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問(wèn)題之前,，應(yīng)該明白什么樣才是房地產(chǎn)的良性循環(huán),。其它都是然后……
首先國(guó)家體制不同，雖然都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，但香港一國(guó)兩制使其享受背靠大樹的利好,，房地產(chǎn)自然位列其中。
其次經(jīng)濟(jì)模式,。日本為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展明確經(jīng)濟(jì)重心,，而敢于擠壓房地產(chǎn)泡沫,，決絕勇氣成就了日本經(jīng)濟(jì)的實(shí)力振興。
再者土地模式,。香港雖然政府掌握土地供應(yīng)，但大部分集中在房地產(chǎn)大佬手中,，房地產(chǎn)并沒(méi)有真正成為國(guó)家惠民的基礎(chǔ),，反而被大佬斂財(cái)。
當(dāng)然從基本面看,，日本處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的泥沼,，國(guó)家可以從零開始全面定位經(jīng)濟(jì)模型和國(guó)家未來(lái)模式。香港則依托一國(guó)兩制的抓手,，尤其是人民幣境外結(jié)算中心的地位更進(jìn)一步強(qiáng)化了國(guó)際金融中心的戰(zhàn)略地位,，這一戰(zhàn)略地位產(chǎn)生了更多潛在的無(wú)形的經(jīng)濟(jì)能量，而房地產(chǎn)亦獲益匪淺,。
總之,，日本作為一個(gè)國(guó)家和香港作為一個(gè)大國(guó)的特區(qū)，自然迥然兩異,。


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您好,。首先日本房?jī)r(jià)暴跌是因?yàn)槿毡镜呐菽?jīng)濟(jì)破裂導(dǎo)致的，很多國(guó)家在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度達(dá)到一定程度的時(shí)候都會(huì)遭遇泡沫,。經(jīng)過(guò)這幾十年的經(jīng)驗(yàn)和磨練,，日本的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)完全的規(guī)范化，它的相關(guān)法律法規(guī) 稅法已經(jīng)很完善了,。在日本想暴富很難,，但是日本的不動(dòng)產(chǎn)收益穩(wěn)定。近幾年由于日本旅游業(yè)的興盛,，很多人來(lái)到日本,，被它的人文環(huán)境 生活狀態(tài) 衣食住行所吸引，而且徹底改變了大家對(duì)日本以及日本人的看法,。再加上奧運(yùn)會(huì) 世博會(huì) 亞洲最大賭場(chǎng)等相關(guān)因素的帶動(dòng),，使日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)一片大好 價(jià)格一路飆升，引來(lái)了很多國(guó)人來(lái)日本投資,。來(lái)日本投資不單單是因?yàn)槿毡镜耐恋厥?a href=http://mzt333.com/zt/list-765-88.html >所有權(quán),，大家更看中的是日本的不動(dòng)產(chǎn)收益穩(wěn)定且具有升值空間。


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兩個(gè)地方土地政策不一樣,，日本是自由交易土地,，而香港是類似大陸的官方控制掛拍土地，房地產(chǎn)崩潰后,，日本全力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),，香港沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì),，房?jī)r(jià)大跌后，全部香港人要求政府救房?jī)r(jià),，結(jié)果董放棄了他的居屋計(jì)劃,，減少土地供應(yīng)，吸引大陸投資房地產(chǎn),，這是內(nèi)因,，外因是香港是聯(lián)匯制，其實(shí)就盯著美元,，而人民幣外逃的一大中轉(zhuǎn)站就是香港,，大量大陸超發(fā)貨幣流入香港。

最后房地產(chǎn)泡沫后,，日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力復(fù)蘇,，人均可支配收入大幅度增加，香港,，到今天,，已經(jīng)沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，只有房地產(chǎn),，人門除了房子,，就沒(méi)剩下什么了。美國(guó)加息對(duì)香港影響非常大,，一旦香港房地產(chǎn)再次崩潰,，香港又要悲劇了。


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日經(jīng)指數(shù)頓挫,，日本股市暴跌70%,。幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損,。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動(dòng)產(chǎn)涌入市場(chǎng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌,，國(guó)際資本撤逃,。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)垮塌，土地和房屋根本賣不出去,，陸續(xù)竣工的樓房沒(méi)有住戶,，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價(jià)格一瀉千里,?！暗貎r(jià)稅”政策出臺(tái)，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收,。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地,，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻進(jìn)入“供大于求”的時(shí)代,。此后，受到亞洲金融危機(jī),、次貸危機(jī)等國(guó)際大勢(shì)的影響,，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)再也未能重回輝煌。


