2016年初,，某地房價暴漲。一對新婚夫妻,，通過中介簽了一套雙拼房,，簽約并付首期款后，不到兩個月,，房價升了至少30%,，賣家開始悔約，不向他們透露贖樓工作的進展,，也不配合銀行辦理二手房貸款前的評估工作,。中介向賣家發(fā)函，要求賣家配合買家辦理貸款,，賣家置之不理。當事人無法可想,，通過一個深圳律師朋友找到我,，我便接受他們的委托，代理他們的案子,。

這種案子一般有兩種思路：第一種思路是要求賣家繼續(xù)履行合同,；第二種是解除合同，要求賣家支付違約金和房價上漲的損失,。當事人結(jié)婚不久,，買房還用了首付貸，覺得繼續(xù)交易的經(jīng)濟壓力較大,，也不想再買這個房子,，我們遂決定采取第二種方案。

按照第二種思路,，解除合同的時間選擇是必須考慮的問題,。一般來說,，也會有兩種做法：第一種是在起訴前以律師函或者短信的形式，將解除通知發(fā)送給賣家,；第二種做法法是在訴訟或仲裁申請書中,，直接列一個解除合同的請求。

二手房買賣交易是一個復(fù)雜的交易,，買賣雙方需要履行的合同義務(wù)都比較多,，而且比較雜，加上中介公司的合同往往并不規(guī)范,，即便作為專業(yè)人士,，我們有時候也難以判斷究竟哪一個義務(wù)屬于在先的合同義務(wù)。在在先履行抗辯權(quán)難以行使或存在爭議的情形下,，如果到起訴時再要求解除合同,，享有合同解除權(quán)的一方有可能也會存在違約行為，這可能又會使本身沒有合同解除權(quán)的對方享有合同解除權(quán),，這樣就會使局面更加復(fù)雜,，因此，我建議在起訴之前直接發(fā)函解除合同,，快刀斬亂麻,，以免節(jié)外生枝，使糾紛復(fù)雜化,。

我們以律師函的形式通知賣家解除合同,，擔(dān)心賣家拒收快遞，又要當事人發(fā)了一條解除合同的短信給他,。二手房買賣合同中約定的違約金都很高,，一般為房款的20%，哪怕房款只有300萬,，違約金也會到達60萬元,。這就要求律師在發(fā)函解除時要特別慎重，一定要確保當事人一方享有合同解除權(quán),，要是判斷失誤,，發(fā)函去解除一個本身沒法解除的合同，對當事人來說,，本來可以賺20%的買賣變成賠20%,，一上一下，損失可能會去到房款的四成,。這完全是災(zāi)難性的后果,，我想他肯定是不會放過律師的。

這個糾紛中,，買賣雙方及中介三方簽訂的合同,，爭議解決條款約定解決方式是仲裁,。因為雙拼房實際上包括兩個房產(chǎn)證，仲裁委員會要求做成兩個案子,，我們便按房產(chǎn)證號分別做了仲裁申請書,，要求賣家退還已付房款、支付20%的違約金并承擔(dān)律師費及房價上漲的損失,。

房價上漲的損失比較難以證明,，當事人也不愿意再支付鑒定費用對房價作鑒定，仲裁庭沒有支持這一項請求,。其余的仲裁請求,，均完全獲得支持。

在接案的時候,，我建議當事人選擇一次性支付律師費,，因為已經(jīng)支付的律師費可以轉(zhuǎn)嫁給對方，而且依據(jù)仲裁規(guī)則,，律師費最高可以達到仲裁請求金額的15%,，這其實可以給對方增加不少負擔(dān)，對調(diào)解來說也是有利的,。當事人比較謹慎,，沒有聽取我的勸告，選擇了風(fēng)險收費方式,。這就意味著,，實際支付的律師費會高于一次性收費，而且后期支付的部分是沒辦法讓賣家承擔(dān)的,。因此,，當事人雖然獲得了數(shù)十萬元的違約金，但除去后期律師費,，顯然并不能彌補房價上漲的損失,。官司打贏之后，他們向我表示感謝,，我開玩笑說，也沒什么好感謝的,，你們這個勝利可能只能算是“慘勝",。

在房價暴漲這樣的時代背景之下，賣家寧愿選擇違約也不愿繼續(xù)交易,，這是因為違約的代價少于違約的獲利,，這不但是買家的悲哀，其實也是法律的悲哀,。我剛才查了那個樓盤的房價,，五年過去,，房價比訴訟時又翻了一番，希望我的當事人在拿回房款和違約金后已經(jīng)果斷上車,，否則,，他們面對著這樣易變的房價和人心，即便事隔多年,，恐怕也是難以平息內(nèi)心的波瀾的,。