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問題之前，應(yīng)該明白什么樣才是房地產(chǎn)的良性循環(huán),。其它都是然后……
首先國家體制不同,，雖然都是市場經(jīng)濟(jì)，但香港一國兩制使其享受背靠大樹的利好,，房地產(chǎn)自然位列其中,。
其次經(jīng)濟(jì)模式。日本為長遠(yuǎn)發(fā)展明確經(jīng)濟(jì)重心,，而敢于擠壓房地產(chǎn)泡沫,，決絕勇氣成就了日本經(jīng)濟(jì)的實(shí)力振興,。
再者土地模式。香港雖然政府掌握土地供應(yīng),，但大部分集中在房地產(chǎn)大佬手中,，房地產(chǎn)并沒有真正成為國家惠民的基礎(chǔ)，反而被大佬斂財(cái),。
當(dāng)然從基本面看,，日本處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的泥沼，國家可以從零開始全面定位經(jīng)濟(jì)模型和國家未來模式,。香港則依托一國兩制的抓手,，尤其是人民幣境外結(jié)算中心的地位更進(jìn)一步強(qiáng)化了國際金融中心的戰(zhàn)略地位，這一戰(zhàn)略地位產(chǎn)生了更多潛在的無形的經(jīng)濟(jì)能量,，而房地產(chǎn)亦獲益匪淺,。
總之，日本作為一個(gè)國家和香港作為一個(gè)大國的特區(qū),，自然迥然兩異,。


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您好。首先日本房價(jià)暴跌是因?yàn)槿毡镜呐菽?jīng)濟(jì)破裂導(dǎo)致的,，很多國家在經(jīng)濟(jì)增長速度達(dá)到一定程度的時(shí)候都會(huì)遭遇泡沫,。經(jīng)過這幾十年的經(jīng)驗(yàn)和磨練，日本的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完全的規(guī)范化,，它的相關(guān)法律法規(guī) 稅法已經(jīng)很完善了,。在日本想暴富很難，但是日本的不動(dòng)產(chǎn)收益穩(wěn)定,。近幾年由于日本旅游業(yè)的興盛,，很多人來到日本，被它的人文環(huán)境 生活狀態(tài) 衣食住行所吸引,，而且徹底改變了大家對(duì)日本以及日本人的看法,。再加上奧運(yùn)會(huì) 世博會(huì) 亞洲最大賭場等相關(guān)因素的帶動(dòng)，使日本不動(dòng)產(chǎn)市場一片大好 價(jià)格一路飆升,，引來了很多國人來日本投資,。來日本投資不單單是因?yàn)槿毡镜耐恋厥?a href=http://mzt333.com/zt/list-765-88.html >所有權(quán)，大家更看中的是日本的不動(dòng)產(chǎn)收益穩(wěn)定且具有升值空間,。


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兩個(gè)地方土地政策不一樣,，日本是自由交易土地，而香港是類似大陸的官方控制掛拍土地,，房地產(chǎn)崩潰后,，日本全力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，香港沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì),，房價(jià)大跌后,，全部香港人要求政府救房價(jià),，結(jié)果董放棄了他的居屋計(jì)劃，減少土地供應(yīng),，吸引大陸投資房地產(chǎn),，這是內(nèi)因，外因是香港是聯(lián)匯制,，其實(shí)就盯著美元,，而人民幣外逃的一大中轉(zhuǎn)站就是香港，大量大陸超發(fā)貨幣流入香港,。

最后房地產(chǎn)泡沫后,，日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力復(fù)蘇，人均可支配收入大幅度增加,，香港,，到今天，已經(jīng)沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)了,，只有房地產(chǎn),，人門除了房子，就沒剩下什么了,。美國加息對(duì)香港影響非常大,，一旦香港房地產(chǎn)再次崩潰，香港又要悲劇了,。


