2019走過最難走的路就是你的套路,，這句話對于所有被拆遷人來說，無疑是感觸最深的,。因為拆遷情況復(fù)雜,、利益巨大，涉及一個家庭,、一個企業(yè)的未來,，所以，基于常年在拆遷維權(quán)一線工作的經(jīng)驗,，總結(jié)了10種常見的違法拆遷現(xiàn)象,，看看你遇到過哪種？

一,、要你搬遷,，強拆你的房子,，不給你看征地批文和征收公告，或者根本就沒有征地批文,。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,，任何單位和個人進行建設(shè)，都需要使用國有土地,。我們常說的“征收”其實是分為“征”和“收”,，對于國有土地上房屋是收回，對于集體土地上房屋是“征”得后再繳納土地出讓金,，把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。這個過程沒有征地批文是不行的。當(dāng)然基于這一點通常征地都具備征地批文,。

二,、拆遷之前先“拆違”“拆危”,，把好房子,、好地段變成“危房”“棚戶區(qū)”。

1,、每每遇到拆違,、拆危情況，后面緊隨其后的往往就是征收拆遷,。不少征收方以這些名義行強拆之實,，以達(dá)到減少補償?shù)哪康?，?dāng)房子被以各種理由認(rèn)定為違章建筑時,，不少被拆遷人也自覺理虧，只好無奈的接受,，實際卻不知道這是拆遷方人員慣用的伎倆和手段,。所以遇到這種現(xiàn)象要先問專業(yè)律師，確定自己的房屋是否屬于違建,，如果真是違建,，能否用補辦手續(xù)的方法避免被拆，獲得相應(yīng)補償,。

2,、在實踐中，由于棚戶區(qū)房屋的價值可能比較低,，補償?shù)臄?shù)額也可能會被拉低,。所以，首先應(yīng)該確定一下,，自家被劃為拆遷范圍的房屋,，是否屬于棚戶區(qū)內(nèi)的房屋,。再看看拆遷程序是否嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進行。有時候,，會出現(xiàn)拆遷方以棚戶房為由,，隨便拆除房屋的違法行為。在被通知自家房屋所在區(qū)域,，即將被棚戶區(qū)改造的情況下,，應(yīng)該提前拍攝房屋內(nèi)外的照片，留存被拆前的證據(jù),。在房屋被拆除時,，要拍攝拆遷時的現(xiàn)場場景，保存所有證據(jù)原件（照片和視頻）,。必要時可以打電話報案,，同時錄音，作為被強拆的證據(jù),。

三,、不征求意見，不進行聽證,，不告知被征收拆遷方的法定救濟權(quán)利,。

1、拆遷聽證是指房屋拆遷部門組織有關(guān)人員參加的,，聽取拆遷當(dāng)事人對強拆有關(guān)問題陳述,、申辯和質(zhì)證的行為。那么,，沒有經(jīng)過聽證程序,，就能強拆嗎？一個案子,，因為征收方?jīng)]有進行聽證程序,，被判決“撤銷政府的征收決定”。被拆遷人獲得勝訴,。這個案例成為高級法院第一例撤銷房屋征收決定案,。

2、關(guān)于強拆,，房屋拆遷管理部門組織房屋強制拆遷聽證會,，在聽證會前7日就聽證的時間、地點,、方式等向社會公告,，同時向聽證相關(guān)人員送達(dá)《房屋強制拆遷聽證會通知書》。拆遷人申請行政強制拆遷的，房屋拆遷管理部門審查符合條件的,，受理申請,，并組織拆遷當(dāng)事人及相關(guān)人員進行聽證結(jié)束后，向同級人民政府申請行政強制拆遷,。房屋強制拆遷聽證參加人員包括拆遷當(dāng)事人,、原房屋拆遷裁決經(jīng)辦人員及其他相關(guān)人員。也可以邀請有關(guān)管理部門和具有社會公信力的代表等參加,。

