購(gòu)房需要簽訂房屋買賣合同，按照正常的手續(xù)走一般是沒(méi)有問(wèn)題的,，但是有些時(shí)候如果不注意可能會(huì)造成房屋買賣合同無(wú)效,，那么房屋買賣合同無(wú)效的情形都有哪些呢,？

房屋買賣合同屬于無(wú)效合同的情形歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

1,、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

賣家與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買家無(wú)法取得房屋,，買賣合同無(wú)效,。

2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí),，在同等條件下,，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō),，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的,，必須征求共有人或承租人是否要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意,，擅自出賣房屋的,，其買賣行為一般應(yīng)定為無(wú)效。

3,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條,、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無(wú)效：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書；

②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的,，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,，沒(méi)有形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件,；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成，沒(méi)有房屋所有權(quán)證書,；

④以劃撥方式取得土地使用權(quán),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的,；

⑤有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的,。

4,、商品房預(yù)售違法

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書,；

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,；

向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明,。

如不符上述條件,，買受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無(wú)效。

5,、房地產(chǎn)分離出賣,。

因房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物,，具有不可分離性,，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓,。若賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同買方，或出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效,。

6、非法轉(zhuǎn)讓,。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

③依法收回土地使用權(quán)的;

④共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。7,、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志,，否則,，房屋買賣合同無(wú)法生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果,。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效,。

8、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題,。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人,。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,，其買賣行為無(wú)效,。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí),，須提交共有人同意的證明書,。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的,，其買賣行為也無(wú)效,。

9、價(jià)格欺詐,，顯失公平,。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則,，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格,，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后,，雙方均不能因價(jià)格高低無(wú)故反悔,，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付,。但若出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐,、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買方可要求同賣方重新議定價(jià)格,，協(xié)商不成的,，可向法院起訴。

以上便是對(duì)造成房屋買賣合同無(wú)效的情形的總結(jié),，希望可以幫到您,。

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