第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量,，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益,，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，制定本意見,。

第二條本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動,。

第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價,，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行分析,、估算和判定的活動,。

第四條房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款,。

本意見所稱抵押房地產(chǎn),，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)時,，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,，以及其他法定優(yōu)先受償款,。

第五條房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀,、公正,、合法、謹(jǐn)慎的原則,。

第六條房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避,。

第七條從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師,，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。

第八條委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料,，并對所提供情況和資料的真實性,、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé),，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況,；必要時，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查,。

第九條房地產(chǎn)抵押估價目的,，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。

第十條房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn),，原則上為完成估價對象實地查勘之日,，但估價委托合同另有約定的除外。

估價時點(diǎn)不是完成實地查勘之日的,，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致,，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

第十一條法律,、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),，不應(yīng)作為抵押估價對象,。

第十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍和在估價時點(diǎn)的法定用途,、實際用途以及區(qū)位,、實物、權(quán)益狀況,。

第十三條房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助,。

法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄,，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。

第十四條房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進(jìn)行實地查勘,，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照,，全面、細(xì)致地了解估價對象,，做好實地查勘記錄,，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境,、景觀的照片,。

內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的,，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露,。

實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。

第十五條在存在不確定因素的情況下,，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時,，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制,、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失,，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款,，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示,。

在運(yùn)用市場比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例,，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘,。

在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本,、開發(fā)成本,、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊,。

在運(yùn)用收益法估價時,，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用,，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時,，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值,，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤,。

房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率,、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用,；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由,。

第十六條估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：

（一）直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；

（二）評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值,，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款,。

選擇上述方式評估抵押價值，均應(yīng)當(dāng)在估價報告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額,。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算,；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算,。

第十七條評估在建工程的抵押價值時,，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的,，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額,。

第十八條房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況,。

第十九條房地產(chǎn)估價師不得濫用假設(shè)和限制條件,，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件,。

已作為假設(shè)和限制條件,，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露,，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響,。

第二十條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包含估價的依據(jù)、原則,、方法,、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計算過程等必要信息,，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍,，合理理解估價結(jié)果。

第二十一條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)確定估價對象的抵押價值,，并分別說明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值,，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。

第二十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者作如下提示：

（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響,；

（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn),；

（三）合理使用評估價值；

（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估,。

第二十三條房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險,，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。

在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時,，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。

第二十四條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析,。

變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)時,，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性,。

變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性,、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度,，變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用,、稅金的種類、數(shù)額和清償順序,。

第二十五條在處置房地產(chǎn)時,，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由,。

第二十六條估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計,，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的,，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期,。

超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān),。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的,，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外,。

第二十七條房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱,，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章,，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字,。

第二十八條在房地產(chǎn)抵押估價活動中，本意見未作規(guī)定的事宜,，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行,。

第二十九條本意見由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。

第三十條本意見自2006年3月1日起施行,。