工業(yè)用地劃撥土地出讓金計(jì)算

出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意,，原土地使用權(quán)人可以與市,、縣國土資源管理部門簽訂或重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金,，但法律,、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外,。

原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定,，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記,。

調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平,，按下式確定：

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地土地出讓金的規(guī)定

按商業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格與工業(yè)用地的差價(jià)補(bǔ)交出讓金,，同時(shí)還要考慮政策因素,、規(guī)劃因素等諸多條件，原則上由政府收回再公開處置,。

土地改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新出讓,。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：

１、如果用途的變更符合城市規(guī)劃,，按政策只要按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了,，這是一個(gè)基本的原則。但是,，在實(shí)際當(dāng)中,，不同的地方對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同。

２,、比如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場(chǎng)公開交易（招拍掛）,，又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場(chǎng)等等,。歸總起來，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問題,，政策對(duì)此并沒有規(guī)定得很具體,。

３、地方如何操作就有了很大的靈活性,，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施,，比如“必須招拍掛”等等。值得注意的是,，“必須招拍掛”個(gè)人認(rèn)為需要有一定的前提,，那就是土地使用權(quán)的取得方式。

４,、如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地,，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷（一定年期），因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng),，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則,；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場(chǎng)公開交易,。

５,、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意,，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓,。