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案例分析:房子不經(jīng)過有關(guān)部門登記有什么后果?

時(shí)間:2020-06-30 來源:法律投稿
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關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)問題,,與人們緊密聯(lián)系,。本文以一則人民法院公布的案例為基礎(chǔ),對它提出觀點(diǎn),。

四,、被告向省人民檢察院申請抗訴:

省人民檢察院接受其申請。省人民檢察院認(rèn)為:大慶市中級人民法院(2014)慶民一民終字第某號民事判決適用法律確有錯(cuò)誤,。原判決判令王某玲與王某彬在同居期間取得的房屋歸王某彬所有,,適用法律確有錯(cuò)誤。

五,、省人民檢察院抗訴理由:

1,、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力,;未經(jīng)登記,,不發(fā)生效力,,但法律另有規(guī)定的除外?!钡谌畻l規(guī)定:“因合法建造,、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力,?!?br>
2、本案訴爭房屋并未在產(chǎn)權(quán)部門取得所有權(quán)登記,,而且因建造該房屋時(shí)沒有經(jīng)過合法的審批手續(xù),,亦不能產(chǎn)生以合法建造房屋的事實(shí)行為設(shè)立所有權(quán)的效果。因此,,王某彬與王某玲在本案訴訟時(shí)并未取得該房屋的所有權(quán),,人民法院只能將該房屋的使用權(quán)及取得的收益等進(jìn)行分割。

3,、原判決判令該房屋歸王某彬所有,,屬適用法律確有錯(cuò)誤。

六,、被告的觀點(diǎn):

1,、2000年3月30日王某彬已將與妻子名下的房產(chǎn)(主房、東廂房及案涉?zhèn)}房)贈(zèng)與王某彬兒子王某鐸,,同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記并進(jìn)行了公證,。

2、公證書中雖沒有明確案涉?zhèn)}房的歸屬問題,,但王某彬在原審中舉示的證據(jù)足以證明案涉?zhèn)}房作為主房的附屬物,,已經(jīng)一并贈(zèng)與王君鐸,案涉?zhèn)}房屬于王某鐸的財(cái)產(chǎn),。

3,、原審認(rèn)定案涉?zhèn)}房屬于王某彬與王某玲共同出資錯(cuò)誤,王某玲沒有任何收入,,沒有能力出資翻建案涉,。其在原審亦未舉示充分證據(jù)證明其出資翻建了案涉?zhèn)}房。

4,、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第二十一條“離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后,,有爭議的,可以另行向人民法院提起訴訟”的規(guī)定,,原審已經(jīng)查實(shí)案涉?zhèn)}房沒有審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證的情況下,,判決案涉?zhèn)}房所有權(quán)歸王某彬,,屬于適用法律錯(cuò)誤。

八,、法院審理過程及裁判(前后有五次審理,、經(jīng)過七年時(shí)間)

2、一審區(qū)級人民法院:對王某玲與王某彬在同居期間取得的坐落于區(qū)政某街建筑物(三間半平頂磚房)予以平均分割,,該房屋的所有權(quán)歸,。

九、本案爭議焦點(diǎn):坐落于某州縣某鎮(zhèn)某街二委0002-004建筑物(三間半平頂磚房)的所有權(quán)是否屬于王某彬,?

十,、評析

1、物權(quán):它的本質(zhì)是對物的直接支配性和保護(hù)的絕對性,。換句話說,,物權(quán)是權(quán)利人排除他人干涉,,以自己意志獨(dú)立對客體物進(jìn)行占有,、使用、處置,、收益的權(quán)利,。物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。物權(quán)包括所有權(quán),、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),。用益物權(quán)分為:土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán),、宅基地使用權(quán),、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)(海域使用權(quán),、探礦權(quán),、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域,、灘涂從事養(yǎng)殖,、捕撈的權(quán)利)

2、事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán):法律物權(quán)是物權(quán)權(quán)屬通過法定方式推定出來的物權(quán),。包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和通過占有表現(xiàn)的動(dòng)產(chǎn)物權(quán),。為了滿足公示的需要,我國采取了不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)直接占有的公示制度,。因?yàn)榈怯浿?,事?shí)物權(quán)和法律物權(quán),事實(shí)物權(quán)也要受到法律的保護(hù),。