四,、讓你在空白協(xié)議上簽字，不給你安置補償協(xié)議原件,。

不要輕易相信口頭承諾,，正式的書面形式通知，證據(jù)效力要大得多,。要保留拆遷補償協(xié)議原件,，拒絕在空白協(xié)議上簽字和按手印。如果怕不給你安置補償協(xié)議原件,，可以在簽協(xié)議時用手機拍下協(xié)議,，作為其中的一份證據(jù)使用。

五,、補償之前強拆暴拆,，違反“先補償，后搬遷”原則,。

1,、強拆暴拆、征地拆遷程序違法,、先拆遷后補償是典型的違法拆遷形式,。房子一旦被暴力強拆時，盡量拍照取證,，主要拍領(lǐng)導(dǎo)以及強拆的過程等,，對后續(xù)啟動法律程序,，確認(rèn)強拆主體,、確認(rèn)強拆行為以致申請國家賠償都很有幫助，一旦強拆已經(jīng)發(fā)生,，就不能挽回,，此時只有通過法律手段維權(quán)才能盡可能地彌補損失。

2,、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條的規(guī)定“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償,、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷,。楹庭認(rèn)為，任何單位和個人不得采取暴力,、威脅或者違反規(guī)定中斷供水,、供熱、供氣,、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動?！?br>
3,、征地拆遷程序違法也很常見，征地拆遷前期,，政府必須發(fā)布相應(yīng)的拆遷文件,，文件中涵蓋拆遷的費用補償，拆遷事件,，以及農(nóng)民的遷移安置事件等等,。合法的征收土地程序應(yīng)該包括：征地情況告知、征地調(diào)查確認(rèn),、函告征地情況,、征地聽證告知、組織征地聽證等,。拆遷方在實施強制拆除房屋之前,，要履行以下法定義務(wù)，包括說明房屋被拆除的理由,、行政機關(guān)作出強制執(zhí)行決定前,，應(yīng)當(dāng)事先催告當(dāng)事人履行義務(wù)、拆遷方在實施強制拆除房屋之前要履行的義務(wù)等,。

六,、預(yù)簽協(xié)議陷阱，增加法律風(fēng)險,。

與征收方簽訂“預(yù)簽協(xié)議”,，至少有3個法律風(fēng)險。包括權(quán)利救濟受到限制,，協(xié)議履行風(fēng)險,，協(xié)議生效前不實際支付補償。

1,、如果在沒有作出征收決定以前,，就與征收方簽訂“預(yù)簽協(xié)議”，這種協(xié)議一旦生效，就會發(fā)生法律效力,，形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。如果補償款也發(fā)放了，緊接著就要面臨限期騰房搬遷,，如果不搬,，可能會被法院司法強拆。在正式的征收決定作出以后,，倘若別人對征收決定不滿意,，可以和征收方協(xié)商條件，也可以申請行政復(fù)議,，提起行政訴訟,。然而作為已經(jīng)簽訂“預(yù)簽協(xié)議”，拿到補償?shù)谋徽魇杖?，就不能再因此事尋求法律救濟了?br>
2,、騰出房屋，原有房屋被拆除,，被征收人需要有臨時居住的地方,。所以說，安置過渡費是要給的,。能否及時履行協(xié)議,，能否按時給安置過渡費都是需要面對的問題。

3,、在舊城區(qū)改造的意見中,，征收補償協(xié)議生效前，不實際支付補償款和提供房源,。有相當(dāng)多的征收預(yù)簽協(xié)議項目,，都是規(guī)定在預(yù)簽補償協(xié)議生效之前，不實際支付補償款和提供房源,。

七,、少批多占，未批先占,。

我們在代理眾多案件的過程中,，發(fā)現(xiàn)不少征收方在“少批多占”“化整為零”上做文章。

八,、以公共利益征地為掩護,，實際用于商業(yè)開發(fā),。

1,、在土地征收中出現(xiàn)了一些濫用社會公共利益的現(xiàn)象。土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地,，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,，以及被征地農(nóng)民合理補償、妥善安置的法律行為,。不能以商業(yè)開發(fā)為目的征收土地,！必須為了社會公共利益的需要而征收！

