我國《物權法》明確規(guī)定：不動產物權的設立、變更,、轉讓和消滅,，經依法登記發(fā)生效力，未經登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動產,，因此,，在房屋買賣中，即使買方按照合同約定交納了購房款,，并已住進購買房屋,，如果沒有及時辦理房屋過戶手續(xù)，仍然會承擔一定的法律風險,。

哪些情況下房子無法過戶?

1,、未依法取得房屋所有權證的房屋

根據(jù)《中華人民共和國城市》(以下簡稱《房地產管理法》)及《中華人民共和國》(以下簡稱《物權法》)的規(guī)定，我國房屋所有權的取得以登記為準,，房屋所有權證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明,，因此在未取得房屋所有權證之前，從法律上來講,。還不能確定房屋的合法所有權人,，這樣的房屋是無法進行轉讓的，此種房屋一旦轉讓,?？赡軙蛸u方不具備對房屋的處分權而導致買賣合同無救,，或在房屋過戶時遇到障礙，從而屋法實現(xiàn)房屋交易,。

2,、違章建筑的房屋

違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋,。從違章建設人有無土地使用權的角度來講,，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋;二是在已經取得使用權的土地上，但尚未取得建設規(guī)劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋,。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權,，還可能被規(guī)劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除，因此購房者要購買此類房屋沒有任何權利保障,。

3,、所有權為共有，未取得其他共有人同意轉讓的房屋

房屋所有權共有意味著房屋的所有權人不是一個人,，例如,，夫妻共有房產、兩方或多方共同出資取得的房產,、多個繼承人因繼承而共同所有的房產等,，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產屬于。在共有的狀態(tài)下,，共有人對房屋均享有權利,，這時如果共有人之一擅自將房屋出售實際上是將其他共有人所占有的房產份額也進行了處分，那么勢必將侵害其他共有人的利益,，為此,，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面同意,。否則,，即使進行了處分，這種處分也是無效的,。

4,、鑒定為危房的房屋

房屋一旦屬于危房，不但居住會有安全隱患,，而且也沒有了其他的利用價值,，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等情況,，做出是否屬于危房的初步判斷,。

5、在農村集體土地上興建的房屋(俗稱“小產權房”)

根據(jù)《中華人民共和國吐地管理法》的規(guī)定,，我國土地所有權包括兩種方式,，即國家土地所有權和集體土地所有權,。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農村居民每可申請一處,，農村土地不能用于非農用途,，因此以前大量存在的利用農村集體土地建設的房屋對外出售的“小產權房”是不受法律保護的。

6,、已經被列入公告范圍的房屋

通常情況下,，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的，而已列入拆遷公告的房屋,，房地產交易管理部門將不予辦理過戶,。因此如購買了此種房屋，將會面臨很大風險,。

那么如何查詢所購買的房屋是否被列入拆遷范圍呢可以采取以下措施：般情況下一兩年內將被拆遷的房子,，能夠在各區(qū)的房地產交易所(中心)查到。另外,，購房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關情況,。購房者還可以到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否己被凍結，被凍結戶門的房屋早晚是要被拆的,。此外,，還有一些規(guī)劃中要拆遷的房子在房管局沒有記錄,，也可委托中介公司幫助查詢這類問題,。

7、已經抵押,，并且未經抵押人同意出售的房屋

抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產的占有,，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,，債權人有權依照法律規(guī)定以該財產折價或者以拍賣,、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。抵押是擔保方武的一種,，在抵押中,，債務人或第三人為抵押人，債權人為抵押權人,，抵押擔保的財產為抵押物,。抵押權是一種物的擔保，其最大的特性就是優(yōu)先受償權,。因此將已經抵押的房產進行轉讓會損害抵押權人的利益,，為此，《物權法》明確規(guī)定,，抵押期間,，抵押人未經抵押權人同意,，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外,。

8,、依法被司法和行政機關查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋

國家的司法機關主要是指法院,、檢察院,，行政機關如公安機關、海關等上述機關代表國家行使司法權力和行政權力,，塒房屋的查封和扣押就是上述機關行使權力的表現(xiàn),，其目的就是限制所有權的轉移。因此房屋所有權的轉移不得對抗這種公權力,。

購買房屋不過戶會存在哪些風險?

風險一：房屋遭惡意出售

當房屋價格波動比較大的時候,，有些房屋所有權人會利用買主沒有辦理過戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人,。

如果房屋所有權人與第三人存在惡意串通的情形,，那么，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定,，房屋的買方可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效,，然后要求房屋所有權人繼續(xù)履行合同。

如果第三人不存在與原房主惡意串通行為,，僅基于對房屋登記公示公信原則的信賴,，并支付了房屋合理的價格，合法取得了房屋的所有權,，那么,，買方只能要求房屋所有權人承擔違約責任。

風險二：房屋遇法院查封

在二手房的買賣過程中,，有不少房屋所有權人因為有其他債務糾紛,，所以擔心房屋被國家機關查封而急于將名下房屋轉讓的情形。

如果在簽訂房屋買賣合同的時候,，房屋所有權人明知出售的房屋已被國家機關采取了查封等強制措施,，合同一般認定為無效。因此給買方造成損失的,，應當承擔損害賠償責任,。

如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過戶手續(xù)的過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的,，買方可以請求解除合同并要求房屋所有權人承擔相應的違約責任,。

風險三：房屋無權處分

在房屋買賣的實際操作中，房屋所有權人基于節(jié)約時間成本和便于交易的考慮，往往會委托代理人辦理相關手續(xù),。買方在簽訂房屋買賣合同時,，一定要審查代理人的權限是否包括房屋的處分權。

如果代理人未取得房屋的處分權而與他人簽訂了買賣合同,，事后也未取得權利人追認或者獲得房屋的處分權,，那么買方與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。

合同無效或撤銷后,，因該合同取得的財產,，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償,。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,。雙方均存在過錯的，應當各自承擔相應的責任,。

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