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這次回家時(shí),，我見到了一位久未謀面的親戚。前天晚上閑聊之間,，她說起她的親人過世后的情形,。

她幼年曾過繼給姨媽當(dāng)養(yǎng)女，后來姨媽中年就去世了,。姨媽去世后一年左右,，她有次夢(mèng)到姨媽非常急切地拉住她，找她要錢用,。夢(mèng)中的姨媽衣衫襤褸，狀況很凄慘。她在夢(mèng)中知道姨媽已經(jīng)去世,，又被她這副模樣嚇壞了,，于是一面驚恐地掙扎，一面說道：“我是個(gè)小孩,，我哪里來的錢,。”掙扎過程中就嚇醒了,。從此以后,，她就膽小得要命，放學(xué)后到了家門口,，都要家人下樓去接才敢上樓的,。這次她才說出了當(dāng)年那么膽小害怕的原由。

她姨媽不僅在夢(mèng)中出現(xiàn),，而且經(jīng)常下半夜在家里折騰,，也屢屢在房前屋后出現(xiàn)，持續(xù)數(shù)年,。大概是因?yàn)樗凹揖澈芎?，舍不得離開的緣故。后來她的家人搬家后,，她曾經(jīng)居住的那套房因?yàn)閷覍音[鬼,，無人敢住。我過了幾年到那里時(shí),，看到那房子還在閑置著,。所以我親戚的這個(gè)夢(mèng)，我是傾向于相信是真實(shí)情形的,。找一個(gè)七,、八歲的小孩子要錢用，可以想見這姨媽是在那邊落難到了什么境地了,。

我親戚的外公于七年前去世,。這幾年經(jīng)常夢(mèng)到，每一次都向她哭訴：“我在這里沒吃的,、沒穿的,，你媽（指她親媽）根本就不管我?！彼看卧趬?mèng)中都知道外公已經(jīng)去世,，看他現(xiàn)在的處境如此凄愴，她都悲痛得無法自抑,，每一次都是在夢(mèng)中哭醒,。講述這件事時(shí),，我父親也在場(chǎng)，父親說起也來找過他,，也是在夢(mèng)中向他訴苦：“我女兒根本就不管我,。”


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定價(jià)流程通常是先確定項(xiàng)目總的均價(jià),，再通過價(jià)差系數(shù),、一戶一價(jià)模型，確定最終的價(jià)格體系,。
一,、確定項(xiàng)目均價(jià)。項(xiàng)目均價(jià)通常會(huì)采用采用價(jià)差系數(shù)法和市場(chǎng)比較法兩種方法：
1,、價(jià)差系數(shù)法,，是確定某種物業(yè)作為基準(zhǔn)物業(yè)，通過類比項(xiàng)目中基準(zhǔn)價(jià)格和需要制定物業(yè)類型價(jià)格的平均差價(jià)來制定合理價(jià)格,；這在方法計(jì)算簡(jiǎn)單,，適合前期做大賬估算，用于產(chǎn)品同質(zhì)度較高的情況,，或是在一個(gè)項(xiàng)目里存在多個(gè)產(chǎn)品時(shí),，確定某類產(chǎn)品作為基準(zhǔn)價(jià)格，通過市場(chǎng)的各類產(chǎn)品的均價(jià)差作為系數(shù),，推算其他產(chǎn)品的均價(jià),；

2、市場(chǎng)比較法,，主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而確定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的價(jià)格,，可以選取若干影響價(jià)格的指標(biāo)最為各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較因素，通過因素的差異尋求本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異來實(shí)現(xiàn)價(jià)格的制定,。

一般情況下,，住宅的均價(jià)會(huì)采用市場(chǎng)比較法，通過選取5-8個(gè)同區(qū)域,、同類型產(chǎn)品,，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)體量、區(qū)域,、教育,、交通、商業(yè),、景觀,、園林、品牌,、物業(yè)等細(xì)分要素給予不同的權(quán)重,，對(duì)每項(xiàng)進(jìn)行評(píng)分,，根據(jù)評(píng)分結(jié)果和競(jìng)品的現(xiàn)實(shí)售價(jià)，核算出本案在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的均價(jià),。


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一是市場(chǎng)比較法,，即尋找項(xiàng)目周邊區(qū)域近期內(nèi)成交類似的案例,，根據(jù)自己項(xiàng)目和參照項(xiàng)目各方面條件的優(yōu)劣,，按照一定的分因子進(jìn)行加權(quán)或者減權(quán)，最后統(tǒng)計(jì)得出各個(gè)參考價(jià)格的權(quán)重,，用算數(shù)平均等方式計(jì)算出參考價(jià)的,。地塊交通情況、產(chǎn)品類型,、開發(fā)企業(yè)品牌,、規(guī)劃前景、都可以成為考慮的因子,。

二是收益還原法,，房屋的真正內(nèi)在價(jià)值來源于他的收益性，簡(jiǎn)單說我們可以根據(jù)一個(gè)房屋大致的年凈收益,，除以一個(gè)設(shè)定的還原率,，然后估算出房屋的客觀價(jià)值。

三是成本法,，這個(gè)理論相對(duì)簡(jiǎn)單,，即是土地和房屋的開發(fā)成本加上一些適應(yīng)的稅費(fèi)、廣告費(fèi),、財(cái)務(wù)費(fèi),、管理費(fèi)之后，得出的成本反過去算的價(jià)格,。

