商品房預(yù)售定義

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售許可制度的確立,，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的,。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足,，商品房供不應(yīng)求,，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要,。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本,。

我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售,，具有五個(gè)明顯的特征：

第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋,，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會福利性房屋,，或社會保障性、社會救濟(jì)性質(zhì)的房屋,，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化,、商品化房屋。因此,，此類房屋具有明顯的社會化,、商品化和公開銷售的特征。

第二,，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋,，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài),，但尚未竣工的商品房,。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房,，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程,，或時(shí)建時(shí)停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。

第三,，預(yù)售的商品房,，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài),。即作為商品房,，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此,，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài),、尚未竣工交付,、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征,。

第四,，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè),，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè),。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預(yù)售商品房的公民,，都可以成為商品房預(yù)售的買方,。

第五，商品房預(yù)售,，必須依照有關(guān)法律規(guī)定,，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證,，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示,，即具備法定公開性。

商品房預(yù)售的條件

商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對方違約的風(fēng)險(xiǎn),，為了保護(hù)買房人的利益,，國家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良,、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度,。

第一,，預(yù)售商品房的建設(shè)用地,，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地,。因?yàn)?，房屋依附于土地，商品房?xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售,，必須以對該土地的合法使用權(quán)為前提,。

第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。因?yàn)槲覈缫压疾?shí)施了《城市規(guī)劃法》,，對城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范,，不是任意性或選擇性的,。如果房地產(chǎn)開發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋，就會使開發(fā)商自己尤其是購房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),。

第三,，按提供預(yù)售商品房計(jì)算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間,。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定,，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金,。無論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的,，都表明開發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金,。防止炒買地皮,、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規(guī)定,，則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際,、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋,。

第四,，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證,。商品房預(yù)售制度,，是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營,，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證,。