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中國(guó)和香港,，政府管控土地開發(fā)量,，土地在中國(guó)所有權(quán)是政府的，如果控制供給,，理論上地價(jià)可以永遠(yuǎn)漲，因?yàn)橥恋卦谡掷铮?日本土地可以私人所有,，而日本的危機(jī),，是由于私人抵押土地給銀行，金融機(jī)構(gòu)…套現(xiàn)離場(chǎng)… 政府無(wú)法控制供給調(diào)節(jié)價(jià)格…失控了…所以,，就有了失去的十年,；
同時(shí)，在全球分工層面,，歐洲,，中國(guó)制造業(yè)的崛起，也打擊力日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間,；

入口負(fù)增長(zhǎng),，低生育率，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等因素…很難再回到巔峰.




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日本的房子有嚴(yán)苛的所有稅,，租金無(wú)法抵消稅金的設(shè)計(jì),，買不如租，所以日本人持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng)烈,。香港雖然也是私有,，但沒(méi)有如此的稅種設(shè)計(jì)，尤其土地都掌握在（李嘉誠(chéng),，鄭裕彤等）私人手里,，繁華的馬路上我就種大蔥，給多少錢也不賣,，所以香港的房?jī)r(jià)上不封頂,，即便富豪的千尺豪宅也不過(guò)80平。去香港,，朋友請(qǐng)你去家里,，15平客廳落座，絕對(duì)是混出人五人六了,。


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首先題干不對(duì),，東京區(qū)早已漲回來(lái)了,。
其次，香港近幾十年的金融地位,、體量和背靠中國(guó)大陸的特殊渠道等等,，經(jīng)濟(jì)原因，百度,。
再次,，香港土地“公有”，日本私有,，由此引發(fā)一系列問(wèn)題,。
最后，之前在其他平臺(tái)談過(guò),，核心是稅,，兩個(gè)圖如下。既然私有,，多交點(diǎn)持有的稅,，無(wú)可厚非，囤積成本高,，和北美類似,。


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貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲后有兩種結(jié)果：一種是日本模式，房?jī)r(jià)跌回去,；另一種是俄羅斯模式,，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，匯率一直貶,。日本模式下,，銀行受損，但是貨幣的購(gòu)買力上升,，持有現(xiàn)金可以保值,；而俄羅斯模式下，銀行資產(chǎn)無(wú)恙,，但是貨幣的購(gòu)買力受損,，必須持有抗通脹的實(shí)物資產(chǎn)。


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因?yàn)橄愀塾谢久?，?jīng)濟(jì)持續(xù)增漲,，人口數(shù)量維持高位。而日本沒(méi)有,，經(jīng)濟(jì)乏力（從1992-2014）日本gdp增長(zhǎng)為0.8%,，人口老齡化，人口持續(xù)減少！不管是香港還是日本,，房?jī)r(jià)暴跌都是政府主動(dòng)擠泡沫太狠的結(jié)果,。


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日本房?jī)r(jià)泡沫的成因：

1.經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程迅猛,。
2.日元升值,，國(guó)際熱錢瘋狂進(jìn)入日本。
3.低利率,，貨幣濫發(fā),。
4.全民炒房，泡沫巨大,。



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香港 卡住了關(guān)鍵的生態(tài)位置,，是連接崛起的中國(guó)與世界的橋梁，各種可量化和不可量化的優(yōu)質(zhì)資源密集的 在香港和近港地區(qū)交互,，這是根本原因


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說(shuō)穿了就是需求問(wèn)題,。香港的房地產(chǎn)有大量的大陸人接盤。而日本由于老齡化,，人口減少,，需求降低,，自然是一路向下,。都是供需關(guān)系的問(wèn)題。


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供給和需求日本供需穩(wěn)定,，香港依然供需緊張,！


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怎么沒(méi)漲回來(lái)，該漲回來(lái)的地方早就回來(lái)了


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漲不漲得回去,，還要看時(shí)間的問(wèn)題,！