四為假設(shè)開發(fā)法,，基本理論是在目前未成型的現(xiàn)狀上，還要追加投資,，最后投資完成之后物業(yè)評(píng)估價(jià)值減去已投資的成本,，就是房地產(chǎn)目前的價(jià)格。這種方法適用于土地和舊的房產(chǎn),。


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做為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者,，面對(duì)這個(gè)問題，從專業(yè)角度說的太深沒意義,，不是給專業(yè)人群講課,！說說大家愛聽的、真實(shí)的,，實(shí)際情況是土地價(jià)格大幅度影響房?jī)r(jià),。舉例：假設(shè)一塊土地開發(fā)商拍得,，樓面價(jià)8000塊一平米給到地方ZF，在目前市場(chǎng)上,，開發(fā)商加上建安成本,、市場(chǎng)成本等等，最后售價(jià)可能僅僅是塊左右一平米,，有大型企業(yè)毛利潤(rùn)我說毛利潤(rùn)也就是20％左右或者以內(nèi),，凈利潤(rùn)少的可憐，純屬是為了提高資金效率,。是不是地方ZF才是土地招拍掛的最大受益者是,，這就是土地財(cái)政，為什么房?jī)r(jià)不能下跌,，下跌土地拍不出去,，地方財(cái)政就有問題了！只有土地收益對(duì)地方ZF來說才是簡(jiǎn)單的巨大的收入來源,！然而房地產(chǎn)可以帶動(dòng)的行業(yè)又太廣泛了,，嚴(yán)重影響GDP，所以在沒有轉(zhuǎn)型成功的時(shí)候,，房地產(chǎn)暫時(shí)不能倒下,，至少ZF真實(shí)意愿是不希望。


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房子定價(jià)有多種方法：成本法,、市場(chǎng)法,、收益法等。住宅定價(jià)最常用的是成本法和市場(chǎng)法,。
新房定價(jià)一般是成本法,，即成本加利潤(rùn)。成本包括土地成本,、建安成本,、融資成本、稅費(fèi)等支出,。由于地價(jià)不斷抬高,，地王不斷出現(xiàn)，所以,，土地成本不斷增加,；隨著物價(jià)上漲，人工費(fèi)用的增加,，建安成本也不斷增加,；目前來看，開發(fā)商的貸款受限,，融資成本也不斷太高,。所以,，新房的成本在不斷提高，新房的房?jī)r(jià)也在不斷上漲,。從這個(gè)意義上講,，控制房?jī)r(jià)很難。
二手房一般是市場(chǎng)比較法,。根據(jù)相同區(qū)位的同品質(zhì)的房?jī)r(jià)來定價(jià),，且隨行就市。隨著供求關(guān)系,，房?jī)r(jià)不斷變化,。
目前各地對(duì)新建商品房多采取限價(jià)措施,，導(dǎo)致了新房與二手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象,。由此，又不得已采取搖號(hào),、改成共有產(chǎn)權(quán)房等問題,。房地產(chǎn)調(diào)控的政策還需要進(jìn)一步探討。


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房企在計(jì)劃發(fā)展一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)就要計(jì)算價(jià)格,。
當(dāng)房企決定在某個(gè)地塊發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目,，就會(huì)預(yù)估項(xiàng)目建成后的出售價(jià)格，模擬一下開發(fā)過程,。首先對(duì)周邊類似項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,，通過市場(chǎng)比較法，修正個(gè)別因素,，得出一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格,。再減去建安成本、利息,、稅費(fèi),、銷售費(fèi)、利潤(rùn)等,，房企就知道拍地時(shí)可以出什么價(jià)了,。
但在實(shí)際計(jì)算中要比這個(gè)復(fù)雜，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)需要時(shí)間,，市場(chǎng)價(jià)格隨時(shí)變化,，故此在計(jì)算當(dāng)中要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的趨勢(shì)等,，如果要求房企自持部分面積,，還要考慮租金收益。
還有一點(diǎn)就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期,，通過對(duì)包括房地產(chǎn)政策,、市場(chǎng)狀況等影響因素,，分析市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的過高預(yù)期,，也使土地拍賣中頻生地王,，以至＂面粉貴過面包＂。



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比較法,、成本法,、收益法、假設(shè)開發(fā)法,、長(zhǎng)期趨勢(shì)法,、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法,，這些都是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法,，找一本估價(jià)的書上都有詳細(xì)寫。
房地產(chǎn)估價(jià)一般是幾種方法同時(shí)計(jì)算,，再綜合得出一個(gè)合理價(jià),。新樓盤大多預(yù)售，適合比較法和假設(shè)開發(fā)法,。
專業(yè)知識(shí)普通人不需要了解那么細(xì),，大約新樓盤的價(jià)格比周邊次新同類樓盤高10%-30%。


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房子是供需關(guān)系定價(jià)的,，買的人多,，自然上漲。
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最主要影響房?jī)r(jià)的是拍地價(jià)?建安成本?小區(qū)配套?學(xué)位分配
次要影響房?jī)r(jià)的是，樓層,，朝向,，戶型，周邊配套，交通?


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多數(shù)是用市場(chǎng)比較法,，就是周圍的樓盤定多少錢是啥品質(zhì),，我品質(zhì)比它高多少，價(jià)格就相應(yīng)提高多少,。?


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樓面價(jià)和房?jī)r(jià)是正向關(guān)系,，在一些城市樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的60%到70%?


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第一是土拍價(jià)，第二是容積率,，第三是參考周邊房?jī)r(jià),。?


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通常來說由成本和市場(chǎng)來決定。?