位,。但惡意辦理登記的買受人,，其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間,，應綜合主管機關備案時間,、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。

《物權法》第九條不動產(chǎn)物權的設立,、變更,、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外,。

網(wǎng)簽的作用及效力【行政管理手段】

房城鄉(xiāng)建設部關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見（建房[2018]128號）
房屋交易合同網(wǎng)上簽約備案(簡稱房屋網(wǎng)簽備案)，是加強房地產(chǎn)行業(yè)管理,、落實調控政策,、規(guī)范市場秩序、維護群眾合法權益的重要手段,，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎性工作,。
全面推行房屋網(wǎng)簽備案制度。實行房屋買賣合同網(wǎng)簽備案制度,。加強房屋買賣合同網(wǎng)簽備案管理,，實現(xiàn)新建商品房、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全覆蓋,。經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同,，可以作為當事人辦理銀行貸款、住房公積金提取,、涉稅業(yè)務等的依據(jù),。

住房和城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務規(guī)范(試行)的通知
明確房屋網(wǎng)簽備案適用范圍。在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內開展房屋轉讓,、租賃和抵押等交易活動,，實行房屋網(wǎng)簽備案，實現(xiàn)新建商品房和存量房買賣合同,、房屋租賃合同,、房屋抵押合同網(wǎng)簽備案全覆蓋,。

對合同進行備案登記，并未辦理案涉商鋪的預告登記,，楊某在二審提交的《備案信息》為復印件且內容不完整,，亦未加蓋市房產(chǎn)管理部門印章，二審法院無法對該證據(jù)材料的來源及記載內容的真實性進行核對,，再審期間亦未提交原件,，商品房預售備案與預告登記是有區(qū)別的，二者的性質不同,，二者的法律效力不同，預售登記備案在性質上是一種行政管理措施,。預告登記將債權予以公示,，能夠保障預告登記申請人未來取得物權，使得債權具有對抗第三人的效力,。楊某主張其對案涉房屋備案登記在先的理由因無證據(jù)證實不能成立,，不予支持。故民事調解書并不存在內容錯誤的情形,。
在“一物二賣”的情況下,如果兩個涉及共同標的物的合同均已發(fā)生法律效力,已經(jīng)辦理房地產(chǎn)登記的優(yōu)于未辦理房地產(chǎn)登記的;均未辦理登記,先占有的優(yōu)于后占有的;均未占有的,先交付全部價款的優(yōu)于未交付全部價款的,。
但是,兩個涉共同標的物的合同,其中一個未發(fā)生法律效力或被認定無效,該合同買受人不具有對標的物的請求權,當然無法對抗另一合法有效的合同買受人對標的物的請求權。
因所附約定生效條件未成就而未生效,合同不具有可履行性,對合同項下房產(chǎn)不享有請求權,當然亦不能對抗公司基于合法有效的《產(chǎn)權交易合同》所享有的對相關資產(chǎn)的請求權,。由此可以認為,民事判決內容不存在錯誤,亦未侵害當事人的合法權益,一審判決駁回當事人的訴訟請求,并無不當,應予維持,。
省國資委不同意以協(xié)議方式轉讓相關資產(chǎn)的情況下,本應依《房產(chǎn)轉讓合同》約定及時通知謝昌福并退還已收取的購房款,但其隱瞞實情,欺騙主管部門,一物二賣,背離民事活動中應當遵循的誠實信用原則,對造成本案糾紛具有不可推卸的責任,對因其過錯給當事人造成的利息損失、機會利益損失均應依法承擔賠償責任,。
可另循其他法律途徑予以解決,。

關于權利保護的順位問題。本案屬于典型的“一房二賣”,。簽訂《商品房買賣協(xié)議》和簽訂的《商鋪認購合同》,，均屬有效，均要求履行合同,。
本案中,，各買受人對該房屋均未辦理產(chǎn)權過戶登記，處于平等債權人的地位,，有權要求履行合同義務,。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用,，但當事人另有約定的除外,。”以及《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條之規(guī)定,，“一房多賣”時如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的,，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記,、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位,。