土地增值稅清算的條件和難點是什么,？土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。接下來小編帶大家了解土地增值稅清算的相關(guān)法律知識,。

　　土地增值稅清算的條件

　　納稅人符合下列條件之一的,，應(yīng)進行土地增值稅的清算：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

　　2,、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　同時,，對符合以下條件之一的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　2,、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　3,、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算;

　　4,、省(直轄市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　法律依據(jù)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》 第十條

　　對符合以下條件之一的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算,。

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(四)省(自治區(qū)、直轄市,、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

　　對前款所列第(三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算,。

　　土地增值稅清算的難點

　　一,、房企經(jīng)濟利益的驅(qū)使所然

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。開發(fā)商的心態(tài)很復(fù)雜,，主流的心態(tài)是觀望,。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤上繳,。

　　事實上,，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有通過關(guān)聯(lián)交易低價銷售,、簽定虛假協(xié)議多開發(fā)票做高成本,、拖延清算時間遞延納稅等。做高成本和貸款利息是通常做法,，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的,。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算,，或留下一兩套尾房,，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算,。對此各省稅務(wù)官員都發(fā)現(xiàn)了很多案例,，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

　　大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃,，而是直接多開發(fā)票,。尤其是在自己擁有工程隊的小公司當(dāng)中，這種做法非常普遍,，比如說花了2000萬給開成2500萬,。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修,、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具,。

　　此外,，土地增值稅的清算會拉緊房地產(chǎn)公司的資金鏈，使一部分資金本來就捉襟見肘的小公司陷入倒閉的泥淖,，目前一些小公司不得不賣地賣項目籌措現(xiàn)金應(yīng)對即將到來的清算,。

　　二、稅務(wù)機關(guān)的征收原因

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作,，實際工作中存在的問題較多，困難較大,，土地增值稅的征收確實有難度,。這是因為房地產(chǎn)工程的周期比較長，涉及的面比較廣,，產(chǎn)品也比較復(fù)雜,，因此客觀上會比一般的稅種征收要復(fù)雜一些。單就土地增值稅來說,，其稅基并不小,，應(yīng)該是個大稅，但是實際征收上來的比例卻不高,，變成了小稅,。由于稅務(wù)部門很難計算房地產(chǎn)的真實成本，現(xiàn)在地方稅務(wù)部門只能按照銷售收入的1.5%-2.5%預(yù)繳土地增值稅,。

　　一是土地增值稅清算的工作量實在太大,，真的開展土地增值稅清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過來,，因為土地增值稅清算涉及復(fù)雜的扣除項目,，包括土地款、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等,。如果是滾動開發(fā)的企業(yè)的查賬核算，還需要更大的人力物力,，所以地稅局馬上開展這項工作比較難,。加上現(xiàn)實中，不少開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度不健全,，成本核算不規(guī)范,，使得稅務(wù)部門在計算土地增值稅有許多不便于操作的地方。

　　二是土地增值稅計算方式較為復(fù)雜,。清算工作涉及復(fù)雜的扣除項目,，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、房地產(chǎn)開發(fā)費用,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等等,。再加上房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般較長，投資活動比較復(fù)雜,，如果是滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),，對其進行查賬核算往往需要投入大量的人力、物力,，基層稅務(wù)部門要按通知要求做到“每項目必清算”確有難度,。

　　三是項目運作制增加了清算的難度。一些房產(chǎn)項目原屬合作開發(fā),，房產(chǎn)公司也系臨時組建,，企業(yè)賬目較為亂，不少項目建成后公司立即注銷,，投資者分錢走人,，現(xiàn)在回頭要求其清算補交稅款，不僅征管成本較高,，而且因為歷時較久,，個別投資商的經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，要完全追繳到位也顯得困難重重,。

　　三,、地方政府的行為考量

　　一是地方政府還有很重的保護主義思想。很多地方的房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè),，要是清算土地增值稅肯定會使房地產(chǎn)業(yè)受到影響,，進而影響地方經(jīng)濟發(fā)展。

　　二是現(xiàn)行財政分配方式使得地方政府動力不足,。其實對于地方政府來說,，是不愿意對土地增值稅進行清算的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，清算所得的土地增值稅75%需上繳國家,，25%才留給地方，地方政府清算的動力也不足,。土地增值稅屬于地稅稅種,，在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認定。其間就存在著巨大的灰色空間,。

　　三是地方政府與開發(fā)商之間的經(jīng)濟利益關(guān)系紐帶從來都不曾斷過,。一直以來，地方政府與開發(fā)商之間的經(jīng)濟利益關(guān)系紐帶從來都不曾斷過,。房地產(chǎn)開發(fā)作為地方GDP的重要支撐,，與地方財政有著相當(dāng)大的利益牽連，這或許也是在《通知》實施后，多數(shù)城市的清算細則遲遲難以公布的原因所在,。土地增值稅的嚴格征收,，對于增加地方財政收入，優(yōu)化地方財政收入結(jié)構(gòu)具有積極作用,。但根據(jù)現(xiàn)有稅收體制,，土地增值稅清算所得只有50%留給地方，使得地方政府不愿“舍大求小”,，在清算政策執(zhí)行上顯得動力不足,，難以形成好的執(zhí)法環(huán)境。

　　四,、相關(guān)稅收政策的缺陷漏洞

　　(一),、政策尚未明確，實際執(zhí)行尺度不一,。盡管有[2006]187號文及一年之后國家稅總印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》保駕護航,，以及各級地稅部門實時出臺的清算管理辦法,，但是在實際工作中我們還是發(fā)現(xiàn)一些問題目前政策尚未明確,，實際執(zhí)行尺度不一，包括土地增值稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收漏洞很多很復(fù)雜,，稽查困難,。這給清算工作帶來一定困難。

　　(二),、稅制設(shè)置失衡,，計稅依據(jù)失真。目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅,、不租不稅,，一旦租售，則數(shù)稅并課,，從而導(dǎo)致開發(fā)和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負過重,。房地產(chǎn)開發(fā)稅費偏重所引發(fā)的開發(fā)成本上升，并進而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升,。同時部分稅種的計稅依據(jù)不合理,，不能反映房地產(chǎn)的市場價值。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅,、土地使用稅等的計稅依據(jù)既不能準確地反映財產(chǎn)的市場價值,，也不能反映土地的級差收益和房地產(chǎn)的時間價值，更不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展,、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入,。如房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅依據(jù)，這種計稅方法，沒有顧及房屋后期的升值因素,，與房屋的市場價值相差很大,，使得來源于房地產(chǎn)的稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。

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