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日經(jīng)指數(shù)頓挫,，日本股市暴跌70%。幾乎所有銀行,、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動(dòng)產(chǎn)涌入市場,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求,，房價(jià)下跌，國際資本撤逃,。不動(dòng)產(chǎn)市場垮塌,，土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶,，空置的房屋到處都是,，房地產(chǎn)價(jià)格一瀉千里?！暗貎r(jià)稅”政策出臺(tái),，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地,，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時(shí)代,。此后,，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國際大勢的影響,，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌,。


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中國和香港，政府管控土地開發(fā)量,，土地在中國所有權(quán)是政府的,，如果控制供給，理論上地價(jià)可以永遠(yuǎn)漲,，因?yàn)橥恋卦谡掷铮?日本土地可以私人所有,，而日本的危機(jī)，是由于私人抵押土地給銀行,，金融機(jī)構(gòu)…套現(xiàn)離場… 政府無法控制供給調(diào)節(jié)價(jià)格…失控了…所以,，就有了失去的十年；
同時(shí),，在全球分工層面,，歐洲，中國制造業(yè)的崛起,，也打擊力日本的經(jīng)濟(jì)增長空間,；

入口負(fù)增長，低生育率,，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等因素…很難再回到巔峰.




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日本的房子有嚴(yán)苛的所有稅,，租金無法抵消稅金的設(shè)計(jì)，買不如租,，所以日本人持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng)烈,。香港雖然也是私有，但沒有如此的稅種設(shè)計(jì),，尤其土地都掌握在（李嘉誠,，鄭裕彤等）私人手里，繁華的馬路上我就種大蔥,，給多少錢也不賣,，所以香港的房價(jià)上不封頂，即便富豪的千尺豪宅也不過80平,。去香港,，朋友請(qǐng)你去家里，15平客廳落座,，絕對(duì)是混出人五人六了,。


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首先題干不對(duì)，東京區(qū)早已漲回來了,。
其次,，香港近幾十年的金融地位,、體量和背靠中國大陸的特殊渠道等等，經(jīng)濟(jì)原因,，百度,。
再次，香港土地“公有”,，日本私有,，由此引發(fā)一系列問題。
最后,，之前在其他平臺(tái)談過,，核心是稅，兩個(gè)圖如下,。既然私有,，多交點(diǎn)持有的稅，無可厚非,，囤積成本高,，和北美類似。


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貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價(jià)暴漲后有兩種結(jié)果：一種是日本模式,，房價(jià)跌回去,；另一種是俄羅斯模式，房價(jià)永遠(yuǎn)漲,，匯率一直貶,。日本模式下，銀行受損,，但是貨幣的購買力上升,，持有現(xiàn)金可以保值；而俄羅斯模式下,，銀行資產(chǎn)無恙,，但是貨幣的購買力受損，必須持有抗通脹的實(shí)物資產(chǎn),。


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因?yàn)橄愀塾谢久妫?jīng)濟(jì)持續(xù)增漲,，人口數(shù)量維持高位,。而日本沒有，經(jīng)濟(jì)乏力（從1992-2014）日本gdp增長為0.8%,，人口老齡化,，人口持續(xù)減少！不管是香港還是日本,，房價(jià)暴跌都是政府主動(dòng)擠泡沫太狠的結(jié)果,。


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日本房價(jià)泡沫的成因：

1.經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,，城市化進(jìn)程迅猛。
2.日元升值,，國際熱錢瘋狂進(jìn)入日本,。
3.低利率，貨幣濫發(fā),。
4.全民炒房,，泡沫巨大。



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香港 卡住了關(guān)鍵的生態(tài)位置,，是連接崛起的中國與世界的橋梁,，各種可量化和不可量化的優(yōu)質(zhì)資源密集的 在香港和近港地區(qū)交互，這是根本原因


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說穿了就是需求問題,。香港的房地產(chǎn)有大量的大陸人接盤,。而日本由于老齡化，人口減少,，需求降低,，自然是一路向下。都是供需關(guān)系的問題,。


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供給和需求日本供需穩(wěn)定,，香港依然供需緊張！


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怎么沒漲回來,，該漲回來的地方早就回來了


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漲不漲得回去,，還要看時(shí)間的問題！