我國(guó)《合同法》第224條對(duì)轉(zhuǎn)租作了明確規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,，第三人對(duì)租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。”根據(jù)該條規(guī)定,，房屋轉(zhuǎn)租可分為：同意轉(zhuǎn)租和自行轉(zhuǎn)租,。

一、同意轉(zhuǎn)租

同意轉(zhuǎn)租,，是指承租人征得出租人的同意,，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

1．同意轉(zhuǎn)租的法律后果,。

(1)承租人與次承租人之間的關(guān)系,。同意轉(zhuǎn)租中的承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無(wú)區(qū)別,。

(2)出租人與承租人之間的關(guān)系,。出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人就次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任,，出租人的租金請(qǐng)求權(quán)以及解約權(quán)應(yīng)向承租人行使,?！逗贤ā返?24條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,?！?/p>

(3)出租人與次承租人之間的關(guān)系。出租人與次承租人之間并不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，次承租人不能直接向出租人履行義務(wù),，出租人也不能直接向次承租人行使權(quán)利,。

2．同意轉(zhuǎn)租中出現(xiàn)的相關(guān)問題。

同意轉(zhuǎn)租的成立要件：一是承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同存在,；二是承租人征得出租人同意,。在司法實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)議最多的是第二個(gè)要件的認(rèn)定問題，對(duì)此主要有以下幾點(diǎn)爭(zhēng)議：

(1)出租人采用何種方式同意,。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第28條的規(guī)定,，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)出租人書面同意，并應(yīng)依法辦理登記備案手續(xù),。但是在審判實(shí)踐中,，不能以此規(guī)章的規(guī)定作為認(rèn)定轉(zhuǎn)租是否有效的依據(jù)。對(duì)于出租人同意的方式,，《合同法》沒有明確規(guī)定,，根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的立法精神，民事法律行為以不要式為原則,，以要式為例外,。因此，出租人的同意,，不以書面形式為必要,。至于發(fā)生糾紛時(shí)，是否可以舉證,，則屬于另一個(gè)問題,。從實(shí)踐的角度看，如果出租人明知承租人已將房屋轉(zhuǎn)租,，在合理期限內(nèi)又無(wú)異議,，甚至有時(shí)還有事實(shí)上的協(xié)助行為，如代轉(zhuǎn)交鑰匙等,，則可以認(rèn)定為默示的同意,。

(2)出租人的同意能否撤回。原則上不能撤回,，因?yàn)橥鈾?quán)是基于照顧出租人利益而設(shè)立的,，出租人同意是單方法律行為。如果可以隨意撤回,，則不利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和對(duì)承租人與次承租人利益的保護(hù),。

(3)出租人同意的內(nèi)容。①房屋的用途同意,。如果為概括性同意,，承租人和次承租人應(yīng)該依誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則來(lái)轉(zhuǎn)租和使用房屋；如果為特別同意,，承租人只能在出租人同意使用的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)租,。②轉(zhuǎn)租的期限,。根據(jù)國(guó)外的立法和民法的基本原理分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不長(zhǎng)于租賃合同的期限,。但如果出租人以明示的方式同意轉(zhuǎn)租期限可以超出租賃期限,，基于私法自治原則，除法律有明文禁止,，應(yīng)認(rèn)定為有效,。也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)租的期限原則上不得超過原租賃合同的期限,，但是當(dāng)事人另有約定的除外,。

二、自行轉(zhuǎn)租

自行轉(zhuǎn)租,，是指承租人未征得出租人的同意,，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

1．自行轉(zhuǎn)租的法律后果,。

根據(jù)《合同法》第224條第2款的規(guī)定,，自行轉(zhuǎn)租發(fā)生以下法律效果：

(1)出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租是嚴(yán)重的違約行為,，出租人有權(quán)解除合同,。出租人解除合同的，可以請(qǐng)求損害賠償,；出租人不解除合同的,，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響,。

(2)承租人與次承租人之間的關(guān)系,。雙方之間的租賃合同有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物使用收益的義務(wù),。承租人不能使次承租人取得使用收益的權(quán)利,，次承租人可以向承租人要求損害賠償,。

(3)出租人與次承租人之間的關(guān)系,。次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時(shí),，可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物,。

2．自行轉(zhuǎn)租合同的效力,。

對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依《合同法》的規(guī)定出租人可以解除合同,，但對(duì)于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然有效或無(wú)效并不明確。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,，租賃合同為諾成性合同,。轉(zhuǎn)租雖未經(jīng)出租人同意,，但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，轉(zhuǎn)租合同在雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)即生效,。因此,，沒有經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租合同也為有效合同，只不過該轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對(duì)原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化,。根據(jù)《合同法》第224條第2款的規(guī)定,，承租人白行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同,，也可以不解除合同,。所以，在出租人不解除合同時(shí),，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在,，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。在出租人解除合同時(shí),，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同權(quán)的行使而發(fā)生終止的法律后果,，而非轉(zhuǎn)租合同自始無(wú)效。