3,、非法建筑:指違反法律,、法規(guī)及政 府規(guī)章制度的有關(guān)規(guī)定所建構(gòu)的建筑物、構(gòu)建物或者其他 設(shè)施 ,,其行為的特征具有一定的違法性,。這里所講 的非法建筑,不僅包括一些違反法律,、行政法規(guī),、規(guī)章制度 而建造的建筑物和構(gòu)建物,還包括缺乏合法性要件建造的 建筑物和構(gòu)建物,。分為:程序非法建筑是指沒有經(jīng)過法定審批程序,,而缺乏合法性要件的建筑物或構(gòu)建物,對于這類程序性非法建筑 ,,我國法律是給予其合法化的機(jī)會(huì) ,, 如通過補(bǔ)辦手續(xù)的方式實(shí)質(zhì)合法化。實(shí)質(zhì)非法建筑是違反 實(shí)體性法律 ,,如違背城市規(guī)劃和土地管理的有關(guān)規(guī)定 ,,對于實(shí)質(zhì)非法建筑無法通過補(bǔ)辦手續(xù)的方式來補(bǔ)救。

4,、《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定:

第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,,不影響合同效力

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理,。

第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),,應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。

5,、結(jié)合本案來具體分析

第一個(gè)方面:原告與被告之間屬于非婚同居關(guān)系。對其共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是按“一般共有制”來處理,。具體來說:這個(gè)非婚同居關(guān)系條件下的共同財(cái)產(chǎn),,是要論男女雙方的貢獻(xiàn)大小的,。如果確有證據(jù)證實(shí)是男女雙方通過共同勞動(dòng)、共同經(jīng)營的行為得到的財(cái)產(chǎn)或是男女雙方都是有投資金額的,,那么這個(gè)財(cái)產(chǎn)就是按共同共有的處理標(biāo)準(zhǔn),。如果一方確沒有貢獻(xiàn)的,那么這個(gè)財(cái)產(chǎn)就歸該另一方單獨(dú)所有,。案涉房屋系王某彬與王某玲在同居期間在原有倉房地基上翻建而成,,王某彬雖主張系其一人出資翻建,但其未能舉示充分證據(jù)予以證明,,亦無法推翻王某舉示的其對案涉房屋進(jìn)行了部分投資的相關(guān)證據(jù),。故原審認(rèn)定案涉房屋系雙方同居期間共同財(cái)產(chǎn),并據(jù)實(shí)予以分割并無不當(dāng),。

第二個(gè)方面:案涉房屋原始取得方式是合法的,。案涉房屋系王某彬于1993年9月2日通過“以物換房”的方式取得,契約中約定“胡某祥全磚房3.25間,,該契約中就置換房屋進(jìn)行了明確約定,,案涉房屋系由倉房翻建取得,倉房在契約中亦作單獨(dú)置換表述,,并未作為主房的附屬物一并轉(zhuǎn)換給王某彬,。且2000年的公證書贈(zèng)與物僅為王某彬與已故妻子的夫妻共同財(cái)產(chǎn)3.25間磚平房,,倉房并未包含在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)之內(nèi),。故王某彬主張倉房系原主房即全磚房3.25間的附屬物,其已經(jīng)贈(zèng)與其子,,應(yīng)屬于其子王某鐸的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的主張無事實(shí)和法律依據(jù),。原審依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)認(rèn)定倉房經(jīng)翻建后的案涉房屋系王某彬與王某玲同居期間取得的。這種認(rèn)定結(jié)果并無不當(dāng),。

第三個(gè)方面:在原倉房基礎(chǔ)上建成的三間半平頂磚房,。原告與被告享有事實(shí)物權(quán)。

上述翻建,、擴(kuò)建雖未有合法審批手續(xù),,但亦未有有關(guān)行政主管部門認(rèn)定、確認(rèn)為翻建,、擴(kuò)建非法,,未確認(rèn)案涉房屋屬于非法建筑。在此情況下,,房屋建成之后即在事實(shí)上產(chǎn)生了物權(quán),,建造人即王某彬與王某玲亦對該房屋依法享有權(quán)利,故原審據(jù)此判決予以分割并無不當(dāng),。被告可通過補(bǔ)辦手續(xù)的方式取得實(shí)質(zhì)上的合法化,。然后取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證書,。

正確認(rèn)識不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的實(shí)質(zhì)。維護(hù)合法權(quán)益,。

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