我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),，因此,，在房屋買賣中，即使買方按照合同約定交納了購(gòu)房款,，并已住進(jìn)購(gòu)買房屋,，如果沒(méi)有及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，仍然會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn),。

哪些情況下房子無(wú)法過(guò)戶?

1,、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)及《中華人民共和國(guó)》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)的規(guī)定，我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),，房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一合法證明,，因此在未取得房屋所有權(quán)證之前，從法律上來(lái)講,。還不能確定房屋的合法所有權(quán)人,，這樣的房屋是無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,，此種房屋一旦轉(zhuǎn)讓,。可能會(huì)因賣方不具備對(duì)房屋的處分權(quán)而導(dǎo)致買賣合同無(wú)救,，或在房屋過(guò)戶時(shí)遇到障礙,，從而屋法實(shí)現(xiàn)房屋交易,。

2、違章建筑的房屋

違章建筑是指未經(jīng)主管部門(mén)許可而擅自動(dòng)工新建的各種建筑物,，主要是指房屋,。從違章建設(shè)人有無(wú)土地使用權(quán)的角度來(lái)講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得使用權(quán)的土地上,，但尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋,。這兩種情況下建設(shè)人均不能取得房屋的合法所有權(quán),，還可能被規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定為違章建筑后而令其拆除或強(qiáng)行拆除,，因此購(gòu)房者要購(gòu)買此類房屋沒(méi)有任何權(quán)利保障。

3,、所有權(quán)為共有,，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋

房屋所有權(quán)共有意味著房屋的所有權(quán)人不是一個(gè)人，例如,，夫妻共有房產(chǎn),、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個(gè)繼承人因繼承而共同所有的房產(chǎn)等，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于,。在共有的狀態(tài)下,，共有人對(duì)房屋均享有權(quán)利，這時(shí)如果共有人之一擅自將房屋出售實(shí)際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進(jìn)行了處分,，那么勢(shì)必將侵害其他共有人的利益,，為此，共有人要處分房屋,，必須征得其他共有人的書(shū)面同意,。否則，即使進(jìn)行了處分,，這種處分也是無(wú)效的,。

4、鑒定為危房的房屋

房屋一旦屬于危房,，不但居住會(huì)有安全隱患,，而且也沒(méi)有了其他的利用價(jià)值，因此購(gòu)房時(shí)一定要了解房屋的房齡,、結(jié)構(gòu)等情況,，做出是否屬于危房的初步判斷。

5,、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋(俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)吐地管理法》的規(guī)定,，我國(guó)土地所有權(quán)包括兩種方式，即國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán),。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國(guó)有土地,，農(nóng)村居民每可申請(qǐng)一處，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途,，因此以前大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對(duì)外出售的“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護(hù)的,。

6、已經(jīng)被列入公告范圍的房屋

通常情況下,，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的,，而已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)將不予辦理過(guò)戶,。因此如購(gòu)買了此種房屋,，將會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

那么如何查詢所購(gòu)買的房屋是否被列入拆遷范圍呢可以采取以下措施：般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子,，能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)查到,。另外，購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關(guān)情況,。購(gòu)房者還可以到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否己被凍結(jié),，被凍結(jié)戶門(mén)的房屋早晚是要被拆的。此外，還有一些規(guī)劃中要拆遷的房子在房管局沒(méi)有記錄,，也可委托中介公司幫助查詢這類問(wèn)題,。

7、已經(jīng)抵押,，并且未經(jīng)抵押人同意出售的房屋

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有,，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣,、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押是擔(dān)保方武的一種,，在抵押中,，債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人,，抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物,。抵押權(quán)是一種物的擔(dān)保，其最大的特性就是優(yōu)先受償權(quán),。因此將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓會(huì)損害抵押權(quán)人的利益,，為此，《物權(quán)法》明確規(guī)定,，抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。

8、依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封,、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋

國(guó)家的司法機(jī)關(guān)主要是指法院,、檢察院，行政機(jī)關(guān)如公安機(jī)關(guān),、海關(guān)等上述機(jī)關(guān)代表國(guó)家行使司法權(quán)力和行政權(quán)力,，塒房屋的查封和扣押就是上述機(jī)關(guān)行使權(quán)力的表現(xiàn)，其目的就是限制所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,。因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗這種公權(quán)力,。

購(gòu)買房屋不過(guò)戶會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

風(fēng)險(xiǎn)一：房屋遭惡意出售

當(dāng)房屋價(jià)格波動(dòng)比較大的時(shí)候，有些房屋所有權(quán)人會(huì)利用買主沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)的漏洞,，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人,。

如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通的情形,，那么,，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋的買方可以請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同,。

如果第三人不存在與原房主惡意串通行為,，僅基于對(duì)房屋登記公示公信原則的信賴，并支付了房屋合理的價(jià)格,，合法取得了房屋的所有權(quán),，那么，買方只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任,。

風(fēng)險(xiǎn)二：房屋遇法院查封

在二手房的買賣過(guò)程中,，有不少房屋所有權(quán)人因?yàn)橛衅渌麄鶆?wù)糾紛，所以擔(dān)心房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)查封而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓的情形,。

如果在簽訂房屋買賣合同的時(shí)候,，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定為無(wú)效,。因此給買方造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中,，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的,，買方可以請(qǐng)求解除合同并要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)三：房屋無(wú)權(quán)處分

在房屋買賣的實(shí)際操作中,，房屋所有權(quán)人基于節(jié)約時(shí)間成本和便于交易的考慮,，往往會(huì)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)。買方在簽訂房屋買賣合同時(shí),，一定要審查代理人的權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán),。

如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán),，那么買方與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無(wú)效,。

合同無(wú)效或撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,。雙方均存在過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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