2,、《憲法》第10條第3款規(guī)定：國家為了公共利益的需要,，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?a href=http://mzt333.com/zt/list-765-2.html >物權(quán)法》第42條規(guī)定,，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位,、個人的房屋及其他不動產(chǎn),。

九、以租代征的非法行為,。

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,，每月付給被征收人固定租金的行為。這種方式不僅規(guī)避了法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用,，和土地征收審批,，也逃避了繳納稅款、履行耕地占補平衡的法定義務(wù),?！都訌娡恋卣{(diào)整有關(guān)問題的通知》規(guī)定，禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè),，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模,。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的,，屬非法批地行為,，責(zé)任人要被追究法律責(zé)任。

十,、用舊的法律,、以前的補償標(biāo)準(zhǔn)、以前的法律文件蒙騙被拆遷人,，少給補償,。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，城市房屋征收應(yīng)該參考房屋征收決定發(fā)布之日,，同類房屋的市場價值來補償,。土地征收要確保農(nóng)民原有生活水平不降低,，長遠(yuǎn)生計有保障。征地綜合區(qū)片地價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)3-5年進行更新,。如果用以前的補償標(biāo)準(zhǔn),，對現(xiàn)在的征收項目進行補償，可能會因此少給補償,，從而損害被征收拆遷人的合法權(quán)益,。

十一、在選擇評估機構(gòu)和評估方式方面做文章,。

1,、根據(jù)我國的《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,，征收補償應(yīng)當(dāng)遵循及時補償原則和公平補償原則,。

如果因公共利益的需要而使用城市土地和房屋的，市,、縣人民政府應(yīng)依照法定程序和內(nèi)容來實施征收拆遷,，并且由專業(yè)的評估機構(gòu)對不動產(chǎn)和其他涉案財產(chǎn)進行評估。

2,、評估不動產(chǎn)時,，應(yīng)根據(jù)被征收不動產(chǎn)的區(qū)位、用途等影響被征收不動產(chǎn)價值的因素和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,，綜合選擇市場法,、收益法、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等評估方法,，對被征收不動產(chǎn)價值進行評估，合理確定評估結(jié)果,，并在此基礎(chǔ)上進行補償,。在企業(yè)廠房、商鋪,、賓館,、餐館等商家面臨征地拆遷時，不僅要考慮到對不動產(chǎn)等固定資產(chǎn)的評估,，也要考慮到停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)膯栴},。

3、房地產(chǎn)評估方法包括：市場法,、收益法,、成本法、假設(shè)開發(fā)法等,。其中的成本法評估方法,，可以說補償是最低的,。有些拆遷方為了壓低補償款數(shù)額，當(dāng)然希望使用成本法,。被征收拆遷的房屋有收益的,，要用收益法來評估,。

1,、被拆遷人對評估報告有異議的應(yīng)及時申請復(fù)核，也可評估程序和參與談判,。被拆遷人可以請專業(yè)的拆遷律師介入評估,，雙方各自帶著評估機構(gòu)的評估人員，就評估的細(xì)節(jié),、評估結(jié)果和補償數(shù)額進行協(xié)商,。從業(yè)經(jīng)驗、談判技巧,，為被拆遷人爭取到應(yīng)得的補償,。

2、根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定,，被征收人被拆遷人可以在收到征收決定,、征收補償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個月內(nèi)提起行政訴訟,。如果房子被強拆,，要在知道強拆之日的6個月內(nèi)提起訴訟維權(quán)。有些拆遷戶會去信訪,，但信訪不是法律途徑,，不管信訪多久都不構(gòu)成起訴期限中斷的理由。很多被拆遷人去信訪耽誤了時間,，錯過訴訟時效,，即使起訴，法院也不會受理,。即使找律師,，也做不了什么幫你！在實踐中,，無論找上級反映情況,，去舉報當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T，到處走訪,，都不能實質(zhì)解決問題,，耽誤的只是您的寶貴的維護權(quán)益的時間！