商品房預售定義

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,，由承購人預先支付定金或房款的行為,。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程緊密聯(lián)系的,。長期以來,，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求,，加快建設,、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉(zhuǎn),，提高了資金使用效率,，降低了資金使用成本。

我國商品房預售法律制度所規(guī)定的商品房預售,，具有五個明顯的特征：

第一,，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性,、社會救濟性質(zhì)的房屋,，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋,。因此,，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征,。

第二，預售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋,，即必須是已經(jīng)開工建設,，正處于正常的施工建設狀態(tài)，但尚未竣工的商品房,。不是尚未開工的商品房項目,，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設的“半拉子”工程,，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目,。

第三，預售的商品房,，必須是客觀存在,，并正處于正常的施工建設狀態(tài)。即作為商品房,，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實存在,。因此，作為正處在施工建設狀態(tài),、尚未竣工交付,、并非現(xiàn)實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征,。

第四,，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預售條件的開發(fā)企業(yè),，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè),。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民,，都可以成為商品房預售的買方,。

第五，商品房預售,，必須依照有關法律規(guī)定,，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證,，并將有關預售商品房的資料及有關法律規(guī)定向購房人公示,，即具備法定公開性,。

商品房預售的條件

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益,，國家規(guī)定了嚴格的商品房預售條件,，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運用商品房預售這一杠桿制度,。

第一,，預售商品房的建設用地，應當是已經(jīng)交付完全部土地出讓金,，取得土地使用權證書的土地,。因為，房屋依附于土地,，商品房項目的合法開工建設和合法預售,，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二,，必須持有建設工程規(guī)劃許可證,。因為我國早已公布并實施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理,。這種許可證制度是一種強制性規(guī)范,，不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商忽視這一點而預售房屋,，就會使開發(fā)商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險,。

第三，按提供預售商品房計算,，投入開發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發(fā)建設資金已達到工程總投資25%以上的規(guī)定,，有兩個意義：一是建設項目已經(jīng)實際動工,，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的,，都表明開發(fā)商有一定的實力和能力,，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮,、炒買項目等投機行為,。關于已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間的規(guī)定，則是為了保障商品房預售合同的實際,、全面履行,，到期能夠向購房者交付房屋。

第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，取得商品房預售許可證,。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規(guī)定,。從事商品房預售經(jīng)營,，必須持有兩個許可證：即規(guī)劃許可證和預售許可證。