一,、區(qū)別

購物中心與商業(yè)地產(chǎn)在多個(gè)方面存在較為明顯的區(qū)別，主要的區(qū)別包括如下幾個(gè)方面,。

1,、研究范疇與所屬領(lǐng)域不同

兩者在分屬領(lǐng)域上有著本質(zhì)的區(qū)別。購物中心是起源于零售學(xué),，相對(duì)于百貨店,、超市、便利店等零售形態(tài)而言,，屬于零售學(xué)主要研究的范疇,；商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)的一種新形式，主要相對(duì)于住宅地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)等而言,，屬于房地產(chǎn)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究的范疇,。

2、商業(yè)形態(tài)與功能不同

購物中心的商業(yè)形態(tài)就是零售中心,，以購物的功能為主,，其他的商業(yè)功能都為輔助功能；商業(yè)地產(chǎn)涵蓋了包括零售,、商務(wù),、娛樂、餐飲,、休閑等功能,，范圍擴(kuò)大到整個(gè)商業(yè)領(lǐng)域，包括了酒店,、商場,、超市、便利店,、購物中心,、商務(wù)樓、特色商業(yè)街,、會(huì)展中心等多種商業(yè)形態(tài),。

3、財(cái)產(chǎn)擁有的主體不同

購物中心擁有主體可以是零售商,，也可以是開發(fā)商,，如果是出售形式的購物中心,，主體就是零售商，它擁有購物中心的產(chǎn)權(quán),，而如果是出租形式的購物中心,，主體還是商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商；商業(yè)地產(chǎn)的擁有主體可以是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自己,，如果是出售的形式,，擁有主體可以是各種商業(yè)業(yè)主。

4,、終端服務(wù)的客體不同

購物中心是零售終端,，直接的服務(wù)客體就是購買消費(fèi)品的消費(fèi)者；商業(yè)地產(chǎn)終端服務(wù)的顧客可以是零售商,，也可以是其他的商業(yè)業(yè)主,，如酒店、商場,、企業(yè),、個(gè)人等。

5,、盈利模式不同

購物中心主要的盈利模式就是銷售商品或提供相應(yīng)的與銷售有關(guān)的服務(wù),；商業(yè)地產(chǎn)盈利模式或?yàn)槌鍪鄯慨a(chǎn)、或?yàn)槌鲎夥慨a(chǎn),，或?yàn)槌鍪叟c出租相結(jié)合,，也可以自己經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，如某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與一些零售商和其他的商業(yè)服務(wù)供應(yīng)商合作,，自己仍擁有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的所有權(quán),，并能夠取得對(duì)商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營權(quán)，并從中取得一部分的經(jīng)營管理收益,。

6,、經(jīng)營關(guān)注點(diǎn)不同

購物中心關(guān)注點(diǎn)主要在如何吸引更多的顧客光顧，同時(shí)努力尋找更好的銷售模式與降成本模式,，關(guān)注的問題過多集中在市場營銷,、渠道管理、購物環(huán)境與主題,、產(chǎn)品定價(jià)與折扣等,；商業(yè)地產(chǎn)的主體是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，盈利的關(guān)注點(diǎn)更多集中在地段商業(yè)價(jià)值的發(fā)掘以及出售或出租價(jià)格的高低上,，還是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的方面,。

二、聯(lián)系

購物中心雖然與商業(yè)地產(chǎn)存在諸多方面明顯的區(qū)別，但是兩者也存在很多天然的聯(lián)系,。

1,、購物中心是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的主要形式

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際應(yīng)用的商業(yè)形態(tài)多種多樣，但是相當(dāng)比例的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期運(yùn)用到建設(shè)購物中心上來,，購物中心是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的最主要的形式,。

2、購物中心開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的承接

近幾年新落成的絕大多數(shù)購物中心都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與零售商及其他商業(yè)服務(wù)供應(yīng)商合作,，由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)興建,，后期由零售商等進(jìn)行經(jīng)營管理，承接了我國典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,。

3,、購物中心與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注焦點(diǎn)與經(jīng)營理理念有相似之處

雖然購物中心與商業(yè)地產(chǎn)在主要的關(guān)注焦點(diǎn)上截然不同，但是兩者的關(guān)注點(diǎn)有交叉和相似之處,。購物中心經(jīng)營意在最大限度地吸引顧客光顧,，以客流以及顧客的購買力為依托收獲價(jià)值；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值,，也考慮了相關(guān)的客流量與交通條件等諸多因素,，沒有客流的支撐，地段的商業(yè)價(jià)值也無從體現(xiàn),，遠(yuǎn)期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也同時(shí)會(huì)關(guān)注地段商業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，而不是僅僅關(guān)注地段的租金價(jià)格。

4,、當(dāng)代購物中心開發(fā)需要零售商,、商業(yè)服務(wù)提供商與開發(fā)商的親密合作

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式產(chǎn)生之前,，零售中心,、酒店、商務(wù)寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)完全以不同的主體為主導(dǎo),，如零售商開發(fā)一個(gè)商場或超市,，只是單純按照自己的開發(fā)思路遠(yuǎn)作，商場或超市的房地產(chǎn)開發(fā)交由非商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商完成,，職能相互獨(dú)立,，零售商只管商業(yè)運(yùn)營，不管開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),，而房地產(chǎn)開發(fā)商只關(guān)注施工價(jià)格與相關(guān)租金,，不涉及商業(yè)價(jià)值方面的問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式問世,，尤其是“訂單式地產(chǎn)”模式的開創(chuàng),，引領(lǐng)了一股開發(fā)商與零售商或其他商業(yè)服務(wù)提供商的合作熱潮，這股熱潮正在不斷地規(guī)范商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的流程與思路，有利于后期的商業(yè)運(yùn)作創(chuàng)造更多的收益,。